技術部        董俐利

隨著經濟糾紛、訴訟數(shù)量的增加，特別是在2008年遭遇金融危機的影響，有些企業(yè)資金周轉困難，更有部分企業(yè)倒閉，產生經濟糾紛，所以需要進行司法鑒定房地產評估業(yè)務的數(shù)量也越來越多。

司法鑒定評估就是房地產估價機構依法接受人民法院的委托，運用專業(yè)的估價知識和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關的涉訟標的房地產價值進行專業(yè)判斷的一種活動。         

深圳的司法鑒定評估業(yè)務雖然歷史不長。但由于法律制度完善、權利意識增強以及房地產市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產評估鑒定逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項重要的技術工作。

司法鑒定房地產評估的工作流程：

1、評估公司選定

在開展司法鑒定評估之前，深圳市各級人民法院根據(jù)廣東省高級人民法院規(guī)定，選定社會中介評估機構，并根據(jù)自身需要對評估機構資質等級（二級以上資質）、專業(yè)水平及資信作出評價，選定入圍評估機構，設定期限一般為兩年，并根據(jù)該院執(zhí)行案件的數(shù)量確定搖珠時間，隨機選擇委托的評估機構進行司法鑒定。

2、抽簽

根據(jù)廣東省高級人民法院規(guī)定，委托法院入圍評估機構對執(zhí)行案件進行司法鑒定評估需采用隨機選擇評估機構的方式。目前深圳市選定評估機構的方式為機器隨機抽取，并采用輪流中抽方式。這樣，各評估公司機會均等，更體現(xiàn)了公平、公正的原則。

3、委托

通過搖珠選定的評估公司，人民法院與評估機構簽訂《司法鑒定委托書》，評估機構開始進行評估程序。

4、資料搜集

對于取得的估價對象權屬等基礎資料，估價師應當通過公開渠道進行校核。對于權屬清晰的房地產，一般找法官提供房地產證復印件或去房產國土部門查詢即可；對于存在權屬不清、基礎數(shù)據(jù)不明的，估價師應當與法官溝通，特別對于在國土部門未備案，無從查證的權屬資料，應跟法官溝通，采取爭議雙方均認可的數(shù)據(jù)，并由雙方當事人簽字確認，不得擅自做出假設。另外，對于各種渠道搜集到的資料，要做好底稿的存檔工作，以備查閱。

5、現(xiàn)場查勘

估價師在進行現(xiàn)場查勘時應當有法官陪同，雙方當事人或其委托律師共同到場?，F(xiàn)場查勘過程中，估價師應公開各種權屬資料，并要法官和雙方當事人確認其真實性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片，并做好查勘記錄，查勘記錄中，需明確所需評估房地產的實際現(xiàn)狀：如毛坯房、是否含室內固定裝修的現(xiàn)值、是否包含室內物品（家私電器）等；查勘的時間、地點、查勘人、在場人、查勘的經過、結果等，對于室內存有家私、電器需要連同一起評估的，則需由查勘人、雙方當事人、在場人在物品清單上簽名。

另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業(yè)。如到達現(xiàn)場時；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應該細致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；評估公司最好派兩名估價人員進行現(xiàn)場勘查。 

6、報告制作

在查勘完評估物業(yè)現(xiàn)場及搜集完評估所需的相關資料后，評估公司開始報告制作過程。司法鑒定房地產評估報告制作，應嚴格遵循《房地產估價規(guī)范》的相關規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正、科學的評估原則，明確估價目的、合理設定假設和限制條件、采用科學的估價方法及嚴謹?shù)募夹g路線，緊緊圍繞價值定義，優(yōu)先選用市場比較法進行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例，科學的設定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結果不偏離價值定義的內涵。對于估價結果的計算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴格遵循估價規(guī)范及相關法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，確保估價計算過程的科學合理，確保估價結果做到準確無誤。報告附件全面，所附照片應為彩色；按法院的要求出具報告份數(shù)；并按法官的要求送交方式提供報告。

7、收費

根據(jù)深圳市中級人民法院的規(guī)定，評估報告制作完成后，應先根據(jù)國家收費標準收取評估費。目前對于在出具評估報告之前收取評估費的作法，不同法院實際操作起來情況不同。部分評估費還是需等到結案時收取。

8、復議

評估報告復議是房地產估價司法鑒定與一般房地產估價在估價程序上的一個重要區(qū)別，并不以交付報告為終結，也是司法鑒定房地產評估的重要程序。對于案件糾紛各方，其立場不同，對于評估報告結果會持有不同的意思，故會對評估結果的客觀性和公正性進行質疑。所以評估公司應嚴格按照估價程序，并對采用的估價方法理論基礎的科學性、估價過程的合理性、估價結果的客觀性。執(zhí)行每一步估價工作，都要做到有法可依、有據(jù)可查。并對于估價結果的的來源有其充分的理由，根據(jù)自己的觀點及評估理由給予答復。

司法鑒定房地產評估源自于其自身的特點，司法鑒定評估工作所承擔包括法律風險、技術風險、道德風險和經濟風險往往高于其他評估業(yè)務。很好的控制司法鑒定評估環(huán)節(jié)的各種風險同樣是一件復雜而重要的事情。所以，在從事司法鑒定房地產評估過程中，必須關注的問題:

1、嚴格遵循有關規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范

司法鑒定房地產評估活動中，房地產估價師應遵循《房地產估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范。 實際工作中，司法鑒定房地產評估主要為確定房地產拍賣底價為委托方執(zhí)行案件提供參考依據(jù)。 

2、充分認知司法鑒定房地產評估的嚴肅性

司法鑒定房地產評估從前期的現(xiàn)場勘查、房地產權屬的調查認定、到后期的估價報告的制作、房地產估價師的簽字等細節(jié)上都不能有半點疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當事人造成難以挽回的經濟損失。

3、評估基準日、有效期的確定

現(xiàn)在的司法鑒定房地產評估中，絕大部分都是評估標的物的現(xiàn)值，所以，一般以查勘現(xiàn)場日為房地產評估的基準日，房地產評估是以某一時點作為評估基準日，估算確定的是有關房地產在該時點的現(xiàn)時價值。

估價報告有效期的問題，目前房地產市場價格波動較大，評估公司出具的房地產估價報告有效期一般為一年，而法院的工作程序中如送達不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結但評估報告已過有效期，這就需要評估公司充分理解法院的工作特點，雙方協(xié)商解決

4、選擇合適的估價方法

目前司法鑒定房地產評估中較為普遍使用的是市場比較法。目前，對于市場商品房，一般都采用市場比較法評估。對于未交地價或只交付部分地價的非市場商品房（綠本房產證），雖然權利人只對地上建筑物有所有權，但在我們具體評估中，不能采用成本法對其地上建筑物評估，而是同樣采用市場比較法評估標的物完全產權下的房地產市場價格，根據(jù)深圳市的相關規(guī)定計算地價，并列出地價數(shù)據(jù)做為參考，而實際地價數(shù)據(jù)以深圳市國土資源和房產管理局的核算為準，而在物業(yè)拍賣時按市場價格拍賣，扣除應補地價。

5、積極主動取得委托法院支持

司法鑒定房地產評估自身特點，牽涉當事人各種利益關系，被告、原告及相關當事人之間往往存在著較多對抗和沖突，評估人員現(xiàn)場查勘中，經常會遇到當事人的不配合、甚至阻止等情況。評估人員到房地產行政主管部門落實房地產權屬遇到困難，諸類種種……，評估人員都應積極主動取得委托法院支持，以便評估工作順利進行。

6、評估報告的質量及其服務

司法鑒定房地產估價結論是法院判決的法定證據(jù)，房地產估價司法鑒定過程中所采用的各種估價依據(jù)作為鑒定結論的組成部分，其準確性非常重要。在司法鑒定過程中應該對估價依據(jù)予以核實，不能核實的要給出詳細說明。如果在現(xiàn)場查看過程中，受當事人不配合以及其他各種條件限制，估價師難以全面掌握估價對象的資料，但法院又要求必須在規(guī)定的時限內完成鑒定工作并出具報告的情況下，應當在估價的假設和限制條件中予以充分的說明，并明確指出估價結果應用的限制條件。

總之，隨著社會經濟的發(fā)展，司法鑒定房地產評估業(yè)務的不斷增多，不僅為評估機構增加了業(yè)務收入，增強了估價師的參與和影響社會經濟活動的能力，但如何樹立法律意識，規(guī)范評估程序，防范評估風險，提高執(zhí)業(yè)能力和社會公信力是值得我們評估機構及其從業(yè)人員不斷追尋的目標。