北京 王曉飛

一、前言

隨著城市化的飛速發(fā)展,土地利用方式由傳統(tǒng)的二維平面向三維空間拓展, 城市地下空間的開(kāi)發(fā)利用也逐漸趨于主流。隨著近幾年城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，地下空間開(kāi)發(fā)利用的規(guī)模、應(yīng)用的范圍也逐漸增加，用途更加多樣化，現(xiàn)在城市地下空間開(kāi)發(fā)利用正在由點(diǎn)向面擴(kuò)展，伴隨著中心城市的更新改造，高層建筑地下空間、居住區(qū)地下空間的開(kāi)發(fā)利用也形成了一定的規(guī)模。地下空間功能多樣化，主要體現(xiàn)在大型地下空間綜合體，以及用在文化、娛樂(lè)、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等建設(shè)當(dāng)中。通過(guò)對(duì)于地下空間的開(kāi)發(fā)利用，我們可以將城市地下空間使用分為盈利性和非盈利性，下文中主要針對(duì)盈利性地下空間使用的估價(jià)進(jìn)行了分析和探討。

二、評(píng)估方法的選擇及評(píng)估思路

（一）評(píng)估方法的選擇

對(duì)于地下空間使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法最適用、最常用的方法是收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

1.收益還原法主要用于估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩(wěn)定的收益，地下空間的價(jià)值主要體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上。

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是針對(duì)待開(kāi)發(fā)的地下空間而言的，預(yù)測(cè)地下空間部分所帶來(lái)的售價(jià)額扣除建設(shè)地下工程費(fèi)用及各種費(fèi)用后的剩余價(jià)格來(lái)確定地下空間的地價(jià)。

3.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，可參照建設(shè)用地使用權(quán)完整的修正體系進(jìn)行評(píng)估。

在評(píng)估方法的選擇上，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了一個(gè)大概的模式。對(duì)于作為地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位等的停車(chē)用途，應(yīng)用剩余法評(píng)估地下空間使用權(quán)價(jià)格的條件已基本成熟。由于地下空間的開(kāi)發(fā)成本較高，以及利用過(guò)程中的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益較難預(yù)測(cè)、客觀的土地還原利率等系數(shù)確定不易把握等原因，收益還原法應(yīng)用于估價(jià)實(shí)務(wù)難度較大，但對(duì)特定地區(qū)如地鐵沿線(xiàn)等地下商鋪?zhàn)赓U比較活躍的地區(qū)應(yīng)用收益還原法評(píng)估地下空間使用權(quán)價(jià)格有一定可行性。在地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法研究中，認(rèn)為在全國(guó)城鎮(zhèn)已普遍建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外成熟的效用比法，以地面基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合地下空間與地面空間土地利用的效用比率關(guān)系，并充分考慮土地劃分級(jí)別，制訂不同級(jí)別的修正系數(shù)，以修正評(píng)估形成地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，來(lái)引導(dǎo)和規(guī)范地下空間使用權(quán)出讓和二級(jí)市場(chǎng)的交易。

（二）評(píng)估思路及利弊分析

1.收益還原法的主要思路是：把購(gòu)買(mǎi)地下空間作為一種投資，地價(jià)款作為購(gòu)買(mǎi)未來(lái)若干年地下空間土地收益而投入的資本，在估算地下空間未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)收益總和的一種評(píng)估方法。該方法只適用于有收益或者潛在收益的地下空間及其建筑物，而對(duì)于沒(méi)有收益的地下空間的估價(jià)大多不適用。此外，收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于地下空間的預(yù)期純收益及還原率的準(zhǔn)確程度，而這兩個(gè)數(shù)據(jù)的求取是比較困難的。

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的主要思路是： 預(yù)測(cè)新增加地下空間部分所帶來(lái)的售價(jià)增加額扣除新增投資費(fèi)用及由此而增加的各種專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、稅收后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定新增空間的地價(jià)。計(jì)算公式是：地下空間建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)=售價(jià)增加額—建筑費(fèi)用—專(zhuān)業(yè)費(fèi)用—利息—開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。這一方法具有一定的合理性，但問(wèn)題在于，在地下空間建設(shè)用地使用權(quán)出讓、開(kāi)發(fā)、建設(shè)以前，如何預(yù)測(cè)將來(lái)可能增加的建筑物價(jià)值增加額。在地下空間建設(shè)用地使用權(quán)還處于待出讓階段，其將來(lái)的開(kāi)發(fā)利用后的價(jià)值是很難精確預(yù)測(cè)的，即便預(yù)測(cè)了一個(gè)數(shù)字，也難以保證其準(zhǔn)確性。

3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的主要思路是：通過(guò)對(duì)地下空間宗地地價(jià)影響因素的分析，利用地表宗地地價(jià)修正的方法，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途或同一區(qū)域地表土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而估算地下空間宗地價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是一種快速、便捷的價(jià)格評(píng)估方法。目前，全國(guó)98%以上城市均制定頒布了基準(zhǔn)地價(jià)，各地基準(zhǔn)地價(jià)多是以一定容積率下的商業(yè)、住宅、工業(yè)為類(lèi)別的區(qū)域平均價(jià)格表示。這種方法實(shí)質(zhì)上是通過(guò)參考地表土地價(jià)格的方式來(lái)評(píng)估相應(yīng)地下空間的土地價(jià)格。但問(wèn)題是，有時(shí)地下空間的利用性質(zhì)、利用條件和地表土地之間相差甚遠(yuǎn)，缺少足夠的可比性，因此，簡(jiǎn)單地希望通過(guò)對(duì)地表土地價(jià)格的修正來(lái)評(píng)估地下空間土地價(jià)格，存在一定不足：（1）基準(zhǔn)地價(jià)法以統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，沒(méi)有體現(xiàn)同一級(jí)別不同地塊的個(gè)體差異，難以很好地科學(xué)體現(xiàn)地下空間土地價(jià)格；（2）在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)定固定的地下空間價(jià)格遞減比例， 難以切實(shí)反映各地塊實(shí)際情況；（3）基準(zhǔn)地價(jià)的穩(wěn)定性、滯后性不能及時(shí)反映整體地價(jià)水平變動(dòng)和區(qū)域地價(jià)變化的現(xiàn)實(shí)；（4）未充分說(shuō)明地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地價(jià)格相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格水平遞減比例的確切理由，難以令人信服。

綜上所述，每種方法都有各自的利弊，我們必須對(duì)于影響地下空間土地價(jià)格的因素進(jìn)行全面的分析，并在此基礎(chǔ)上提出一個(gè)操作性較強(qiáng)的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金評(píng)估的方法。

（三）影響地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地價(jià)格的因素

資料顯示，影響地下空間使用權(quán)出讓費(fèi)的因素很多，但影響最大的是土地同一供需圈的地價(jià)與地下空間開(kāi)發(fā)后的功能。我認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)考慮地下建筑所增加的建造成本因素，因?yàn)檫@也是決定社會(huì)公眾是否接受地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的一個(gè)重要因素。下面，文章將分別對(duì)上述三個(gè)因素加以分析。

1. 土地同一供需圈的地價(jià)

在同一土地供需圈內(nèi)，對(duì)于相同利用用途的地表建設(shè)用地使用權(quán)和地下空間建設(shè)用地使用權(quán)而言，兩者之間具有相當(dāng)?shù)目杀刃浴Ｒ虼?，確定作為基本價(jià)格參照基礎(chǔ)的“土地同一供需圈的地價(jià)”是十分重要的。對(duì)于這一地價(jià)的確定，不能簡(jiǎn)單地照搬各地政府在相應(yīng)規(guī)劃區(qū)所定期公布的各類(lèi)型土地的所謂基準(zhǔn)地價(jià)，因?yàn)檫@些基準(zhǔn)地價(jià)由于具有滯后性，且未能切實(shí)考慮不同地塊之間的個(gè)體差異，故存在一定的不準(zhǔn)確性。所以應(yīng)在與土地用途相吻合的情況下，若存在相應(yīng)地下空間的地表土地出讓價(jià)格的，則應(yīng)當(dāng)以該地表土地出讓價(jià)為基本參考地價(jià)。若不存在相應(yīng)的地表土地出讓價(jià)格的，則可以參考周邊類(lèi)似性質(zhì)的地表建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格。

2.地下空間建筑所增加的建造成本

地下空間建筑和地表建筑之間的一個(gè)顯著差異在于，前者會(huì)增加許多建造成本。地下建筑需要開(kāi)挖土地，增加大量工作量。而且，地下建筑受制于地下地質(zhì)情況，由于巖層性質(zhì)、地下水走向，以及維護(hù)相鄰建筑物地基安全等考慮，地下空間建筑必然會(huì)增加許多建造成本。通常情況下，從成本角度考慮，社會(huì)主體當(dāng)然會(huì)傾向于選擇成本較低的地表土地使用權(quán)。因此，為了增加地下空間建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)的吸引力，在評(píng)估地價(jià)時(shí)，必須將因此增加的建造成本予以相應(yīng)的扣除。當(dāng)然，從某種角度考慮，地下空建筑也會(huì)因此減少一些成本支出。地下建筑的優(yōu)點(diǎn)是不受氣候影響，節(jié)能而且安靜，且運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低，如采暖和制冷，地下建筑比傳統(tǒng)同類(lèi)用途的建筑要省一半到2/3 的費(fèi)用。以上地下空間建筑和地表建筑在建造成本上的差異，均應(yīng)當(dāng)在評(píng)估地下使用權(quán)價(jià)格時(shí)予以考慮。

3.地下空間開(kāi)發(fā)與地表開(kāi)發(fā)利用效能遞減比例

通常情況下，相同類(lèi)型的土地開(kāi)發(fā)，地下空間開(kāi)發(fā)所能夠產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益要比地表土地開(kāi)發(fā)所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差。因此，在評(píng)估地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金時(shí)，必須對(duì)于這一遞減比例加以考慮。在廣泛調(diào)查的基礎(chǔ)上，國(guó)外對(duì)此遞減比例已經(jīng)形成了一些共識(shí)。在德國(guó)，根據(jù)史基墨滾動(dòng)法，假設(shè)地面一層土地利用效用為1.0，就混合商業(yè)地帶而言：地下一層為0.12、地下二層為0.12；就繁華商業(yè)地帶而言：地下一層為0.84、地下二層為0.16；就辦公場(chǎng)地而言：地下一層為0.5、地下二層為0.17。在日本，一般認(rèn)為，假設(shè)地面上0—10 m土地利用效益為1.0，那么，0—負(fù)10 m 為0.1，負(fù)10—負(fù)50 m 為0.05。其實(shí)國(guó)外形成的這些經(jīng)驗(yàn)具有相當(dāng)?shù)慕梃b價(jià)值，但是也不能完全照搬，我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)調(diào)查、評(píng)估，通過(guò)科學(xué)計(jì)算，準(zhǔn)確估算出特定地下空間開(kāi)發(fā)利用和地表開(kāi)發(fā)利用相比的遞減比例。如有些學(xué)者根據(jù)客流的類(lèi)別估算地鐵出入口地下商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)價(jià)值，十分值得借鑒。

（四）地下空間建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)計(jì)算公式

綜合以上各項(xiàng)考量因素，有學(xué)者提出一項(xiàng)地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金估價(jià)計(jì)算公式：地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金=（參考地價(jià)—地下空間建筑所增加的建造成本）×地下空間開(kāi)發(fā)利用效能遞減比例。

1.參考地價(jià)

第一，該參考地價(jià)是指土地利用性質(zhì)、面積、容積率相同的地表建設(shè)用地使用權(quán)的土地總價(jià)。第二，如前所述，在土地用途相吻合的情況下，若存在相應(yīng)地下空間的地表土地出讓價(jià)格的，則應(yīng)當(dāng)以該地表土地出讓價(jià)為基本參考地價(jià)。若不存在相應(yīng)地表土地出讓價(jià)格的，則可以參考周邊類(lèi)似性質(zhì)的地表建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格，或參考規(guī)劃區(qū)內(nèi)有關(guān)政府頒布的同類(lèi)型土地的基準(zhǔn)地價(jià)。

2.地下空間建筑所增加的建造成本

這是指因?yàn)榈叵驴臻g建筑所增加的勘測(cè)支出、建筑支出、風(fēng)險(xiǎn)防范支出等各項(xiàng)建造成本。具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)通過(guò)與相同性質(zhì)的地表建筑物的建造成本的比較計(jì)算出來(lái)。當(dāng)然，一定情況下，地下空間建設(shè)也可能節(jié)約一定的建造成本，若如此，則也應(yīng)當(dāng)予以相應(yīng)的扣減。

3.地下空間開(kāi)發(fā)利用效能遞減比例

結(jié)合國(guó)外研究成果以及我國(guó)各地目前已有實(shí)踐，這一遞減比例可以原則界定為地下一層為地表的30%-20%，地下二層為地表的20%-10%，地下三層為地表的 5%-0%。在具體評(píng)估計(jì)算某地下空間利用效能的遞減比例時(shí)，可以根據(jù)該特定地下空間的情況，在相應(yīng)數(shù)據(jù)調(diào)查、評(píng)估的基礎(chǔ)上，予以適當(dāng)?shù)男拚?。需要說(shuō)明的是，以上公式只是提供了一種評(píng)估地下空間建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)的方式，是否準(zhǔn)確，還需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。因此，實(shí)際操作中，在用此方法計(jì)算出數(shù)額后，可以再通過(guò)前述的剩余法、收益還原法等方法進(jìn)行復(fù)核，從而綜合確定評(píng)估價(jià)格。

三、北京地下空間利用分析

北京城市地下空間開(kāi)發(fā)活動(dòng)正處方興未艾的階段。開(kāi)發(fā)地下空間，能夠使城市發(fā)展獲得更大的活力和潛力，也是促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的重要途徑和必然選擇，對(duì)于保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展，緩解保護(hù)耕地與建設(shè)用地矛盾，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

北京地下空間開(kāi)發(fā)利用方式主要有以下幾種：

（一）交通設(shè)施

在北京地區(qū)最常見(jiàn)的就是地鐵、地下步道、地下車(chē)庫(kù)等。修建地鐵可以完善綜合交通體系、提升城市建設(shè)品質(zhì)，提高公共交通服務(wù)水平、改善投資環(huán)境，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用不可小視。當(dāng)然積極開(kāi)發(fā)地鐵沿線(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目、加強(qiáng)廣告管理、運(yùn)作物業(yè)管理等項(xiàng)目還可以實(shí)現(xiàn)地鐵項(xiàng)目的盈利；地下步道是指建于地下的供公共使用的步道。多條地下步道有序組織在一起，形成地下步行系統(tǒng)。地下步道只有形成連續(xù)系統(tǒng)，才能夠有效發(fā)揮作用。地下步道有聯(lián)系地下空間、促進(jìn)人車(chē)分流、分擔(dān)步行人流的作用，地下公共步道由單獨(dú)的道路部分與分支部分組成；修建地下車(chē)庫(kù)是比較好的利用方式。首先，國(guó)家土地有限，地價(jià)又高，地下車(chē)庫(kù)可使土地資源得以充分利用，其次，地下車(chē)庫(kù)一般為“平戰(zhàn)兩用”，和平時(shí)期當(dāng)車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期可以防空?，F(xiàn)在新建的小區(qū)一般都是地下停車(chē)庫(kù)，這樣使得小區(qū)的居住品質(zhì)更高。并且從自身的角度來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)也不失為一種很好的投資。

（二）其他設(shè)施

還有就是一些市政設(shè)施，如管道等；防災(zāi)設(shè)施，如防空地下室等。

四、計(jì)算案例

（一）案例簡(jiǎn)介

北京某投資有限公司擬受讓北京市一塊地下建筑面積為16348m2的地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，估價(jià)目的是對(duì)該地下建筑面積16348m2涉及的地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為辦理相關(guān)土地出讓手續(xù)、顯化土地資產(chǎn)、提供土地價(jià)格參考依據(jù)，根據(jù)《土地出讓項(xiàng)目地價(jià)評(píng)估條件》、《北京房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，待估宗地證載土地用途為商業(yè)用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》，設(shè)定估價(jià)對(duì)象的土地用途為商業(yè)用地，本次評(píng)估的標(biāo)的物為地下建筑面積為16348m2的地下空間國(guó)有土地使用權(quán)，涉及地塊的地上建筑面積為 59421.38m2，土地面積為42801.5m2 。

（二）計(jì)算過(guò)程

1.測(cè)算地面土地使用權(quán)價(jià)格

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及待估宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)確定評(píng)估值。主要基于以下考慮：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為近期受讓的待開(kāi)發(fā)用地，符合假設(shè)開(kāi)發(fā)法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一；同時(shí)掌握了估價(jià)對(duì)象周?chē)康禺a(chǎn)的收益價(jià)格和房屋建造成本，因此選用收益還原法作為估價(jià)方法之二。

（1） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

首先測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)，然后扣除建安費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，以此確定土地使用權(quán)價(jià)格。測(cè)算公式為：

VG= A-（B + C）

式中：VG為土地使用權(quán)價(jià)格；A 為房地產(chǎn)總價(jià)；B 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；

C為利潤(rùn)。

（2） 收益還原法

首先測(cè)算土地使用權(quán)在未來(lái)一定年期的純收益，然后按照一定的土地還原利率將純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，測(cè)算公式為：

VG=（a/r）[1 - 1（/1 + r）n]

式中：VG為土地使用權(quán)價(jià)格；a 為土地純收益；r 為土地還原利率；n 為土地使用年期。

根據(jù)以上兩個(gè)公式，本著公正、公平、公開(kāi)的原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，經(jīng)測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象地面土地使用權(quán)價(jià)格為：VG=樓面地價(jià)= 6342元/m2。

2.測(cè)算地下空間土地使用權(quán)價(jià)格V

（1）通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)資料，采用市場(chǎng)比較法確定PG、Pi（PG、Pi分別為地面土地使用權(quán)價(jià)格和地下空間第i層使用權(quán)價(jià)格）。市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將在同一供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價(jià)對(duì)象的交易情況、日期、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)與其用途和現(xiàn)狀相同或相似的交易案例較多，所以可以采用市場(chǎng)比較法測(cè)算PG、Pi，基本公式為：

P = Pn× A × B × C × D 

式中：P為待估房地產(chǎn)價(jià)格；Pn為比較實(shí)例價(jià)格；A為交易狀況修正系數(shù)；B為交易日期修正系數(shù)；C為區(qū)域因素修正系數(shù)；D為個(gè)別因素修正系數(shù)。根據(jù)上述公式，在同類(lèi)供需圈選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行修正，得出：

PG=17200元/m2；Pi=7400 元/m2。

（2）依據(jù)《北京市建筑工程預(yù)算基價(jià)》，參考同類(lèi)建筑的建安費(fèi)用，可測(cè)算出 CG和 Ci。

CG= 7150元/m2；Ci= 2600元/m2。

（三）最終結(jié)果

根據(jù)公式（Vi+ Ci）/Pi=（VG+ CG）/PG來(lái)計(jì)算地下空間土地使用權(quán)價(jià)格，Vi=樓面地價(jià)=3197元/m2。由此，該建筑物于估價(jià)基準(zhǔn)日在滿(mǎn)足價(jià)格定義和全部假設(shè)條件下的地下空間土地使用權(quán)價(jià)格為：樓面地價(jià)=3197元/m2；土地總價(jià)格=52264556元。 

五、總結(jié)

1.地下空間土地使用權(quán)評(píng)估是土地估價(jià)領(lǐng)域里的一個(gè)新內(nèi)容，探索建立科學(xué)的地下空間土地使用權(quán)評(píng)估模型、估價(jià)方法和價(jià)格體系，可為地下空間土地使用權(quán)交易提供價(jià)格依據(jù)，促進(jìn)土地交易依法有序地進(jìn)行，是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)體系的有益補(bǔ)充。

2.地下空間土地使用權(quán)評(píng)估必須依據(jù)現(xiàn)有地價(jià)評(píng)估理論與方法。地下空間土地使用權(quán)利用效益主要取決于地表土地區(qū)位及其地上土地使用權(quán)用途，因此，地下空間土地使用權(quán)利用效益及空間收益與地面土地使用權(quán)的價(jià)值趨勢(shì)基本一致。由此，可建立一套地面到地下土地使用權(quán)價(jià)格對(duì)應(yīng)模型，在運(yùn)用現(xiàn)有估價(jià)評(píng)估理論與方法得到地面土地使用權(quán)價(jià)格的基礎(chǔ)上，通過(guò)修正快速得到地下空間土地使用權(quán)價(jià)格。

綜上所述，地下空間使用權(quán)估價(jià)是土地價(jià)格和房地產(chǎn)領(lǐng)域里的一個(gè)新問(wèn)題，地下空間的面積取地下建筑物垂直投影面積是比較合理的，容積率過(guò)高，地下空間開(kāi)發(fā)的深度不能太大，層數(shù)也不能太多，否則在現(xiàn)有的技術(shù)條件下成本太高。根據(jù)用途、使用要求等因素，地下空間土地使用權(quán)價(jià)格可以計(jì)算出來(lái)。