摘  要：當(dāng)前保障性租賃住房供需仍然存在著規(guī)劃布局不合理、租賃住房產(chǎn)品分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不清晰、交通及外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后以及建設(shè)和配套質(zhì)量問(wèn)題、分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)和信息缺少社會(huì)監(jiān)督缺乏有效的公開(kāi)機(jī)制、租賃住房運(yùn)營(yíng)缺乏可依的立法等等。建議現(xiàn)階段為緩解保障新群體多元化需求與供給嚴(yán)重不足的矛盾沖突，應(yīng)加大財(cái)政資金專(zhuān)項(xiàng)用于發(fā)放租賃補(bǔ)貼力度，以保障新群體充分利用市場(chǎng)配置資源的有效供給作用；其次在規(guī)劃城市建設(shè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，保障性租賃住房建設(shè)逐漸細(xì)分化和層次化，保證產(chǎn)品及租金的區(qū)域化、階梯化、規(guī)范化的配給；建立更加立體的政策制度細(xì)則及管理辦法，制約在閑置用房更新改造或新項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，必須同步交通及公共配套建設(shè)；同時(shí)針對(duì)保障性租賃住房在運(yùn)營(yíng)管理上的漏洞，出臺(tái)保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)監(jiān)管立法，加快城市閑置可供租賃保障性用房信息平臺(tái)的建設(shè)。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房  新市民和青年人群體   發(fā)展的問(wèn)題   促進(jìn)發(fā)展的政策建議

2021年7月2日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）明確指出，保障新市民和青年人群體，以小戶(hù)型為主，且租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，關(guān)注大城市當(dāng)中的新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題，解決這個(gè)群體的階段性住房困難。但是目前的租賃市場(chǎng)兩極分化，要不就是高租金的商品住房、長(zhǎng)租公寓，單價(jià)高、總價(jià)也高，要不就是體驗(yàn)感較差的老舊城區(qū)。而新城市群體多數(shù)以年輕人為主，他們是對(duì)租賃住房需求最迫切，需求潛力最大的群體。在各地政府大力推進(jìn)保障性住房的發(fā)展進(jìn)程中，出現(xiàn)了很多亟待解決和完善的問(wèn)題[1]。

一、保障性租賃住房發(fā)展的問(wèn)題

（一）規(guī)劃布局不合理、租賃住房產(chǎn)品分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不清晰的問(wèn)題

1、地方保障性租賃住房規(guī)劃布局有待改善

由于土地資源短缺，地方保障性租賃住房項(xiàng)目大多選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒(méi)能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便，給這類(lèi)人群帶來(lái)極大的不便，反而增加了他們的生活成本，違背了保障性住房的初衷，更是容易造成公共資源配置效率低下、阻礙社會(huì)代際流動(dòng)和增加社會(huì)沖突風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

2、租賃住房產(chǎn)品分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不清晰

擴(kuò)大保障性租賃住房供給將驅(qū)動(dòng)行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、規(guī)范化、高品質(zhì)化發(fā)展轉(zhuǎn)軌，這一進(jìn)程中規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)管須首先要解決的，就是租賃住房產(chǎn)品分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不清晰的問(wèn)題。既有的商業(yè)辦公類(lèi)物業(yè)改造出租房，在采光、通風(fēng)、消防、建筑面積、容積率等方面缺乏相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃房供給的標(biāo)準(zhǔn)化，在實(shí)際操作和建設(shè)中，反映出施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，特別是個(gè)別工程還使用不合格的建筑材料，嚴(yán)重存在質(zhì)量安全隱患；建設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，設(shè)計(jì)、租賃房保障能力沒(méi)有充分發(fā)揮，影響了使用功能，租賃房使用效率低。當(dāng)前供需層面仍然存在著“戶(hù)型錯(cuò)配、價(jià)格錯(cuò)配、位置錯(cuò)配”等方面問(wèn)題，提供有效的標(biāo)準(zhǔn)供給是緩解新市民、青年人住房困難的途徑之一。[2]

（二）交通及外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后的問(wèn)題

保障性租賃住房的外部配套設(shè)施的建設(shè)，需要規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)評(píng)、園林等多個(gè)部門(mén)審批驗(yàn)收，政府缺乏相應(yīng)環(huán)節(jié)公開(kāi)信息透明，銜接環(huán)節(jié)不明確，流程審批缺少時(shí)限，導(dǎo)致相對(duì)滯后的問(wèn)題。

（三）設(shè)計(jì)建設(shè)分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)化供給與新群體需求多元化差異帶來(lái)租賃關(guān)系的矛盾

1、針對(duì)當(dāng)前保障性租賃住房供給存在的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和短缺問(wèn)題，現(xiàn)有規(guī)劃的保障性租賃住房無(wú)法提供有效供給。

從供需結(jié)構(gòu)看，租房需求主要來(lái)自新市民、年輕人，對(duì)居住品質(zhì)仍有一定要求，而供應(yīng)的租賃房屋多為老舊住宅改造，或公共配套不完善，或交通不通達(dá)的分散房源，房源供需不夠匹配。年輕新群體無(wú)論是單身化還是家庭結(jié)構(gòu)小型化的流動(dòng)方式變化，都導(dǎo)致住房需求不再滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的有屋可居，而是對(duì)居住品質(zhì)等方面有更高的要求，面對(duì)以房?jī)r(jià)為代表的生活成本以及社會(huì)財(cái)富分化加大的現(xiàn)實(shí)，更希望在保障性租賃住房的供給上，給予工作生活的配套和品質(zhì)的完善，而受租賃房區(qū)域化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的影響，必然出現(xiàn)的保障性租賃住房的供需矛盾加大。特別是大城市中心城區(qū)人口集聚、配套設(shè)施齊全，使得中心城區(qū)租賃房需求大，而開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等配套不完善，使得有保障性租賃房需求群體，寧愿在中心城區(qū)租房而不愿申請(qǐng)位置較遠(yuǎn)的租房，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃房得不到充分利用。

2、城市新市民群體保障性租房供給標(biāo)準(zhǔn)化與需求差異化的矛盾

（1）對(duì)租賃住房產(chǎn)品供給標(biāo)準(zhǔn)與空間更加追求品質(zhì)功能高質(zhì)量的需求矛盾。從人群分類(lèi)上，不同收入人群對(duì)租賃住房的產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化差異需求，與供給標(biāo)準(zhǔn)化的區(qū)位錯(cuò)配、戶(hù)型錯(cuò)配、價(jià)格錯(cuò)配呈現(xiàn)了尖銳化的矛盾。隨著城市新租賃群體觀(guān)念革新、個(gè)人收入增加以及租賃消費(fèi)升級(jí)的大勢(shì)所趨，租賃住房的需求將從基本剛需到品質(zhì)升級(jí)，對(duì)于租住空間品質(zhì)的要求更高，新市民群體對(duì)居所安全需求、隱私需求、社交需求等逐漸衍生，居住安全性、舒適度、住所的設(shè)施及環(huán)境、公共空間設(shè)計(jì)、交通配套完善度等，都形成影響租賃房的重要因素。

（2）運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化的配套與需求更專(zhuān)業(yè)化租賃服務(wù)的矛盾。新城市群體對(duì)租賃的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)需求增加。體現(xiàn)在維修保潔服務(wù)的及時(shí)性、鄰里社交的群體同質(zhì)性、居住空間的安全性、活動(dòng)組織的拓展性以及管家服務(wù)周到性，這些都是影響新城市群體選擇租賃房源的關(guān)鍵因素，也決定了入住后的租住體驗(yàn)和到期后的續(xù)租率。[3]

（3）租賃房權(quán)利保障制度不完善使新群體無(wú)法獲得的穩(wěn)定感與租購(gòu)?fù)瑱?quán)均等化的公共資源需求的矛盾。

從權(quán)利保障上沒(méi)有有力的法律保障，削減了穩(wěn)定感，放大了漂泊感。新城市群體需要更加長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租賃關(guān)系，其居住的基本權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ稀?/span>

（四）保障性租賃住房的信息缺乏有效的公開(kāi)機(jī)制和社會(huì)監(jiān)督

租賃保障房制度實(shí)行以來(lái)，由于缺乏有效的公開(kāi)機(jī)制和社會(huì)監(jiān)督，信息的不對(duì)稱(chēng)十分嚴(yán)重。一是政府部門(mén)與公眾之間的信息不對(duì)稱(chēng)。二是政府和申請(qǐng)保障房的人員之間的信息不對(duì)稱(chēng)。

（五）保障性租賃房的修繕權(quán)責(zé)不清及保障性租賃房運(yùn)營(yíng)監(jiān)管缺乏專(zhuān)門(mén)立法

1、保障性租賃房的修繕權(quán)責(zé)不清，問(wèn)責(zé)機(jī)制不健全

制度的缺失，導(dǎo)致保障性租賃房的修繕權(quán)責(zé)不清。保障性租賃住房與市場(chǎng)租房不同，部分房源是依靠回購(gòu)閑置用房改造的，在交房后保修期內(nèi)，施工單位和產(chǎn)權(quán)單位并沒(méi)有依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系，發(fā)生修繕問(wèn)題后，從租戶(hù)保修到維修人員到現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題，需要很長(zhǎng)時(shí)間，且修繕材料因?yàn)閷徟鞒痰膹?fù)雜性，也造成無(wú)法及時(shí)履行修繕責(zé)任的推諉。問(wèn)責(zé)機(jī)制不健全，對(duì)違反規(guī)定的處罰措施也無(wú)政策相關(guān)細(xì)則。

2、在建設(shè)、租賃及監(jiān)管過(guò)程中，國(guó)家對(duì)保障性租賃用房的建設(shè)和監(jiān)管還沒(méi)有制定專(zhuān)門(mén)的法律，由于缺乏有效的公開(kāi)機(jī)制和社會(huì)監(jiān)督，信息的不對(duì)稱(chēng)嚴(yán)重，一是政府部門(mén)與公眾之間的信息不對(duì)稱(chēng)；二是政府和申請(qǐng)保障租賃住房的信息不對(duì)稱(chēng)。由于職能部門(mén)執(zhí)法力和數(shù)據(jù)庫(kù)信息處理不到位，缺乏完善有效的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和嚴(yán)格的執(zhí)法措施。在大量租賃房逐漸交付使用后，保障性租賃住房后期管理和數(shù)據(jù)處理的力量不足，對(duì)保障性租賃群體人條件發(fā)生變化不再符合居用條件和違規(guī)使用租房問(wèn)題發(fā)現(xiàn)不及時(shí)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、空置、違規(guī)享受保障待遇等問(wèn)題日益突出，租賃房使用效率低，租賃房保障能力沒(méi)有得到充分發(fā)揮。

二、促進(jìn)發(fā)展的政策建議

（一）城市發(fā)展規(guī)劃布局以項(xiàng)目選址應(yīng)統(tǒng)籌企業(yè)集中、交通便利、配套完善等因素，避免閑置空置和資源浪費(fèi)

針對(duì)當(dāng)前保障性租賃住房規(guī)劃布局不合理，供給存在的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和短缺的問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)盤(pán)活存量，加快政府回籠資金用于補(bǔ)償其他區(qū)域的租房供給短板；同時(shí)，在保障性租賃房源布局方面，可以探索商品房配建、盤(pán)活社會(huì)和市場(chǎng)房源、根據(jù)不同區(qū)域的新群體分布，合理確定利用閑置用房建設(shè)租賃住房的總量、布局，引導(dǎo)租賃住房需求量大的中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域建設(shè)集體宿舍型、公寓型租賃住房，而在區(qū)域軌道交通站點(diǎn)周邊、基礎(chǔ)設(shè)施完備、公共設(shè)施配套齊全的區(qū)域，開(kāi)展收購(gòu)盤(pán)活閑置用房進(jìn)行更新改造，發(fā)展保障性租賃住房，增加房源供給。需要關(guān)注的是，在保障性租賃住房設(shè)計(jì)和分配區(qū)域上，既要考慮城市新群體多元化的差異需求，也要考慮租賃產(chǎn)品及租金的梯階配置。

（二）提高現(xiàn)有保障性租賃房周轉(zhuǎn)效率

應(yīng)強(qiáng)化保障性租賃住房的有效性，在存量租房運(yùn)營(yíng)方面加強(qiáng)信息化技術(shù)和監(jiān)管人員，增強(qiáng)流動(dòng)性，提高現(xiàn)有的周轉(zhuǎn)效率。通過(guò)智能化信息管理等方式加強(qiáng)租賃住房使用管理，加大對(duì)違規(guī)入住、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、空置等違規(guī)行為的清理整治力度，確保租房資源物以善用。健全常態(tài)化退出管理機(jī)制，實(shí)行租房流程的動(dòng)態(tài)管理，對(duì)不再符合保障條件的，要在規(guī)定期限內(nèi)清退。

（三）按區(qū)域輻射級(jí)別設(shè)定梯階租賃補(bǔ)貼保障準(zhǔn)入政策， 充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用

《意見(jiàn)》出臺(tái)后，保障性租賃住房進(jìn)入加速跑的階段，但規(guī)劃建設(shè)需要時(shí)間，租賃需求增長(zhǎng)，供給嚴(yán)重不足，現(xiàn)階段建議，加大財(cái)政資金投入專(zhuān)項(xiàng)用于發(fā)放保障性租賃住房補(bǔ)貼，政府可以按區(qū)域分級(jí)、交付標(biāo)準(zhǔn)、交通公共配套完善度等劃分梯度，限制上下限梯階定價(jià)，設(shè)定配套梯階租賃補(bǔ)貼保障準(zhǔn)入政策，制定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，新市民群體根據(jù)自身?xiàng)l件選擇市場(chǎng)上租房，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用，以解決滿(mǎn)足租賃住房多元化消費(fèi)需求的燃眉之急。按保障租賃的區(qū)域補(bǔ)貼租賃商品房的方式可以根據(jù)入住人經(jīng)濟(jì)狀況增加或降低補(bǔ)貼，直至取消補(bǔ)貼，既可以解決租房分配不公平、租房轉(zhuǎn)出租的情況；也可以照顧低收入群體，不會(huì)讓他們因租住保障性住房而增大漂泊感。

（四）政府盡快出臺(tái)保障性租賃用房運(yùn)營(yíng)監(jiān)督管理立法
1、出臺(tái)保障性租賃用房履行修繕責(zé)任的立法細(xì)則，維護(hù)其正常良性發(fā)展。

2、針對(duì)租賃市場(chǎng)缺乏立法，建議以保障性租賃住房租金多元定價(jià)機(jī)制，對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目租金實(shí)施監(jiān)控，定期公開(kāi)周邊市場(chǎng)租金參考價(jià)，加強(qiáng)保障性租賃住房的后期的租住管理、資金管理、住房清退、維修養(yǎng)護(hù)等方面，制定相應(yīng)管理規(guī)范細(xì)則，以保障其流轉(zhuǎn)的良性發(fā)展。政府可以統(tǒng)一定價(jià)，監(jiān)管房屋交易和房屋空置，限制房屋交易和房屋空置，每年設(shè)置配額紅線(xiàn)。

（五）加快城市閑置可供租賃保障性用房的信息平臺(tái)的建設(shè)

建議加快城市閑置可供保障性租賃住房管理信息服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，政府管理機(jī)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)人、運(yùn)營(yíng)主體、租賃人可以信息共享，所有閑置保障性租賃住房納入名錄庫(kù)統(tǒng)籌監(jiān)管，商業(yè)、辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住既有建筑改建為保障性租賃住房的， 租賃方可以將閑置租賃住房在租賃信息的平臺(tái)上申請(qǐng)發(fā)布，落實(shí)各方主體責(zé)任。

綜上，租賃需求的多樣性、運(yùn)營(yíng)管理的復(fù)雜性、租賃市場(chǎng)的波動(dòng)性等制約保障房租賃用房的發(fā)展。政府要制定租賃法律規(guī)則，強(qiáng)化監(jiān)管機(jī)制和能力，通過(guò)財(cái)稅金融政策為租賃企業(yè)賦能，助推租賃機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)，合力構(gòu)建一個(gè)具備高品質(zhì)的租住空間、專(zhuān)業(yè)化租賃服務(wù)、合理的居住保障和均等化公共權(quán)利的租賃市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]網(wǎng)易  《保障性租賃住房出新政，樓市可能要變天！》 2021-07-04

[2]ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)租賃住房分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告》2021-10-21

[3]貝殼網(wǎng)  《人口新形勢(shì)下的住房租賃需求 》  2021-05-19