?

承租人將承租的經(jīng)營門面轉(zhuǎn)租第三人并在租金之外收取一定數(shù)額的轉(zhuǎn)讓費，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動中的普遍現(xiàn)象，卻一直未被學(xué)界和相關(guān)業(yè)界專門關(guān)注，法律對轉(zhuǎn)讓費的合法性規(guī)定也并不明確。下文對門面轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)展開探討。

一、門面轉(zhuǎn)讓費概念

門面轉(zhuǎn)讓費或叫商鋪轉(zhuǎn)讓費，是在轉(zhuǎn)讓門面的使用權(quán)時由原承租者向繼承租者收取的費用。費用的高低主要取決于原承租者和繼承租者對門面本身獲利能力的認(rèn)知和市場供求關(guān)系。

二、門面轉(zhuǎn)讓費包含的內(nèi)容

以我們對目前市場的了解，門面轉(zhuǎn)讓費一般包含以下幾個方面的內(nèi)容：

1、轉(zhuǎn)讓費的產(chǎn)生方式。

轉(zhuǎn)讓費通常在轉(zhuǎn)讓人與第三人達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定，約定是否收取轉(zhuǎn)讓費以及轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額。雖然轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)租租賃物必須取得原出租人同意，但原出租人一般并不參與轉(zhuǎn)讓費的確定。原出租人如欲對轉(zhuǎn)讓給予干預(yù)，可通過事前的不同意或者事后不予追認(rèn)來進(jìn)行。

2、轉(zhuǎn)讓費的構(gòu)成。

轉(zhuǎn)讓費的構(gòu)成分兩種情況：一種是“有貨”轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓租賃物同時，轉(zhuǎn)讓屬于自己所有的貨物(含經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營設(shè)備、裝修費用等)。有貨轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓費包括轉(zhuǎn)讓的貨物的價值和轉(zhuǎn)讓者另行收取的費用。這種另行收取的費用表現(xiàn)為一種“純利”，也可以說是真正的轉(zhuǎn)讓費。另一種是僅轉(zhuǎn)讓租賃物的“無貨”轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓費僅指純利。但無論是有貨轉(zhuǎn)讓還是無貨轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓費均不涉及租金。根據(jù)轉(zhuǎn)讓后第三人與原出租人或轉(zhuǎn)租人形成的關(guān)系的差異，租金要么由第三人向原出租人支付，要么向轉(zhuǎn)租人支付。

3、轉(zhuǎn)讓費涉及的經(jīng)營期限。

轉(zhuǎn)讓費高低與第三人受讓租賃物后的經(jīng)營期限是密切相關(guān)的，經(jīng)營期限越長，轉(zhuǎn)讓費越高。由于承租人對租賃物的權(quán)利受到租賃期限的限制，租賃期限屆滿，原出租人有權(quán)收回租賃物，因此，轉(zhuǎn)讓費涉及的經(jīng)營期限一般以原租賃期限為限，即原定租期尚未進(jìn)行的部分。值得一提的是，現(xiàn)實中，轉(zhuǎn)讓費雖受經(jīng)營期限的制約，但轉(zhuǎn)讓費往往是在經(jīng)營期限的基礎(chǔ)上作為一個整體確定收取的，基本上不存在按年或按月計算轉(zhuǎn)讓費的情況，即便這種計算可能是潛在的。

三、門面轉(zhuǎn)讓費法律性質(zhì)

在房屋租賃中，承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)是一種廣義上的優(yōu)先權(quán)，是法律賦予的承租人對房屋所有人權(quán)利的限制。我國民法上的優(yōu)先權(quán)是指由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人所享有的、就債務(wù)人的一般或特定財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，是一種破除債權(quán)平等性的特權(quán)、帶有一定物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。我國合同法第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。因此在房屋租賃方面，法律明文規(guī)定的優(yōu)先權(quán)僅限于承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，而并沒有規(guī)定優(yōu)先續(xù)租權(quán)這一權(quán)利。

優(yōu)先續(xù)租權(quán)只是基于租賃合同當(dāng)事人在合同中約定有租期屆滿后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利的情況下，所推衍出的一個名詞，是雙方當(dāng)事人約定的一種權(quán)利。通常在租賃合同中不會出現(xiàn)此類條款。因此，不能認(rèn)為商鋪門面轉(zhuǎn)讓費是次承租人對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的購買。轉(zhuǎn)讓費本身與原租賃合同沒有任何聯(lián)系，與轉(zhuǎn)租合同也是相對獨立的，如果雙方對該轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)有所約定，自然從其約定，如果沒有約定，則只能是認(rèn)定為次承租人為獲得剩余的租賃期限向轉(zhuǎn)租人所支付的一種對價。商鋪門面轉(zhuǎn)讓費的法律性質(zhì)只能是承租人在有權(quán)轉(zhuǎn)租(在租賃合同中明確約定其可以轉(zhuǎn)租或獲得了出租人的同意)房屋的情況下，次承租人為獲得剩余的租賃期限向轉(zhuǎn)租人所支付的一種對價，如果所轉(zhuǎn)讓的房屋還包括裝修、設(shè)備等，門面轉(zhuǎn)讓費則部分是對裝修、設(shè)備的購買。

四、評估角度看門面轉(zhuǎn)讓費

前文提到，門面轉(zhuǎn)讓費費用的高低主要取決于原承租者和繼承租者對門面本身獲利能力的認(rèn)知和市場供求關(guān)系。一般而言，地段繁華，人流量大，商業(yè)氛圍濃郁的區(qū)域，其門面轉(zhuǎn)讓費就高；反之地段較為偏僻的地方，其轉(zhuǎn)讓費就低；其次從其性質(zhì)來看，該費用是有關(guān)于剩余租賃期限的一種對價，那么“期限”對于費用高低的影響至關(guān)重要。不同的門面，其原租賃合同對租賃期限的約定完全不同，剩余租賃期限也各不相同；再者，門面轉(zhuǎn)讓費有時還會包含裝修、設(shè)備等費用。

所以門面轉(zhuǎn)讓費的確定可以從三個步驟入手：①該門面所在區(qū)域的整體水平，主要是轉(zhuǎn)讓費的整體價格水平，其次可搜集商鋪價格、租金水平等作為參考，雖然它們與門面轉(zhuǎn)讓費不直接相關(guān)，但在一定程度上說明了該區(qū)域的商業(yè)繁華程度及商業(yè)物業(yè)的價值水平，這兩者會對轉(zhuǎn)讓費產(chǎn)生影響；②確定該轉(zhuǎn)讓費是純轉(zhuǎn)讓費，還是包含其他費用；③對于純轉(zhuǎn)讓費部分，根據(jù)租賃合同，利用收益法原理對其進(jìn)行還原；對于其他費用部分，比如裝修、設(shè)備，可使用市場比較法或成本法測算其價格。

小結(jié)

目前，門面轉(zhuǎn)讓費還是市場上的一種約定俗成或交易習(xí)慣，沒有專門的法律法規(guī)約束。由于近年來市場上由此引起的糾紛日漸增多，引發(fā)相關(guān)業(yè)界的很多討論，故此我們也從評估的角度對其做一個簡單剖析，希望得到業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的補(bǔ)充、指導(dǎo)。