廣州  張新輝

《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立，把建設(shè)用地使用權(quán)表述一個(gè)空間的概念，往下延伸就是地下空間使用權(quán)，是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的地下部分的使用和收益權(quán)。近些年，我國 空間開發(fā)利用發(fā)展比較迅速，出現(xiàn)了地鐵、地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)等多種形態(tài)，日益形成了土地空間權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，科學(xué)、規(guī)范地出讓空間的前提是如何科學(xué)量化空間權(quán)的價(jià)值。

城市地下空間權(quán)出讓實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的有償出讓，所以目前適用于地價(jià)評(píng)估的各種理論與方法，如市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法等也適用于地下空間的估價(jià)，同時(shí)地下空間使用權(quán)的評(píng)估也不能完全脫離現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)體系。目前，國內(nèi)評(píng)估行業(yè)的一些專家學(xué)者對(duì)地下空間使用權(quán)評(píng)估問題發(fā)表了不同的見解，提出了具體的評(píng)估方法。認(rèn)為對(duì)于已建成使用的地下空間權(quán)評(píng)估時(shí)，收益還原法是首選方法，對(duì)于待建的地下空間權(quán)，假設(shè)開發(fā)法是首選方法。在應(yīng)用收益還原法評(píng)估時(shí)，可以參考地上和地下租金比例關(guān)系，根據(jù)地上租金來確定租房的收益，同時(shí)認(rèn)為收益還原法中采用的地下空間使用權(quán)的土地還原利率應(yīng)該高于地上建設(shè)用地使用權(quán)的還原利率。我國現(xiàn)在的土地價(jià)格，其本質(zhì)應(yīng)該是一種平面地價(jià)，但是空間權(quán)的建立使土地的使用范圍成為一個(gè)立體的閉合空間，其價(jià)格也應(yīng)該隨之成為一種立體概念。相應(yīng)的估價(jià)方法中的一些修正因素也需要修改，如區(qū)位因素要考慮垂直區(qū)位，還要重點(diǎn)考慮地質(zhì)及水文狀況等因素。

收益法

主要基于估價(jià)對(duì)象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，地下空間的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以，收益法是最為常用的方法之一。 

剩余法 

對(duì)于待開發(fā)的地下空間，預(yù)測(cè)地下空間部分所帶來的售價(jià)額扣除建設(shè)地下工程費(fèi)用及各種費(fèi)用后,以價(jià)格額來確定地下空間的地價(jià)。 

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 

由于與建設(shè)用地使用權(quán)均為完全產(chǎn)權(quán)，因此可參照建設(shè)用地使用權(quán)完整的修正體系進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)比較法 

地下建筑多為特殊案例，地下土地市場(chǎng)目前不發(fā)達(dá)，沒有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例，因此市場(chǎng)比較法不適宜。

在實(shí)際估價(jià)過程中，需要注意面積的確定及評(píng)估影響因素。①.面積的確定，如土地面積：地下建筑物垂直投影面積；建筑面積：主要通過容積率得出，但通常只考慮地上建筑面積，地下建筑面積則未計(jì)算在內(nèi)。隨著地下空間有了合法的產(chǎn)權(quán)，容積率的計(jì)算理應(yīng)考慮地下建筑面積。②.評(píng)估影響因素：一是地質(zhì)及水文狀況、地下深度等影響因素；二是垂直區(qū)位的影響；三是地下建筑諸如人防費(fèi)等優(yōu)惠措施的影響。  

案例1（×××文化廣場(chǎng)地下商場(chǎng)） 

×××文化廣場(chǎng)地下商場(chǎng)，地上規(guī)劃為公共綠地，地下為商場(chǎng)，地下層高6米?，F(xiàn)對(duì)地下商場(chǎng)進(jìn)行出讓。該宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到"六通"，紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整狀態(tài)。 

方法選擇：作為建成后具有收益的地下空間使用權(quán)，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃條件明確，可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。此外，可考慮采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。 

1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 

現(xiàn)有的修正體系對(duì)于地下空間使用權(quán)存在一定程度的不適合，需對(duì)修正因子深入分析，選擇對(duì)地下空間使用權(quán)影響因素敏感度高的因素因子進(jìn)行修正。主要考慮“地質(zhì)、水文狀況、地下深度” 等重要因素的影響。

2、剩余法 

1）、確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

周圍有地下商場(chǎng)案例，且均處在市商服中心屬同一供需圈，多為出租方式，采用市場(chǎng)比較法確定所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。 

2）、確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排

參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。 

3）、確定開發(fā)成本 

建筑成本按照定額確定，按照土建工程一般標(biāo)準(zhǔn)，修建地下工程依深度不同而變化，但基本要高出地面建筑造價(jià)幾倍。 

4）、稅費(fèi)的確定 

主要為營業(yè)稅、城建稅、教育附加等稅費(fèi)，應(yīng)考慮人防費(fèi)的減免情況。 5、利潤(rùn) 

根據(jù)項(xiàng)目土地開發(fā)的正常投資利潤(rùn)率確定。 

案例2（橋下商場(chǎng)） 

方法選擇：采用收益還原法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。 

1、收益還原法 

1）、收益 

根據(jù)周圍市場(chǎng)租金水平，考慮該市場(chǎng)處于立交橋下，收益受到一定影響，故租金水平略低于市場(chǎng)客觀租金水平。 

2）、費(fèi)用 

A．管理費(fèi)：主要為管理人員的工資支出。 

B．市場(chǎng)重置成本：包括土地平整，不需考慮橋的重置成本。

C．維修費(fèi)：是市場(chǎng)的維修費(fèi)，而不是橋梁的維修費(fèi)。 

D．稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。 

E．折舊費(fèi)：折舊費(fèi)應(yīng)考慮橋梁的耐用年限，橋鋼混結(jié)構(gòu)殘值率為0%,橋梁設(shè)計(jì)使用年限為100年，已使用12年，土地使用權(quán)尚可使用40年，橋尚可使用年限超過40年，故經(jīng)濟(jì)耐用年限52年。 

F．土地還原利率：還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。 

廣州以地鐵建設(shè)為標(biāo)志，隧道工程、人防地下商業(yè)街、地下廠房與泵房、高層建筑地下室、市政管線工程、倉儲(chǔ)工程等地下工程建設(shè)規(guī)模迅速增大，地下空間開發(fā)利用經(jīng)進(jìn)入了淺層地下空間開發(fā)建設(shè)的歷史階段，并逐步走上了城市空間向三維拓展的軌道，但地下空間依然利用不足。廣州今后的供地模式將從平面向立體轉(zhuǎn)變，地下空間的出讓方式也會(huì)參照地表土地，其中國防、城市基礎(chǔ)設(shè)施等涉及公共利益的地下空間將采取劃撥方式，經(jīng)營性地下空間將采取招標(biāo)掛牌等方式。還有一種地下交通建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)配套等經(jīng)營性地下空間，將優(yōu)先出讓給已取得地下交通建設(shè)項(xiàng)目的使用權(quán)人。廣州市國土房管局正在研究制定地下空間土地出讓金的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，將從鼓勵(lì)開發(fā)的角度綜合考慮地下空間的建造成本、投資回報(bào)等因素?！蹦壳皬V州市很多地下空間產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓和抵押，在一定程度上抑制了開發(fā)商對(duì)地下空間的投資。