早期的佛山以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，對寫字樓需求不大，這使得佛山寫字樓市場出現(xiàn)了較長一段時間的低價運行和斷檔期。此后，隨著佛山城市改造、規(guī)劃、交通等各方面的提升，企業(yè)對于現(xiàn)代化寫字樓的需求意識也在不斷增強。

一、佛山寫字樓市場的發(fā)展歷程

上世紀的90年代初，佛山寫字樓剛起步，主要以國有企業(yè)的辦公樓為主，這些企業(yè)除了自用外，會有部分用于出租。伴隨著國企改制和房地產(chǎn)投資的萌芽，第一批開發(fā)商開始涉足寫字樓建設(shè)，早期曾因市場的不成熟以及高估，導(dǎo)致過爛尾樓。 
    進入21世紀，佛山城市發(fā)展，商業(yè)氛圍漸濃，寫字樓需求與日俱增，祖廟商圈和季華路、南海大道沿線等路段的中高端寫字樓開始涌現(xiàn)。 
    1997年，位于祖廟的百花廣場開業(yè)，2000年之后推出了寫字樓，樓高54層，總高254米，是當(dāng)時佛山最高的建筑，也是迄今為止運營得較為成功的佛山寫字樓之一。這一階段的寫字樓通常是下層商場或銀行，上層做寫字樓出租和出售，有不少寫字樓是由銀行自行開發(fā)建造。 
    這一時期是季華路寫字樓一條街和南海大道寫字樓的形成期，季華路在這一時期建成了包括廣發(fā)大廈、發(fā)展大廈、電力大廈、公交大廈、季華大廈、京禪大廈、東建世紀廣場、東盛大廈等一批算得上是符合現(xiàn)代辦公需求的寫字樓，而由于季華路一帶交通發(fā)達，已經(jīng)形成了居住、辦公、商業(yè)都很成熟的商業(yè)一條街，這批寫字樓如今已經(jīng)收納了佛山近一半的中小型企業(yè)。 
    南海大道兩旁的寫字樓也是這一時期出現(xiàn)的，包括有金匯大廈、南海房地產(chǎn)大廈、財匯大廈等，金匯大廈就是由農(nóng)行自行開發(fā)建造的。 
    這一時期的寫字樓雖然出現(xiàn)了一定量的猛增，但普遍缺乏特色，同時由于是銷售為主，因此招租都是個人行為，缺乏統(tǒng)一管理，運營到現(xiàn)在來看就變得有些跟不上市場需求。 
    2006年之后，佛山“三舊改造”拉開，并且與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型、環(huán)境再造緊密結(jié)合，廣佛同城化進程不斷加速，創(chuàng)新型和高檔次的寫字樓項目逐步占領(lǐng)市場。一大批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及配套的服務(wù)業(yè)強勢崛起，這就使得市場對現(xiàn)代化寫字樓的需求不斷高漲。  
    2007-2008年，寫字樓開始放量上漲；2008年金融危機致使2009年寫字樓供求萎縮；2010年隨著經(jīng)濟恢復(fù)與發(fā)展，高端寫字樓，如卓遠國際商務(wù)大廈等的出現(xiàn)，直接拉升了年供需量，新增面積和成交面積大步跨越近20萬㎡。 
    近年來寫字樓市場基本供需平衡，隨著廣佛同城化、佛山城市及產(chǎn)業(yè)升級換代，2011年寫字樓市場供求雙旺。 
    這一時期的領(lǐng)頭羊是位于季華路上的卓遠國際、金海廣場和九鼎金融中心，同時一些位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，集研發(fā)、辦公、總部于一體的新興都市型產(chǎn)業(yè)社區(qū)也開始嶄露頭角，例如位于桂城的瀚天科技城。九鼎金融中心是佛山首個城市綜合體超甲級寫字樓，17.5米超高大堂，300米季華路展示面，使得該項目一面世便受到了眾多投資者的青睞。 
    佛山寫字樓2007-2011年新增面積及成交面積一覽

二、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場分析 
    經(jīng)過多年發(fā)展佛山禪桂中心形成三大成熟板塊：祖廟-汾江路板塊、季華路板塊、南海大道板塊。 
    從集中點來看，主要是以季華路一帶為主。季華路為禪城區(qū)的CBD，祖廟-汾江路板塊比較分散，沒有形成商務(wù)辦公氛圍。 
    南海板塊是游離于禪城板塊之外的第三極。

1、祖廟路板塊 
    祖廟汾江路板塊以乙級寫字樓為主，多集中中小企業(yè)，甲級寫字樓大多被中大型企業(yè)租用，更看重門面，等級租金相差不大，出租率高。

 2、季華路板塊 
     地處佛山中央商務(wù)區(qū)，今年甲級寫字樓明顯增多，租戶以政府機構(gòu)、金融、貿(mào)易、保險公司為主，出租率高，但等級租金差別不明顯。

3、南海大道板塊特征： 
    由于定位為金融高新區(qū)，片區(qū)聚集了銀行、金融機構(gòu)、行政事業(yè)單位的自由辦公物業(yè)，部分出租給中小企業(yè)，普遍樓齡長，設(shè)備陳舊，乙級為主，租金水平較低，整體出租率高。

三、2012年佛山寫字樓市場供應(yīng) 
    根據(jù)佛山市2012年國有建設(shè)用地供應(yīng)表，佛山市今年計劃用于住宅的供地約為354萬平方米，而商服用地約為211萬平方米，占到了住宅用地的6成左右。從各區(qū)的土地購地表中可看到，今年各區(qū)都增加了商服用地比例，以禪城為例，商服用地有34塊，而住宅用地只有14塊，而南海區(qū)的商服用地達到了60塊；在佛山新城，商服用地供應(yīng)有13塊，住宅用地只有2塊。按照慣例，商服用地多用于公寓、商場及寫字樓的建設(shè)，隨著近兩年各區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的推進，用于改善辦公環(huán)境的高端寫字樓建設(shè)數(shù)量在不斷增加。 
    今年上半年寫字樓的市場供應(yīng)就達到了1004套，與2010年的600余套相比都有了大幅的增加。而就禪桂中心區(qū)來看，目前禪城在建及待建的寫字樓項目包括有萬科廣場、星星華園國際、恒福商業(yè)中心、雅庭國際廣場、嶺南天地等，供應(yīng)量不少于200萬平方米；桂城的在建項目有包括天安數(shù)碼新城、鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城、越秀星匯云錦、創(chuàng)鴻廣場、萬達廣場等等，供應(yīng)量約為300萬平方米，加上一些已經(jīng)建成開始招租的項目，例如金融高新區(qū)的承業(yè)大廈、景興環(huán)球大廈等，未來三至五年佛山寫字樓的租售供應(yīng)量將超過700萬平方米。 
    與此同時，位于桂城的金融高新區(qū)也初具規(guī)模。位于金融高新C區(qū)的承業(yè)大廈是該區(qū)域內(nèi)的首座招商辦公物業(yè)，定位超甲級標準寫字樓，目前該項目已經(jīng)竣工，處于招商階段。而與其相隔不遠的景興環(huán)球大廈也已竣工進入招商階段。 
    放眼望去整個佛山大道東片區(qū)，金安大廈、天安數(shù)碼新城、承業(yè)大廈、承創(chuàng)大廈、友邦金融中心、中國人保南方信息中心等等，這些大廈有的是金融、保險類企業(yè)的自建大廈，有的是由開發(fā)商投建的綜合性辦公寫字樓，個個都是按照現(xiàn)代化、生態(tài)、節(jié)能、超甲級的標準建設(shè)，如此多的寫字樓體量云集一區(qū)，未來的高端、繁華程度可見一斑，這讓每一個來此考察的企業(yè)都為之心動。 
    保利東灣 
    保利東灣位于佛山CBD東平新城核心位置，享有一線東平河景觀，項目總占地面積約48萬平方米，總建筑面積約104萬平方米。是集休閑、娛樂、商務(wù)、購物、居住等功能于一體的灣區(qū)綜合體。項目寫字樓保利中心建筑面積約10萬平方米，高度為248米，定位為超高層甲級寫字樓，已于前年動工，項目還將配建五星級洲際酒店、國際時尚購物中心等高端商業(yè)體。 
    萬科廣場 
    萬科廣場位于季華五路與嶺南大道北交匯處，是萬科聯(lián)手全球領(lǐng)先設(shè)計機構(gòu)之一——RTKL，參考深圳華潤萬象城等知名項目傾力打造的地標性綜合體。項目占地約13.5萬平方米，總建筑面積約75萬平方米，是集大型購物中心、國際超甲級寫字樓、高端SOHO公寓、高檔住宅、特色商業(yè)街區(qū)、名校配套為一體的超大規(guī)模的城市綜合體，是佛山不可復(fù)制的“中心之城”。 
    星星華園國際 
    星星華園國際的占地面積約10萬平方米，建筑面積27萬平方米，是大型商住綜合項目。該項目大致劃分成東西兩部分，其中西邊的商業(yè)部分將由大型的商場、寫字樓和國際公寓組成。該項目是禪城區(qū)中心組團迄今為止唯一一塊商住一體化的大型綜合功能用地。項目目前在建綜合廣場和寫字樓，建成后可由廣場通往季華路地鐵站內(nèi)。寫字樓部分將于今年下半年推出市場。 
    四、總結(jié) 
    佛山目前的純寫字樓很少，高檔寫字樓更是十分缺失，分布也較為分散，不利于長期發(fā)展。隨著佛山新城、千燈湖板塊的建設(shè)和大量商業(yè)金融用地的供應(yīng)，佛山未來5年或?qū)⒊霈F(xiàn)超過500萬平方米的寫字樓。未來3年佛山將迎來寫字樓推貨高潮，寫字樓市場肯定會有激烈競爭，而隨著佛山制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將增加對寫字樓的需求量，寫字樓應(yīng)形成發(fā)展集群，佛山寫字樓進入高速發(fā)展期必定要以此為依托。