國策研究中心 
 核心結(jié)論 
 2013年上半年土地供應(yīng)以新區(qū)為主； 
 2013年上半年新房、二手房成交均呈“量?jī)r(jià)齊升”局面； 
 后市展望 
 若未出臺(tái)新政，未來3個(gè)月成交趨于穩(wěn)定； 
 前海綜合規(guī)劃公布，前海價(jià)值崛起； 
 房地產(chǎn)仍是投資首選； 
 房產(chǎn)稅或?qū)⒆笥沂袌?chǎng)。 
 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 
 1、城市總體概況 
 2013年1-5月，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷向好。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值2071.57億元，比上年同期增長(zhǎng)8.1%。全市實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資773.54億元，增長(zhǎng)10.8%，增速比上年同期提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1663.76億元，增長(zhǎng)7.9%，與1-4月持平。全市進(jìn)出口總額2673.27億美元，增長(zhǎng)53.9%，增速比1-4月下降11.3個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政預(yù)算收入766.65億元，增長(zhǎng)15.6%；公共財(cái)政預(yù)算支出557.76億元，增長(zhǎng)14.3%。5月末國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額28042.55億元，比年初增長(zhǎng)8.2%；國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額18426.5億元，比年初增長(zhǎng)6.2%。

2、城市規(guī)劃及政策分析 
 深圳市發(fā)布《房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》 
 《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)市政府五屆六十四次常務(wù)會(huì)議審議通過，自2013年5月1日起施行?！掇k法》明確規(guī)定，房屋征收實(shí)行先補(bǔ)償、后搬遷，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅等非法方式迫使被征收人搬遷。這意味著行政強(qiáng)拆將成歷史。 
 深圳房屋征收與補(bǔ)償不得低于市場(chǎng)價(jià)五一起正式施行 
 4月26日，深圳市規(guī)劃國土委對(duì)于5月1日起正式施行的《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)進(jìn)行了相關(guān)解讀。《辦法》結(jié)合深圳土地資源等緊約束條件的限制，明確僅給兩種符合條件的被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)：一是居住房屋，二是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在非農(nóng)用地指標(biāo)范圍或者征地返還地上所建符合條件的房屋，以及其他主體在國有土地上所建鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)用途的房屋。其他一概實(shí)行貨幣補(bǔ)償。 
 深圳今起施行兩辦法商品房預(yù)售亂漲價(jià)要挨罰 
 2013年5月2日起施行的《深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法》（下稱《辦法》）明確，商品房預(yù)售價(jià)格備案實(shí)行一套一備案。《辦法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案，或者價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格上下15%未辦理備案變更的，由市市場(chǎng)監(jiān)管局依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》的有關(guān)規(guī)定，予以責(zé)令改正，并對(duì)每一套未備案的商品房處10萬元罰款。 
 深圳多家銀行上調(diào)住房貸款利率 二套房最多漲三成 
 目前深圳各家銀行不約而同地上調(diào)住房貸款利率。除個(gè)別銀行首套房仍可享受8.5折優(yōu)惠利率外，多數(shù)銀行首套房貸款按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，二套房貸款利率則普遍上調(diào)10%-30%，個(gè)別銀行甚至停止辦理個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)。 
 二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 
 1、土地市場(chǎng)分析 
 （1）2013年上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 
 2013年上半年深圳共出讓27宗地，出讓面積達(dá)827394.54平方米。 
 （2）2013年上半年土地交易類型分析 
 2013年上半年商業(yè)用地成交1宗，成交土地面積4,322.29平方米；成交面積占成交總量的5.2%；成交金額63,000萬元，占總成交金額的13.93%，樓面地價(jià)為9875元/平方米。 
 居住用地成交1宗，成交土地面積47,175.81m2；成交面積占成交總量的5.7%；成交金額141,000萬元，占成交總價(jià)的31.17%，樓面地價(jià)為7472元/平方米。 
 辦公用地成交2宗，成交土地面積合計(jì)17,839平方米，成交面積占成交總量的2.16%，成交金額合計(jì)52,100萬元，占成交總價(jià)的11.52%。 
 工業(yè)用地成交21宗，成交土地面積690,078.09m2；成交面積占成交總量的83.4%；成交金額1.90億元，占成交總價(jià)的42%。 
 表：2013年上半年土地交易用地性質(zhì)比較

(3）土地交易區(qū)域分析 
 2013年上半年深圳市工業(yè)用地供應(yīng)主要集中在光明新區(qū)、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)。出讓宗數(shù)27宗且全部成交，成交面積占總成交面積的83.40%。商業(yè)用地成交1宗，位于南山區(qū)。居住用地成交1宗，位于光明新區(qū)。辦公用地成交2宗，分別位于南山區(qū)和福田區(qū)。另外還有1宗公共綠地+社會(huì)停車場(chǎng)庫用地，位于福田區(qū)。 
 2、住宅市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 從2012年6月-2013年6各月來看，2月由于春節(jié)假期影響，預(yù)售面積及套數(shù)都很少，但3、4月份預(yù)售面積及套數(shù)逐漸上升，4月份達(dá)到峰值。6月份預(yù)售面積49.14萬平方米，環(huán)比上升2.63%，預(yù)售套數(shù)5340套，環(huán)比上升7.47%。 
 （2）成交分析 
 2013年6月深圳新房成交均價(jià)24128元/平方米，環(huán)比上升9%，同比上升27.23%。 
 2013年1月份，一手房成交較活躍。由于2月份春節(jié)假期沖擊，2月份一手房成交跌至谷底。但2月份至6月份一手房成交呈現(xiàn)緩慢上升趨勢(shì)。6月份成交面積46.94平方米，同比上升25.56%，環(huán)比上升2.07%，成交套數(shù)5025，同比上升19.96%，環(huán)比上升0.56%。整體來看1-6月份成交較為活躍。 
 成交物業(yè)構(gòu)成方面，6月份成交的新房中，90㎡以下的小戶型是成交主力，成交面積32.35萬平方米，占全市總成交量的69.93%，90㎡-144㎡的改善型成交7.13萬平方米，占15.20%；144㎡以上的大戶型成交7.45萬平方米，占15.90%。 
 3、二手住宅市場(chǎng)分析 
 2013年月深圳二手房住宅成交均價(jià)26114元/平方米，同比增長(zhǎng)34.95%，環(huán)比增長(zhǎng)3.52%。 
 6月份深圳的住宅租金環(huán)比上漲3.77%，為55元/平方米/月，同比上漲14.58%。從2013年6月所監(jiān)測(cè)的六個(gè)區(qū)的數(shù)據(jù)中看出，羅湖區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)環(huán)比均有上漲，其中南山區(qū)環(huán)比上漲幅度達(dá)到6.9%，租金達(dá)到62元/平方米/月，福田區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)環(huán)比持平。 
 2013年6月深圳二手房住宅成交面積61.01萬平方米，同比增長(zhǎng)11.55%，環(huán)比下降4.22%，成交套數(shù)6933套，同比增長(zhǎng)18.88%，環(huán)比下降3.41%。2013年3月二手房成交出現(xiàn)峰值，主要原因是“國五條”要求房?jī)r(jià)交易環(huán)節(jié)征收20%稅率，較多市民趁細(xì)則落地前進(jìn)行二手房過戶，導(dǎo)致“二手房”交易暴增。 
 4、商業(yè)市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年6月深圳商業(yè)預(yù)售面積31532.09平方米，環(huán)比下降78.65%，同比下降49.56%，2013年6月深圳商業(yè)預(yù)售套數(shù)361套，環(huán)比下降80.50%，同比下降51.80%。 
 （2）成交分析 
 2013年6月深圳一手商業(yè)成交均價(jià)40704元/平方米，環(huán)比上升18.30%，同比上升37.16%。 
 2013年6月深圳商業(yè)成交面積49982.49平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.30%，同比增加2.7倍，2013年6月深圳商業(yè)成交套數(shù)524套，環(huán)比增加3.76%，同比增加1.15倍，位于寶安中心區(qū)的前海頤大廈、位于福田石廈的都市綜合體新天世紀(jì)商務(wù)中心是全市商業(yè)成交量較大的兩個(gè)樓盤。 
 圖：2012年6月至2013年6月一手商業(yè)成交面積、套數(shù)走勢(shì)圖 
 5、二手商業(yè)市場(chǎng)分析 
 6月份深圳的二手商業(yè)掛牌環(huán)比下跌0.39%至71722元/平方米，同比上漲22.47%。 
 龍崗區(qū)表現(xiàn)堅(jiān)挺，龍崗區(qū)環(huán)比上漲7.33%超過446228元/平方米，同比上漲37.71%；福田區(qū)環(huán)比上漲4.58%超過80000元/平方米，同比上漲7.47%。羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)環(huán)比均有下跌，羅湖區(qū)環(huán)比下跌9.97%，為76991元/平方米，同比下降3.23%；南山區(qū)環(huán)比下跌2.83%，為86928元/平方米，同比上漲5.59%；寶安區(qū)環(huán)比下跌2.68%，為55856元/平方米，同比上升9.33%。 
 6月份深圳的商業(yè)租金環(huán)比上漲2.37%，為302元/平方米/月，同比上漲29.06%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)中，2013年6月商業(yè)租金均有上漲，福田區(qū)上漲達(dá)到359元/平方米/月，環(huán)比上漲4.97%。 
 2013年6月深圳二手商業(yè)成交面積32578.18平方米，環(huán)比增加15.74%，同比減少36.71%，2013年6月深圳二手商業(yè)成交套數(shù)696套，環(huán)比增加12.44%，同比增加22.11%。 
 6、寫字樓市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年6月深圳沒有寫字樓預(yù)售項(xiàng)目。從2012年6月-2013年6月整體來看，寫字樓預(yù)售項(xiàng)目獲批的月份變化較大，其中有6個(gè)月份深圳全市沒有預(yù)售項(xiàng)目。 
 （2）成交分析 
 2013年6月深圳一手寫字樓成交均價(jià)34990元/平方米，環(huán)比上升3.03%，同比下降10.76%。 
 2013年6月深圳寫字樓成交面積11945.92平方米，環(huán)比增加3.07%，同比增加6.3倍，2013年6月深圳寫字樓成交套數(shù)與2012年5月一樣同為62套，同比增加5.9倍，卓越城、君子廣場(chǎng)是全市寫字樓成交量較大的兩個(gè)樓盤。 
 7、二手寫字樓市場(chǎng)分析 
 6月份深圳的寫字樓掛牌均價(jià)環(huán)比下降2.62%跌近34000元/平方米，同比上漲7.69%。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)的寫字樓掛牌均價(jià)環(huán)比只有福田區(qū)呈跌勢(shì)，福田區(qū)為35097元/平方米，同比上漲0.14%。羅湖區(qū)的寫字樓掛牌均價(jià)超過24000元/平方米，環(huán)比上漲5.25%，同比上漲16.39%，南山區(qū)的寫字樓掛牌均價(jià)略微上漲達(dá)到34851元/平方米，環(huán)比上漲0.12%，同比上漲7.23%。 
 6月份深圳的寫字樓租金環(huán)比微跌0.79%，為125元/平方米/月，同比上漲7.76%。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)除羅湖區(qū)外，福田區(qū)和南山區(qū)的寫字樓租金環(huán)比均保持穩(wěn)定或略微下跌，其中，羅湖區(qū)的寫字樓租金為111元/平方米/月，同比上漲一成；福田區(qū)為131元/平方米/月，環(huán)比下降1.5%，同比上漲5.65%；南山區(qū)6月份的寫字樓租金環(huán)比持平，為111元/平方米/月，同比上漲9.9%。 
 2013年6月深圳二手寫字樓成交面積10123.72平方米，環(huán)比下降22.46%，同比增加13.96%，2013年6月深圳二手寫字樓成交套數(shù)85套，環(huán)比增加下降17.48%，同比增加51.79%。 
 三、總結(jié)及后市展望 
 1、預(yù)計(jì)未來3個(gè)月市場(chǎng)成交趨于穩(wěn)定 
 2013年3月份國家出臺(tái)“國五條”政策，深化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。3月底各地紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，除北京細(xì)則中添加單身購房限制外，其他城市細(xì)則均為超出“國五條”細(xì)則的框架。從深圳3-6月成交價(jià)格、成交面積、成交數(shù)量來看，均呈現(xiàn)緩慢上升趨勢(shì)，成交趨于穩(wěn)定。 
 預(yù)計(jì)未來政策將更具機(jī)動(dòng)性，對(duì)市場(chǎng)有一定的警示性，加之新房市場(chǎng)在“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的約束下，若未出臺(tái)新政，預(yù)計(jì)一二手房?jī)r(jià)在未來3個(gè)月市場(chǎng)成交趨于穩(wěn)定。 
 2、前海綜合規(guī)劃公布，前海價(jià)值增值 
 《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》在6月27號(hào)獲得深圳市政府批復(fù)并正式公布。根據(jù)規(guī)劃，前海將采取“三區(qū)兩帶”的城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，建設(shè)成為具有國際化濱海城市中心，據(jù)了解，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，到2020年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元。前海“規(guī)劃”的正式公布，標(biāo)志著前海崛起，人居價(jià)值再升級(jí)。 
 擬在7月26日、8月16日公開出讓的前海桂灣片區(qū)3宗商業(yè)性辦公用地，土地總面積168464.92平方米，掛牌起始價(jià)達(dá)149.2億元，前海樓市一路看好。按照計(jì)劃，前海年內(nèi)要啟動(dòng)建筑工程面積500萬平方米，計(jì)劃供應(yīng)80萬平方米的土地。 
 3、房地產(chǎn)仍是投資首選 
 在錢荒來襲、金價(jià)下降、股票暴跌等一系列經(jīng)濟(jì)不景氣的現(xiàn)象下，房?jī)r(jià)仍然沒有低下它高昂的頭顱。雖然目前上漲趨平緩，但業(yè)內(nèi)人士大多表示，隨著前海首宗土地出讓近日成功拍賣，前海概念也影響著深圳樓市，房產(chǎn)的投資地位依舊穩(wěn)固。 
 4、房產(chǎn)稅或?qū)⒆笥沂袌?chǎng) 
 嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，下半年將會(huì)是房產(chǎn)稅是否在深圳實(shí)施的關(guān)鍵時(shí)期。從目前來看，假使未來征稅房產(chǎn)稅，從增量房征稅的概率依舊較大，參照目前上海市房產(chǎn)稅征稅方式，由于戶籍人口構(gòu)成、年齡段構(gòu)成等因素綜合分析考慮，房產(chǎn)稅對(duì)深圳的影響將大于上海，房產(chǎn)稅將成為左右市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。