中山分公司  馮智濤  

關鍵詞：中山城區(qū)內、商鋪、寫字樓、投資風險  
　　2009年5月21日國家稅務總局為加強房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》開始，國家對住宅類房地產實施了一輪又一輪的抑制性調控政策，使得大量住宅房地產投資資金轉移到商用房地產市場及土地市場上來，令商用房地產及土地價格快速上漲，商用房地產及土地投資風險加大。中山市城區(qū)內的商用房地產主要包括商鋪、寫字樓、酒店式公寓等三種類型物業(yè)，投資者在中山市城區(qū)范圍內最常投資的是商鋪及寫字樓，尤其是商鋪。本文以下將對中山城區(qū)范圍內的商鋪、寫字樓投資風險進行簡單分析。  
　　在中山市城區(qū)內，相對于投資物業(yè)的租金收益，非自用型的投資者更期待的是所投資物業(yè)日后出售時所取得的增值收益。城區(qū)內商鋪、寫字樓市場普遍存在的現(xiàn)象是租金漲幅不大，而售價漲幅大。例如東區(qū)東裕路臨街商鋪2008年租金約60元/平方米·月，到目前租金不超過70元/平方米·月，售價從當時約15000元/平方米，漲到現(xiàn)在約28000元/平方米，租金漲幅不超17%，售價漲幅高達86.7%，靜態(tài)年投資回報率從2008年的4.8%下降到現(xiàn)在的不足3%，降幅約37.5%。以東裕路當前的租金水平，6%的報酬率，2%的空置率，租金以每年5%的增長速度連續(xù)增長30年計算，光靠租金收益投資者用70年的時間還不能回本。值得注意的是我國商業(yè)房地產的使用年限僅有40年，即便目前中山比較例外，只要地類屬于商住用地，地上的商業(yè)房地產可擁有70年的使用權，但對于城區(qū)內大多數(shù)商業(yè)房地產來說，假如從現(xiàn)在開始光靠租金收益需要70年以上才能回本，這就意味著投資者需要交納土地出讓金或被政府收回使用權。商業(yè)房地產的價值體現(xiàn)在兩個地方，第一是為自用型投資者創(chuàng)造的經營性收益，第二是非自用型投資者所獲得的租金收益，當價格與其價值相背離時，價格必然不會無休止的增長。中山城區(qū)內很多商業(yè)房地產即便近期租約到期，將調高租金，但租金的上調幅度遠遠比不上售價的上漲，這證明了價格有背離價值的趨勢。當價值與價格背離的時候，必將有一個重新平衡的過程，重新平衡的過程會有兩種可能，第一是由于投資過熱產生泡沫，泡沫破裂導致價格快速下降；第二是價格上漲停止或上漲趨勢下降，租金收益漲幅趕上價格漲幅。  
　　投資商業(yè)房地產時，地段的選擇非常重要。在我們接觸到的很多案例中，可發(fā)現(xiàn)某些只相隔一條街道的商鋪，租金的差異很大。例如，位于石岐區(qū)悅來路的“金都城”，其為專門的服飾賣場，每層均分隔成多卡內廊式面積約20平方米的商鋪，據(jù)了解該商場首層租金可達400元/平方米·月；而同屬孫文西路步行街商圈，位于孫文中路，與“金都城”相隔不到400米的“時尚新城”，卻生意冷淡，賣場內營業(yè)的店鋪寥寥無幾。筆者認為產生這種情況是由于離商業(yè)中心的距離不同，而受到的輻射就產生了差異，而且隨著距離的遞增，輻射強度會加速下降。當然這除了受距離的影響之外，還有受賣場整體經營氛圍的影響?！敖鸲汲恰币凿N售低價、年輕時尚的服飾為主，定位明確，而到孫文西路消費的主要是25歲以下追求新潮，但消費能力較低的消費者?！敖鸲汲恰钡亩ㄎ环显撓M群體的需求，所以整體經營較好；“時尚新城”開業(yè)之時定位高端，所售貨物雖然能得到上述消費群體的喜愛，但畢竟有能力購買才能產生需求，因此，受需求較低的影響，客流日漸減少，最終受整體經營不善的影響，賣場內店鋪逐漸停業(yè)。  
　　新的商業(yè)中心形成可減輕原有商業(yè)對中山城區(qū)商業(yè)中心的依賴。中山市人口較少，多個鎮(zhèn)區(qū)經濟發(fā)展良好，每當城區(qū)內有新的商業(yè)中心成功形成，原有的商業(yè)中心內的租金增幅就會放緩，甚至會出現(xiàn)負增長。例如，“中墾百貨”當年是中山城區(qū)內著名的綜合賣場，受“中懇百貨”輻射，其附近曾開立了多家經營手機、圖書等的專業(yè)賣場，但當與“中懇百貨”定位接近，且設計、經營理念更加新穎的“假日廣場”開業(yè)后，“中懇百貨”大受影響，其附近的專業(yè)賣場相繼倒閉。從機會成本的角度而言，同樣的資金投資于一個增長能力較差的項目，或許依然有利可圖，但這個投資項目相對機會成本來說已經虧損了。  
　　中山城區(qū)內的寫字樓，租售比大概是200至250倍，由于空置率較大，從實際租售比來看投資回報率較高。目前城區(qū)內寫字樓的供應集中，幾乎位于東區(qū)，而企業(yè)對寫字樓的需求較少，寫字樓的空置率較大。據(jù)筆者粗略統(tǒng)計，大東裕、盛景尚峰、利和廣場、中環(huán)廣場、頤和中心等的空置率均在20%以上。也就是說，假如租金是80元/平方米·月，空置率在20%的情況下，實際租金只有64元/平方米·月，租金約80元/平方米·月的寫字樓，在中山城區(qū)內售價約20000元/平方米，即實際租售比在300倍以上。  
　　目前中山市的寫字樓屬于起步階段，市場供給量不大，其價格是遠高于同區(qū)域住宅價格的。而在上海、廣州、深圳等大城市，寫字樓往往由于實用面積小、物業(yè)管理費貴、供給量大等原因，售價跟同區(qū)域住宅單價相差不大，甚至比同區(qū)域住宅單價低。借鑒其他城市的經驗，中山寫字樓價格往后的趨勢很可能跟一線大城市差不多，即寫字樓與住宅的價格差將縮小。  
　　同樣，中山城區(qū)內的寫字樓跟商鋪一樣會受地段選擇、整體經營管理、同類物業(yè)競爭的影響，使得投資存在風險。