成都技術(shù)部 李霞

房地產(chǎn)估價(jià)的定義為：專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。也就是說房地產(chǎn)估價(jià)所產(chǎn)生的價(jià)格或價(jià)值依托于既定的估價(jià)目的，估價(jià)過程中遵循相應(yīng)原則。其中需遵循的原則有：獨(dú)立、客觀公正原則，合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，謹(jǐn)慎原則。在我們的實(shí)務(wù)工作中，須做到遵循各項(xiàng)原則，但往往會(huì)遇到各項(xiàng)原則在應(yīng)用時(shí)的不協(xié)調(diào)問題，特別是合法原則與最高最佳使用原則。

遵循合法原則，是指應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。也就是說在估價(jià)中應(yīng)確定估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法用途，在涉及交易或是處分時(shí)，其交易或處分方式應(yīng)合法。那么，在大多數(shù)估價(jià)目的下，合法原則對(duì)我們提出的要求就是需按照估價(jià)對(duì)象合法的權(quán)利狀況進(jìn)行估價(jià)。

遵循最高最佳使用原則，是指應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可能，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。筆者理解，“法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可能，經(jīng)過充分合理的論證”，這是一個(gè)遞進(jìn)且不可逆的關(guān)系，即技術(shù)上可行是在法律允許下的“技術(shù)上可行”，經(jīng)濟(jì)上可能是在法律允許下且技術(shù)上可行下的“經(jīng)濟(jì)上可能”，并且需充分分析在法律允許下、技術(shù)上可行下的各種經(jīng)濟(jì)上可能，最終確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用是什么狀況。

既然合法原則與最高最佳使用原則均在強(qiáng)調(diào)合法，二者又怎會(huì)存在不協(xié)調(diào)呢？筆者在具體的估價(jià)實(shí)務(wù)中，不斷思考這個(gè)問題，亦從中體會(huì)一二，借此文略作淺析。

在日常估價(jià)中，經(jīng)常會(huì)遇見經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、房改房等政策性住房的抵押價(jià)值估價(jià)，該類住宅用房某些地方存在上市交易、抵押等的限制，并且土地使用權(quán)類型多為劃撥。我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)，首先應(yīng)核實(shí)清楚地方政策，是否對(duì)其上市交易等經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行了限制，如果屬限制范疇，那么就沒有做估價(jià)報(bào)告的必要了。另外，其土地使用權(quán)類型為劃撥，一般來講，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，交易量大，估價(jià)方法首選市場(chǎng)比較法，我們?cè)趹?yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)明確調(diào)查清楚可比實(shí)例交易時(shí)補(bǔ)交土地出讓金事項(xiàng)及成交價(jià)格內(nèi)涵，正確體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在交易時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金價(jià)值。在估價(jià)過程中遵循合法原則及法律上允許的重點(diǎn)在于，首先考慮其是否在屬法律允許的上市交易范疇，再有就是考慮其合法權(quán)利，土地使用權(quán)類型為劃撥，在交易時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。

還有一個(gè)較為典型的估價(jià)對(duì)象就是破墻開店的1樓臨街住宅用房的估價(jià)，其法定用途為住宅，實(shí)際用途為商業(yè)。從合法原則來看，估價(jià)對(duì)象法定用途明確為住宅；從最高最佳使用原則的“技術(shù)上可行”來看，破墻開店經(jīng)營(yíng)已成事實(shí)，技術(shù)上可行。作為商業(yè)用途更加能夠體現(xiàn)其價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最大化，且該區(qū)域破墻開店的物業(yè)不會(huì)是只此一家，多為整棟樓或數(shù)棟樓1樓臨街面均打開做商業(yè)用途。從市場(chǎng)的接受程度來講，該類物業(yè)的轉(zhuǎn)變用途為市場(chǎng)所接受，并且已經(jīng)形成商業(yè)需求及氛圍。那么單從“經(jīng)濟(jì)上可能”來講，其商業(yè)用途更能體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)值。這時(shí)，合法原則與最高最佳使用原則就產(chǎn)生了不協(xié)調(diào)性，體現(xiàn)為法律是否允許。

該類物業(yè)的估價(jià)路線應(yīng)分別對(duì)待，不可一概而論。物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。也就是說從法律角度來講，該類物業(yè)破墻開店需要針得有利害關(guān)系業(yè)主的同意，并且也應(yīng)征得當(dāng)?shù)貒?guó)土、規(guī)劃等主管部門的同意，涉及完善手續(xù)，補(bǔ)繳費(fèi)用的需按規(guī)定完善。在完善用途變更手續(xù)的前提下，可按商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)路線進(jìn)行估價(jià)。但往往實(shí)際情況多為實(shí)際用途與法定用途不符，業(yè)主認(rèn)為其物業(yè)為商業(yè)物業(yè)，價(jià)值遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)。在估價(jià)時(shí)，筆者認(rèn)為首先應(yīng)遵循合法原則，其次再結(jié)合最高最佳使用原則，估價(jià)方法首選市場(chǎng)比較法，在選取交易實(shí)例時(shí)應(yīng)選取同類物業(yè)的交易實(shí)例，難點(diǎn)在于核實(shí)交易實(shí)例的法定用途，不能選取區(qū)域內(nèi)商業(yè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例；另外，若考慮其存在收益，選取收益法作為估價(jià)方法，則應(yīng)以政府主管部門和利害關(guān)系人是否允許變更土地用途及房產(chǎn)用途為前提，在變更用途可合法實(shí)現(xiàn)的前提下，應(yīng)用收益法評(píng)估的估價(jià)結(jié)果應(yīng)按地方政策規(guī)定扣除變更用途應(yīng)繳納的土地出讓金。

總之，在估價(jià)過程須遵循各估價(jià)原則，并且客觀、中立的了解估價(jià)對(duì)象具體情況，具體問題具體分析之，方能得出客觀合理的估價(jià)結(jié)果。