總述：步入三季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍未看到明確的止跌信號(hào)。7月份，中國(guó)制造業(yè)PMI為50.2%，為8個(gè)月來(lái)最低值，經(jīng)濟(jì)增速放緩，國(guó)家為“穩(wěn)增長(zhǎng)”將加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，加大微調(diào)力度。與此同時(shí)，7月CPI同比上漲1.8%，CPI持續(xù)下行，通脹壓力得到緩解，貨幣政策趨松。央行營(yíng)管部在召開轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)情況通報(bào)會(huì)時(shí)指出，下一階段要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，繼續(xù)貫徹落實(shí)穩(wěn)健貨幣政策，近期房產(chǎn)調(diào)控未見放松，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，限購(gòu)仍是主要手段，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，繼續(xù)實(shí)行差別化信貸政策，滿足居民合理性自住性住房需求仍將是主流。受樓市調(diào)控影響，土地市場(chǎng)并未真正回暖，國(guó)土資源部下調(diào)土地供應(yīng)計(jì)劃，但調(diào)整后的住房用地計(jì)劃總量仍高于歷年計(jì)劃完成量，預(yù)計(jì)后期土地供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)

（一）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)分析

7月份中國(guó)制造業(yè)PMI指數(shù)為50.1%，較上月再回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，為8個(gè)月來(lái)最低點(diǎn)。中國(guó)制造業(yè)PMI指數(shù)環(huán)比持續(xù)回落，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)增速放緩，國(guó)家為穩(wěn)增長(zhǎng)將加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度。2012年7月，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.8%，其中城市上漲1.9%，農(nóng)村上漲1.5%；食品價(jià)格上漲2.4%，非食品價(jià)格上漲1.5%；消費(fèi)品價(jià)格上漲1.7%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2.0%。1-7約平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲3.1%。通脹壓力得到緩解，貨幣政策趨松，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)、降息等調(diào)控手段在年內(nèi)仍可繼續(xù)。

2012年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)和物價(jià)的增速均出現(xiàn)“雙降”，GDP和CPI漲幅均低于2011年。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩影響出口、樓市調(diào)整影響投資和地方政府債務(wù)問(wèn)題持續(xù)“三碰頭”是2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，因此“穩(wěn)增長(zhǎng)”將成為宏觀政策的主要任務(wù)。盡管2012年宏觀政策總基調(diào)不變，將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但政策“穩(wěn)中趨松”的空間、可能性和必要性都在明顯增大。預(yù)計(jì)存款準(zhǔn)備金率還有下調(diào)的空間、必要性和可能性，短期內(nèi)利率保持總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)調(diào)控方向短期不會(huì)改變，市場(chǎng)“調(diào)整”還將延續(xù)；人民幣匯率雙邊波動(dòng)幅度增大，預(yù)計(jì)全年人民幣升值幅度不會(huì)太大。

（二）成都市宏觀經(jīng)濟(jì)分析

成都市2012年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，與2011年相比更為錯(cuò)綜復(fù)雜，當(dāng)前，國(guó)際需求呈明顯收縮態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)需求增長(zhǎng)空間也在收縮，經(jīng)濟(jì)“大環(huán)境”仍然偏冷。不過(guò)，四川發(fā)展的“小氣候”卻有望保持熱度，同時(shí)，外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移預(yù)計(jì)將繼續(xù)興起熱潮，經(jīng)濟(jì)低迷正進(jìn)一步加快“外資西進(jìn)、內(nèi)資西移”的步伐。當(dāng)前，成都經(jīng)濟(jì)就正好處在向萬(wàn)億規(guī)模進(jìn)發(fā)的關(guān)鍵區(qū)間，處在一個(gè)高位運(yùn)行、乘勢(shì)而進(jìn)的爬坡階段。這個(gè)階段特征，是謀劃成都發(fā)展必須順應(yīng)的重大趨勢(shì)。今年，全市經(jīng)濟(jì)工作基調(diào)是“穩(wěn)中快進(jìn)、領(lǐng)先發(fā)展”。成都將在改善民生上拿出更大的投入、采取更扎實(shí)的舉措，爭(zhēng)取取得更顯著的成效。重點(diǎn)是要辦好惠民實(shí)事；提升文化事業(yè)；完善社會(huì)事業(yè)；健全保障機(jī)制。

二、政策分析

1、貨幣政策：中國(guó)人民銀行宣布自2012年6月8日起降息，并調(diào)準(zhǔn)存款和貸款利率的上下限。這被專家視為刺激經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控手段，同時(shí)也是利率市場(chǎng)化道路上的重要一步。據(jù)公告，此次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔存貸款基準(zhǔn)利率及住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2、供求管理政策：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

3、供給管理政策：繼續(xù)推進(jìn)保障房等安居工程建設(shè)，擴(kuò)大保障房覆蓋人群數(shù)量 

2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)政策

三、成都市土地市場(chǎng)分析

l 國(guó)土部下調(diào)20個(gè)地區(qū)住房土地供應(yīng)量

8月5日，國(guó)土部發(fā)布《2012年1～6月份全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整與落實(shí)情況》，將全年住房供地計(jì)劃調(diào)整為15 .93萬(wàn)公頃，其中20個(gè)地區(qū)計(jì)劃供應(yīng)量相比年初目標(biāo)有所下降。

國(guó)土部稱，根據(jù)各地上半年住房用地供需和已供土地開發(fā)利用情況，按照《國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范》要求，對(duì)年初確定的住房用地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整，其中20個(gè)地區(qū)計(jì)劃量減少，5個(gè)地區(qū)計(jì)劃量增加。調(diào)整后的全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量為15.93萬(wàn)公頃，其中，保障性安居工程計(jì)劃用地為4.76萬(wàn)公頃。根據(jù)國(guó)土部的解釋，調(diào)整后的住房用地計(jì)劃總量與歷年相比，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)歷史最高水平，為歷史計(jì)劃完成量最大年份的117.3%，能夠滿足全年住房用地有效需求。

l 上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地5.97萬(wàn)公頃 同比降15%

來(lái)自國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，受到房地產(chǎn)調(diào)控影響，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量為5.97萬(wàn)公頃，相比去年同期的7.02萬(wàn)公頃下降約15%。不過(guò)，隨著一些城市樓市成交逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情也開始逐漸升溫，土地價(jià)格也有回升態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市土地總體供應(yīng)5038公頃，其中住宅用地1879公頃，環(huán)比上漲21.1%，同比下降5.1%；土地總體成交3879公頃，其中住宅用地成交1522公頃，環(huán)比上漲37.9%，同比上漲14.9%

1、供求分析

成都市第三季度土地成交量為2938.29畝，比去年同期增長(zhǎng)122.09%，環(huán)比增長(zhǎng)185.42%；第三季度土地供應(yīng)量為9549.82，比去年同期增長(zhǎng)90.81%，環(huán)比增長(zhǎng)96.51%。

2、2012年成都土地市場(chǎng)價(jià)格分析

從7月1日起至9月17日為止，成都市主城區(qū)和郊縣共供應(yīng)土地83宗，成交土地71宗，成交率為85.5%，而未能順利成交的土地均是因故終止，沒(méi)有流拍的地塊?？傮w而言，土地市場(chǎng)的火熱度仍然受住宅市場(chǎng)的影響較大。今年7、8月份住宅市場(chǎng)由于剛需提前入市，呈現(xiàn)出淡季不淡的現(xiàn)象，外加上半年開發(fā)商以價(jià)換量換來(lái)較好的市場(chǎng)走量，開發(fā)商大多在資金狀況上有所好轉(zhuǎn)，因此諸多戰(zhàn)線拉得較長(zhǎng)的品牌開發(fā)商也將注意力轉(zhuǎn)移到了土地市場(chǎng)上，華潤(rùn)，復(fù)地，中鐵二局，建工地產(chǎn)均有斬獲。土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)顯得激烈。而一些中小房企由于自身實(shí)力有限，只能去爭(zhēng)奪小宗地塊，期望以快建快銷的戰(zhàn)略來(lái)維持生存，反而導(dǎo)致數(shù)宗小地塊出現(xiàn)了超過(guò)100%的溢價(jià)率。其中2012年8月23日成交的成都市武侯區(qū)紅牌樓北街2號(hào)住宅用地樓面地價(jià)為7600元/㎡，溢價(jià)率為136.5%，8月29日成交的新都大豐街道文化街住宅用地樓面地價(jià)為3050元/㎡，溢價(jià)率為165.20%。

3、2012年成都市土地市場(chǎng)預(yù)期

小陽(yáng)春、紅五月無(wú)疑極大提振樓市信心，壓抑了一年之久的需求已經(jīng)按捺不住，調(diào)控威力開始消退，而再度出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性也微乎其微，從近期的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看：金融方面的降息降準(zhǔn)正處于量變到質(zhì)變的累積階段，開發(fā)商緊繃的資金鏈已經(jīng)得到緩解，出貨之余開始關(guān)注未來(lái)的發(fā)展，大開發(fā)商的去化速度本就高于市場(chǎng)平均水平，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備勢(shì)在必行，作為樓市風(fēng)向標(biāo)，標(biāo)桿房企的動(dòng)作不僅將影響樓市供需，對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期也將產(chǎn)生作用，集體發(fā)力搶地，往往會(huì)成為樓市轉(zhuǎn)向的信號(hào)，同時(shí)產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)；近段時(shí)間土地市場(chǎng)較為活躍，品牌房企頻頻出手，中小房企也不甘示弱，同時(shí)也有部分其他類型的企業(yè)拿下各種專業(yè)市場(chǎng)用地，旅館酒店用地、休療養(yǎng)用地，土地市場(chǎng)亦呈現(xiàn)出百花齊放的局面。目前住宅市場(chǎng)保持在高位運(yùn)行，土地市場(chǎng)受其影響也會(huì)繼續(xù)保持現(xiàn)在的活躍度，預(yù)計(jì)后期政府的推地節(jié)奏會(huì)以穩(wěn)為主，而開發(fā)商在拿地?zé)崆椴粶p的前提下會(huì)較為謹(jǐn)慎地對(duì)待土地市場(chǎng)。

四、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）新增商品房市場(chǎng)分析

1、2012年三季度成都主城區(qū)商品房環(huán)比有所上漲

2012年3季度主城區(qū)共發(fā)放180張商品房預(yù)售許可證，面積共計(jì)513.13萬(wàn)平方米。2012年2季度主城區(qū)共發(fā)放135張商品房預(yù)售許可證，從新增商品房預(yù)售的走勢(shì)看，2012年3季度環(huán)比上漲18%，同比上漲25%。主要原因是受降息這一貨幣政策的影響，該政策減輕購(gòu)房者按揭成本負(fù)擔(dān)，同時(shí)減輕開發(fā)商資金成本壓力。與此同時(shí)，“金九銀十”的消費(fèi)現(xiàn)象促使了新增商品房預(yù)售數(shù)量。

從各行政區(qū)商品房預(yù)售狀況分析，高新區(qū)仍然處于領(lǐng)先地位，2012年3季度，高新區(qū)發(fā)售的預(yù)售面積占成都主城區(qū)商品房預(yù)售面積的43%。而錦江區(qū)預(yù)售占比面積最小，僅占8%。 

（二）住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析

1、2012年3季度成都主城區(qū)商品房成交分析 

從主城區(qū)商品房成交面積與新增商品房供銷趨勢(shì)看，主城區(qū)商品房新增供應(yīng)面積同比有所上升，環(huán)比基本持平。2012年3季度成都主城區(qū)商品房成交面積保持平穩(wěn)趨勢(shì)，從成交趨勢(shì)圖看，2012年成交量呈平穩(wěn)趨勢(shì)。

2、2012年1季度成都主城區(qū)商品住宅分析

從成都市主城區(qū)商品住宅的成交趨勢(shì)上看，2012年3季度共成交商品住宅26,534套，共計(jì)257.84萬(wàn)平方米，同比2011年3季度商品住宅成交面積增加了88%，而成交套數(shù)上同比增加了12,092套，增加了84%。從成交走勢(shì)圖上，2012年7月商品住宅成交面積81.61萬(wàn)平方米，8月成交面積96.72萬(wàn)平方米，9月成交面積79.15萬(wàn)平方米。明顯可以看出，2012年成都主城區(qū)的商品住宅成交量是呈上漲趨勢(shì)的，主要是房貸有所松動(dòng)，大多數(shù)商業(yè)銀行重新執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率，部分優(yōu)質(zhì)客戶還可享受基準(zhǔn)利率之上一定的折扣優(yōu)惠，最高優(yōu)惠可做到8.5折。這對(duì)于剛需購(gòu)房者十分利好，剛需集中釋放，成交回暖。 

從成都主城區(qū)商品住宅與非住宅的成交走勢(shì)看，明顯住宅成交量以較大優(yōu)勢(shì)壓倒非商品住宅，2012年3季度，商品住宅成交面積257.47萬(wàn)平方，商品非住宅成交面積僅為68.93萬(wàn)平方米，同時(shí)結(jié)合商品住宅成交每戶平均面積趨勢(shì)圖看，2012年3季度，每戶面積為89.66平方米，這說(shuō)明目前市場(chǎng)集中成交為住宅，剛需依舊是市場(chǎng)主力軍。 

從主城區(qū)各行政區(qū)的商品住宅成交量看，2012年3季度高新區(qū)商品住宅成交面積82.56萬(wàn)平方米，位居主城區(qū)各區(qū)之首，其次是青羊區(qū)商品住宅成交面積44.15萬(wàn)平方米，錦江區(qū)商品住宅成交面積最小，僅19.36萬(wàn)平方米。 

3、2012年1季度成都主城區(qū)二手房市場(chǎng)分析

2012年3季度，成都市主城區(qū)的二手房市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)，2012年3季度成都市主城區(qū)二手房住宅成交面積共235.03萬(wàn)平方米，成交套數(shù)16,890套，環(huán)比2012年2季度成交面積上升4.3%，同比2011年3季度成交面積增長(zhǎng)124.24%。因此，從整體看2012年3季度成都主城區(qū)二手房成交量有所回升。

從二手房成交區(qū)域看，武侯區(qū)成交量最大，2012年3季度成交面積分別為74.72萬(wàn)平方米，分別占整個(gè)主城區(qū)二手房成交面積的32%。

4、后市房市還看政策

自5月以來(lái)，商品房、商品住宅成交量保持穩(wěn)定；隨著地方微調(diào)在和中央的博弈中有所突破，未來(lái)的行情向上已成為趨勢(shì)；從實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)及政策傾斜看：剛需首置仍然是未來(lái)市場(chǎng)核心消費(fèi)力。

廣告投放隨著市場(chǎng)行情的看好，開發(fā)商保持了較高的投放熱情，從目前態(tài)勢(shì)看，下半年各企業(yè)在銷售推廣投入上，還將有更大的投放力度，下半年市場(chǎng)值得期待。

近期土地市場(chǎng)逐漸升溫，各個(gè)品牌開發(fā)商都加大了土地儲(chǔ)備力度，各地“地王”的出現(xiàn)是整體市場(chǎng)的一個(gè)反映；在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下，出于土地市場(chǎng)供應(yīng)平衡及地方財(cái)政等各方面需要，經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)冰凍期后，土地市場(chǎng)必然出現(xiàn)一個(gè)反彈。