咨詢部 蔡麗萍

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地使用制度以及住房制度改革的推行，我國房地產(chǎn)開發(fā)已逐步走向市場化和產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，作為房地產(chǎn)投資主要資金來源之一的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模也隨之不斷擴(kuò)大, 僅深圳地區(qū)，2009年5月、6月、7月的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別為 984億、1002億、949億。而隨著國家宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施和逐步深入，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中所隱含的風(fēng)險(xiǎn)也越來越受到關(guān)注，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速健康發(fā)展，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的各種措施陸續(xù)出臺(tái)，其中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施嚴(yán)格的項(xiàng)目化管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估也越來越受到商業(yè)銀行的重視。

那么，何謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，屬于固定資產(chǎn)貸款的范疇。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的實(shí)質(zhì)為項(xiàng)目融資，是以項(xiàng)目收益作為貸款保障的，其對(duì)象是注冊(cè)的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。

金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款時(shí)，首先要考慮的是投放貸款的開發(fā)項(xiàng)目能給金融機(jī)構(gòu)所帶來的效益的大小，其分析和研究，可通過房地產(chǎn)評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)所撰寫的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告和房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告來實(shí)現(xiàn)，但房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告只能為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，無法反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況、開發(fā)企業(yè)目前的財(cái)務(wù)狀況，以及在現(xiàn)有條件下項(xiàng)目建設(shè)能否持續(xù)建設(shè)并達(dá)到正常的盈利等情況，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告一定程度上可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的不足。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估是貸款銀行在擬貸款項(xiàng)目的前期可行性論證的基礎(chǔ)上，運(yùn)用定量和定性的分析方法，對(duì)借款人的資信、項(xiàng)目的概況和背景、項(xiàng)目市場定位的合理性、項(xiàng)目總投資與資金來源、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益、項(xiàng)目的銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范等作出全面的、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目貸款提出肯定或否定的意見，為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估主要應(yīng)得到如下結(jié)論：第一，明確結(jié)論該項(xiàng)目可行或不行，其理由分別是什么？第二，明確結(jié)論貸款銀行應(yīng)不應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放貸款，其理由又分別是什么？同時(shí)，提出問題及建議，一是貸款項(xiàng)目當(dāng)前仍存在哪些問題；二是對(duì)項(xiàng)目本身提出改進(jìn)性建議；三是對(duì)貸款注意事項(xiàng)的建議，如貸款額度、貸款期限長短、貸款方式等方面的注意事項(xiàng)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估主要內(nèi)容及寫作要點(diǎn)分析：

一、評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容要求

從項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告正文內(nèi)容來看，主要含有以下幾個(gè)方面：

1、摘要或卷首語

主要是對(duì)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的要點(diǎn)進(jìn)行簡要說明。包括項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、總投資、貸款數(shù)額、效益等情況以及評(píng)估的主要依據(jù)，并對(duì)評(píng)估的假設(shè)和限制條件進(jìn)行說明，提出評(píng)估結(jié)論與建議。

2、項(xiàng)目概況與背景評(píng)估

主要是對(duì)項(xiàng)目的基本情況，如建設(shè)位置、合法性、建設(shè)規(guī)模、開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、項(xiàng)目現(xiàn)狀等進(jìn)行分析，已開工的項(xiàng)目要分析投資完成進(jìn)度及各項(xiàng)資金到位的概況等。

3、企業(yè)概況及經(jīng)營者資信評(píng)估

主要是從借款企業(yè)的概況、經(jīng)營者素質(zhì)、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)估、企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備、信用等級(jí)、發(fā)展前景等多方面對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行綜合論證分析，以判斷借款企業(yè)資信的優(yōu)劣。

4、項(xiàng)目市場分析

主要從宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、房地產(chǎn)市場、項(xiàng)目定位等方面進(jìn)行研究，推導(dǎo)出項(xiàng)目SWOT分析及定位判斷；項(xiàng)目銷售價(jià)格確定及銷售率預(yù)測。

市場調(diào)研分析主要通過平時(shí)資料收集及實(shí)地調(diào)查進(jìn)行歸納總結(jié)，分析市場特征，例如近幾年的供應(yīng)量、區(qū)域價(jià)值、未來幾年的推出量、物業(yè)類型的轉(zhuǎn)變、樓盤規(guī)模、樓盤價(jià)格走勢(shì)、樓盤特點(diǎn)、市場需求等。同時(shí)參考借款企業(yè)提供的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案，評(píng)判小區(qū)規(guī)劃平面圖的設(shè)計(jì)合理性，進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目SWOT分析及定位判斷。

5、項(xiàng)目總投資估算與資金籌措的評(píng)估

項(xiàng)目總投資規(guī)模是指項(xiàng)目建設(shè)的開發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用等費(fèi)用之和。項(xiàng)目開發(fā)成本投資要估算土地成本、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)等；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目貸款額度、貸款年限及貸款利率測算得出；項(xiàng)目的銷售費(fèi)用一般為銷售收入的2%～3%之間，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定。

投資資金來源構(gòu)成一般包括自有資本金、銀行融資、銷售收入回款三部分。資金籌措來源評(píng)估，應(yīng)說明資本金籌措和負(fù)債融資的具體方案，綜合總投資規(guī)模估算和資金籌措來源，分析各項(xiàng)資金來源、籌資渠道和數(shù)量是否合法、可靠與真實(shí)，說明其風(fēng)險(xiǎn)。其中項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目融資的基本保障，央行要求在項(xiàng)目“四證”齊全、項(xiàng)目資本金到位后才能發(fā)放開發(fā)貸款。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國務(wù)院文件國發(fā)[2009]27號(hào)）規(guī)定，目前，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

項(xiàng)目的綜合經(jīng)濟(jì)效益分析，應(yīng)說明銷售收入、成本費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)和利潤等主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的評(píng)估結(jié)果，即通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)主要通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項(xiàng)目的總投資利潤率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，測算貸款償還期，同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析及敏感性分析。

7、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估

銀行效益評(píng)估：一是分析借款人或項(xiàng)目在貸款銀行開立基本帳戶或資金分流的情況，計(jì)算存貸比率；二是分析銀行從該項(xiàng)貸款中獲得的直接利益。如貸款利息收入。三是分析銀行從該項(xiàng)貸款中獲得的間接利益。如有利于中間業(yè)務(wù)的增長，有利于提高貸款銀行金融業(yè)務(wù)競爭能力等等。在上述分析基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合效益評(píng)估，計(jì)算該項(xiàng)目對(duì)銀行的綜合貢獻(xiàn)率。

風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估：分析項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素；用貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系預(yù)測貸款質(zhì)量，測算貸款風(fēng)險(xiǎn)度；用盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定性分析方法分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力；提出風(fēng)險(xiǎn)防范的主要措施并論證其可靠性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的寫作要點(diǎn)

1、注重實(shí)際，準(zhǔn)確論證

編寫評(píng)估報(bào)告的人員應(yīng)充分積累各種真實(shí)可靠的第一手材料，保證各種數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確性，盡可能聽取各種不同意見，注意分析研究，提出結(jié)論性意見時(shí)，既要明確，又要謹(jǐn)慎，使項(xiàng)目評(píng)估更加有客觀性、科學(xué)性和公正性，使評(píng)估報(bào)告具有不容置疑的說服力。

2、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，突出重點(diǎn)

不同性質(zhì)、不同規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目在評(píng)估內(nèi)容和評(píng)估重點(diǎn)是有一定差別的，評(píng)估宗旨及主體不同，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和重點(diǎn)也將產(chǎn)生很大的差異，編寫評(píng)估報(bào)告，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目性質(zhì)來確定其重點(diǎn)內(nèi)容，緊湊而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匕才旁u(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)，做到全面論證而又重點(diǎn)突出，增強(qiáng)評(píng)估報(bào)告的針對(duì)性，充分發(fā)揮評(píng)估報(bào)告的作用。

3、準(zhǔn)確提煉，表述簡潔

項(xiàng)目評(píng)估包括的內(nèi)容十分豐富，這就要求評(píng)估人員在撰寫評(píng)估報(bào)告時(shí)力求語言簡練，避免拖泥帶水，盡量以定量分析為主，凡能用數(shù)字的地方，不要簡單用文字說明，因?yàn)闇?zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是具體事實(shí)在數(shù)量上的高度抽象。在定性描述時(shí)，用詞也要樸實(shí)、準(zhǔn)確，不能含糊其詞、模棱兩可，避免使用夸張性的詞語。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目作為高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、資金密集、開發(fā)周期較長的投資項(xiàng)目，其評(píng)估是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)在信息資料庫的完善、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的熟悉度、項(xiàng)目建設(shè)成本的熟悉度等方面有較大優(yōu)勢(shì)，因此，在項(xiàng)目貸款審核過程中，房地產(chǎn)評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)能夠在不同角度，依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)的知識(shí)及積累的資料，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)情況進(jìn)行更為系統(tǒng)的分析及更為專業(yè)的評(píng)審，為金融機(jī)構(gòu)確定是否發(fā)放貸款提供有利的支持。