佛山分公司  吳麗娟

    一、 地下商業(yè)產(chǎn)生的前提

    隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、居民消費(fèi)需求的不斷提升，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)布局模式已顯得局促，商業(yè)物業(yè)開始立體化發(fā)展；與此同時(shí)，在地下工程修建技術(shù)如此發(fā)達(dá)的今天，地下空間的利用將促進(jìn)土地的集約利用；由此地下商業(yè)物業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

1、 土地的稀缺

    隨著城市發(fā)展、人口增長(zhǎng)，我們每天看到大片的土地被鋼筋混凝土取代，可用耕地面積不斷減少，人類的活動(dòng)空間越來越狹窄；同時(shí)，由于土地本身具有位置固定性，導(dǎo)致一定區(qū)域內(nèi)某種用途的土地在滿足外部經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性的前提下很難改變用途；土地的絕對(duì)稀缺和某種用途下的相對(duì)稀缺，使得在有限的商業(yè)用地面積下，必然通過利用地下資源來增加商業(yè)建筑面積。

2、 商業(yè)立體發(fā)展的必然

    從經(jīng)濟(jì)角度來講，一定區(qū)域內(nèi)的城市建設(shè)用地，尤其是商業(yè)或商住用途的土地，其地價(jià)在該區(qū)域內(nèi)相對(duì)于其他用途的土地較高，開發(fā)商拿地成本大，為了在合理的收益模式下以最小的成本換取最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，開發(fā)商除了根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)向地上要空間，把地下的一定空間在合法的前提下充分利用起來，而且用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，符合合理經(jīng)濟(jì)人的利益最大化原則。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來看，在北上廣這樣的一線城市，地下空間利用率較高，在商業(yè)繁華街區(qū)，地下空間被用作商業(yè)的更比比皆是。發(fā)展地下商業(yè)已成為增加城市商業(yè)成熟度的一個(gè)重要因素，也是實(shí)現(xiàn)整合城市景觀和空間資源的重要途徑之一。

二、 佛山現(xiàn)有的地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

    地下商業(yè)物業(yè)常見的經(jīng)營(yíng)模式有：超式、購物中心、主題商城、地鐵商業(yè)，或者其中幾種模式的復(fù)合。在一線城市，經(jīng)營(yíng)模式甚至更多。目前，佛山市區(qū)的地下商業(yè)物業(yè)主要集中在禪桂兩片，主要以超市、主題商城、地鐵商業(yè)這三種單個(gè)經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)。以佛山的地下商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀為例介紹三種常見經(jīng)營(yíng)模式：

1、 超市

    比如位于南海區(qū)桂城南海大道與海一路交界處的南海廣場(chǎng)，是一家集休閑、購物、飲食、文化、娛樂、健身、觀光為一體，占地面積為25000平方米，建筑面積80000平方米的大型綜合性商業(yè)物業(yè)。它擁有一層地下商業(yè)，現(xiàn)以經(jīng)營(yíng)超市為主，并輔以美妝區(qū)和美食區(qū)。

2、 主題商城

    典型的物業(yè)當(dāng)屬東方廣場(chǎng)。東方廣場(chǎng)地處禪城區(qū)升平商業(yè)中心，占地面積25萬平方米，建筑面積80萬平方米，其中商業(yè)面積約23萬平方米。其地下商業(yè)物業(yè)，平面布局大致呈“回”字型布局，中心區(qū)現(xiàn)以經(jīng)營(yíng)數(shù)碼電子產(chǎn)品，外圍現(xiàn)由國(guó)美電器承租并經(jīng)營(yíng)。整個(gè)地下商業(yè)物業(yè)以電子、電器為主題。

3、 地鐵商業(yè)

佛山地鐵屬廣佛沿線，于2010年11月開通，目前僅一條地鐵線路，由魁奇路站至西朗共14個(gè)站，各站均承擔(dān)了地鐵站、人行地下通道、地下商業(yè)等功能。

三、 影響地下商業(yè)物業(yè)價(jià)值的主要因素

1、 交通狀況

    交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有很大的影響，地下商業(yè)更是如此。一般從可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點(diǎn)的距離、停車的方便程度、交通管制等方面來考量。

例如上述的南海廣場(chǎng)，正臨主干道南海大道，該位置交通便利，但該道路為城市道路標(biāo)準(zhǔn)的主干道，以車行為主，道路兩側(cè)未設(shè)置吸引大量車流、人流的公共建筑進(jìn)出口。人流量一般，道路對(duì)面的有效購物人群還需要通過人行天橋到達(dá)。這一交通現(xiàn)狀多少影響了這棟綜合性商業(yè)物業(yè)對(duì)有效購物群體的吸引程度。

再如地鐵商業(yè)。廣佛沿線催生的地鐵商圈很多，然而幾年來佛山地鐵商業(yè)現(xiàn)狀并不如預(yù)期的樂觀。佛山目前開通一條地鐵線路，目前所有站點(diǎn)的地鐵商業(yè)利用情況并不是很理想，以位于祖廟商圈的祖廟地鐵站來說，絕大部分地下商鋪仍處于招租中，少量鋪位出租給seven-eleven便利店或西餅店，主要為乘坐地鐵的人群提供充值和簡(jiǎn)餐服務(wù)。

2、 地上地下的銜接

    對(duì)于地下建筑，由于其所處的特殊的地理位置，其建造時(shí)要考慮通風(fēng)、采光、出入口的設(shè)置、與其他地下設(shè)施（如地鐵）的銜接等問題，使得每個(gè)地下商業(yè)物業(yè)與地上的銜接情況都是不同的。本身商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間的范圍內(nèi)就具有衰減性，而地下空間相對(duì)密閉，它與地上的銜接就顯得尤為重要。

比如東方廣場(chǎng)，它的首層中空，地下商業(yè)與首層通過手扶電梯銜接；而南海廣場(chǎng)則是直接將地下商業(yè)的入口以半地下的狀態(tài)設(shè)置在廣場(chǎng)正門周邊并設(shè)有醒目的標(biāo)志。兩種情況各有優(yōu)缺點(diǎn)，主要體現(xiàn)在對(duì)街上人群和廣場(chǎng)內(nèi)有效購物人群的吸引程度上。

3、 商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌定位

一宗商業(yè)地產(chǎn)，特別是大體量的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)通常是多種多樣的。一般都會(huì)有商業(yè)零售、餐飲、娛樂等。對(duì)于地下商業(yè)，是選擇一種還是多種業(yè)態(tài)，是高端定位還是中低定位，要考慮所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，周邊居民的素質(zhì)水平、收入水平、消費(fèi)水平，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀等等多種因素而綜合確定。

目前佛山現(xiàn)有的地下商業(yè)物業(yè)都還是處于中低端定位，多為經(jīng)營(yíng)超市，如南海廣場(chǎng)（包含超市），文華路力迅上筑；就業(yè)態(tài)來講南海廣場(chǎng)為多種（超市、零售、餐飲），其余較單一。

4、 空間布局和環(huán)境

    做為商業(yè)物業(yè)，空間布局是否合理、是否能符合當(dāng)?shù)厝巳旱南M(fèi)習(xí)慣等比較重要，地下商業(yè)空間是否開闊，會(huì)否帶來壓抑的感覺等；環(huán)境方面，由于是地下空間，對(duì)通風(fēng)、照明的要求就比較高，會(huì)否悶熱潮濕、光線是否充足等，這些都會(huì)影響商業(yè)物業(yè)的收益能力。

四、 地下商業(yè)物業(yè)的評(píng)估

1、 常用方法

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，商業(yè)用途的房地產(chǎn)評(píng)估一般選用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法；在商業(yè)地產(chǎn)交易活躍的地方，適宜選擇收益法、比較法，成本法一般作為一種輔助方法，較少使用。

地下商業(yè)物業(yè)也屬商業(yè)用途，當(dāng)然適用該三種方法，但在目前很多二三線城市，地下商業(yè)物業(yè)交易并不活躍，在這種情況下去評(píng)估其價(jià)值，成本法反而也成了一種主要方法。

各種方法的概念、公式、常規(guī)的使用方法，這里就不一一贅述。下面談一下在評(píng)估地下商業(yè)物業(yè)時(shí)，使用各種方法應(yīng)注意的一些問題。

     2、 注意事項(xiàng)

    1）市場(chǎng)比較法：

    在選用該方法的時(shí)候要注意可比實(shí)例的選擇，由于估價(jià)對(duì)象的特殊空間位置，能夠選擇同樣處于地下相同樓層的可比案例當(dāng)然是最好；但在實(shí)際操作中，由于所在區(qū)域甚至所在城市的地下商業(yè)物業(yè)并不多，如果一定要采用市場(chǎng)比較法，案例的選擇就需要慎重處理。

現(xiàn)下有很多估價(jià)人員采用“先比較得出地上首層商業(yè)物業(yè)價(jià)格，再通過樓層系數(shù)修正得到地下商業(yè)物業(yè)價(jià)格”的方法。這里有一個(gè)前提，如果第二步只是做樓層修正的話，那么設(shè)定的間接估價(jià)對(duì)象（地上首層商業(yè)物業(yè)）可以說是完全的由地下被“搬”上來了。這樣的話就涉及到兩個(gè)問題：一、這個(gè)被設(shè)定的間接估價(jià)對(duì)象(地上首層商業(yè)物業(yè))，它除了“樓層”這一影響價(jià)值的因素之外，其他方面是否與實(shí)際的估價(jià)對(duì)象具有可比性？二、樓層修正系數(shù)，它的取值依據(jù)是什么？它的定義是僅僅區(qū)分了地上地下的建筑成本，還是涵蓋了臨街狀況、人流量等等。

    2）收益法：

    在使用收益法求取地下商業(yè)物業(yè)的價(jià)值時(shí)，租金、空置率、報(bào)酬率等因?yàn)槭袌?chǎng)依據(jù)較少，在確定時(shí)比較容易遇到問題。最直接的方法就是由市場(chǎng)取得，如果市場(chǎng)狀況不是很好，也可以采用類似比較法中確定價(jià)值的方法。另一個(gè)辦法就是采用合同租金，但地下商業(yè)物業(yè)的合同租金一般偏低，偏低的幅度還與其租賃期限、商業(yè)氛圍、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)物業(yè)類型、商業(yè)體量等因素相關(guān)，合同期內(nèi)的租金估價(jià)人員可依據(jù)合同確定，同時(shí)要注意此間的報(bào)酬率；合同期滿之后的租金則要考慮前述因素，結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)行綜合修正，并注意空置率、報(bào)酬率的調(diào)整。

還需要注意的是，盈利性地下商業(yè)街與非盈利性的地下交通、公用設(shè)施相結(jié)合的項(xiàng)目。這類項(xiàng)目具有綜合價(jià)值，可提升開發(fā)效率、集約利用資源；但在用收益法考慮時(shí)，要注意哪些是能夠直接帶來商業(yè)收益，完善的公用設(shè)施配套對(duì)地下商業(yè)有什么輔助作用，能夠?qū)ζ渲饕虡I(yè)物業(yè)價(jià)值的提升起到多大作用等，要結(jié)合區(qū)域狀況進(jìn)行分析。

    3）成本法：

    地下建筑物結(jié)構(gòu)復(fù)雜，造價(jià)高，其他相關(guān)費(fèi)用較多，要求估價(jià)人員對(duì)地下建筑物的結(jié)構(gòu)布局及建安造價(jià)能夠較好的把握。在測(cè)算時(shí)，要注意地下商業(yè)的層高，是否含人防工程等對(duì)造價(jià)影響較大的因素。

地下商業(yè)只有在土地?zé)o償使用或支付很少的出讓金時(shí)，才可能有較高的開發(fā)價(jià)值。地下建筑開發(fā)成本高，對(duì)通風(fēng)、采光、排水、防火、煙道等設(shè)施要求較高。地下層數(shù)越深，開發(fā)難度越大、費(fèi)用越高。因此單純靠商業(yè)運(yùn)作開發(fā)地下商業(yè)很難獲取商業(yè)價(jià)值，一般都會(huì)在土地使用上有優(yōu)惠。

    小結(jié)

    目前佛山市場(chǎng)上的地下商業(yè)物業(yè)并不多，但隨著城市建設(shè)的加快，地下商業(yè)也不再僅僅局限于禪桂兩地，不少區(qū)域都已取得地下空間使用權(quán)并規(guī)劃用于地下商業(yè)物業(yè)，并且規(guī)劃的商業(yè)模式也引入了大城市的新穎概念。于我們?cè)u(píng)估來講，方法是基本的，但對(duì)于評(píng)估的細(xì)節(jié)，要結(jié)合具體的物業(yè)細(xì)致分析，符合其運(yùn)作模式，用源自于市場(chǎng)的、經(jīng)過分析論證的數(shù)據(jù)說話，這樣的結(jié)果才更貼近物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。