在我司長期承接的不良資產(chǎn)包評估當中，有抵押物的資產(chǎn)包中以三四線城市的物業(yè)居多。在評估這部分物業(yè)時，發(fā)現(xiàn)一些三四線城市房地產(chǎn)價格存在風險，在此作些風險提示，以供探討。

根據(jù)財政部公布8月份財政收支數(shù)據(jù)顯示，前8月全國一般公共預(yù)算收入達到12萬億元，同比增長9.8%。前8個月國有土地出讓收入規(guī)模達到2.7萬億，同比增長37.3%。業(yè)內(nèi)分析指出，今年三、四線城市加大供地，且溢價率攀升；一二線城市土地溢價不高，也在加大供地，造成了全國土地市場熱度不減的局面。如今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一二線城市與三四線城市冰火兩重天的局面。

王健林在上半年一次采訪中說道：“中國房地產(chǎn)市場的風險主要集中在三四線城市以及四五線城市。雖然一二線城市存在泡沫，但與此相關(guān)的風險較小。真正有問題的是那些縣城和小型地級市，那里的風險較大，也不容易被市場消化。”

一、融資風險

開發(fā)商賣房子是手段，現(xiàn)金流是生命線，而杠桿才是房企的終極方案。杠桿即債務(wù)，在房地產(chǎn)利潤率如此之低的情況下，房企要想擴大利潤，就得靠杠桿，靠債務(wù)?，F(xiàn)在部分房企都去三四線掘金，依靠的是去年良好的銷售，但這些房企不僅在賣房子，還在買地，未來還會有新的房子要蓋出來，而我們都知道三四線的需求是階段性的，銷售不暢將很快出現(xiàn)，回款難外加融資難，將極大地考驗開發(fā)商。

三四線新房的想象空間未來肯定還有，但這只能讓開發(fā)商獲益，他們把房子變成了錢，但房子到炒房客手里卻很難再變成錢，三四線最大的問題就是二手房市場發(fā)育嚴重不足。

二、供應(yīng)過剩

對于三四線城市而言，房地產(chǎn)市場的庫存壓力并不能簡單地根據(jù)七十大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷。這是因為我國有293個地級市、361個縣級市，還有1381個縣，這些城市是庫存壓力的主要區(qū)域。目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。換一句話說，三四線城市的實際庫存可能遠高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持，去庫存也是依然任重道遠。

三、商業(yè)地產(chǎn)風險

近幾年來，百貨商場關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來越普遍。相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。過去十多年中，我國商服用地占房地產(chǎn)出讓的比例基本維持在30%上下，這同社會的真實需求很不匹配，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

為何商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)如此極不匹配的情況呢？第一，地方政府熱衷于打造樣板工程，尤其是二三四線城市大規(guī)模打造城市新核心，樂于建設(shè)摩天大樓和商業(yè)中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列；第二，住宅用地供給受政策限制，商業(yè)用地則不受限，地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價”的輿論。

在庫存高企的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在去年全國30個大中城市中，有近1300萬平方米零售項目入市，預(yù)計今年有1800萬平方米的零售物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風險是存在的，尤其是一些專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，很容易出現(xiàn)跑路、資金鏈斷裂等風險。從區(qū)域上看，大城市周邊的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會更嚴重，風險更大。

中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作安排，為各界高度關(guān)注。其中，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的明確目標，體現(xiàn)出政府讓樓市回歸商品屬性的堅決態(tài)度，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對于我國經(jīng)濟的重要性無需贅述。

通過研究以及我們長期對不良資產(chǎn)形成原因的分析和預(yù)測，未來，在我國三四線城市的房地產(chǎn)價格存在很大的不確定性，金融機構(gòu)不管在貸款還是在處置這些地區(qū)的房地產(chǎn)時，都要對風險引進足夠的重視。