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伴隨著社會的發(fā)展、經(jīng)濟的繁榮，商業(yè)配套的成熟度成為影響人們生活質(zhì)量的重要影響因素。而與大型的商業(yè)綜合體相比，中小型的商業(yè)店鋪，尤其住宅區(qū)周圍的臨街商鋪更是廣泛地融入到人們?nèi)粘Ｉ钪?。那么，作為?jīng)營者就不得不面對商鋪的租賃及轉(zhuǎn)讓問題。本文就對商鋪在轉(zhuǎn)租的過程中發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費問題進行分析。

商鋪轉(zhuǎn)讓費是一種轉(zhuǎn)讓商鋪租賃使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時收取的費用，即租戶在店鋪租期內(nèi)（未到期）在征得房東同意后將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設(shè)備、經(jīng)營的項目（貨物、加盟許可費、其他無形資產(chǎn)）等，一并轉(zhuǎn)給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用。起初，商鋪轉(zhuǎn)讓費的發(fā)生是因為原有租戶因自身原因無法繼續(xù)經(jīng)營，出于對店鋪裝修、設(shè)備和未轉(zhuǎn)移貨物等價值的補償而產(chǎn)生的費用。而作為商鋪的所有權(quán)人，為了避免房屋的空置一般會認可轉(zhuǎn)租的行為和費用的發(fā)生。而近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是商鋪租金的持續(xù)增長，經(jīng)營者或者投資人對商鋪本身獲利能力的認知和市場供求關(guān)系逐步看好。商鋪轉(zhuǎn)讓費就成為當今社會上租鋪開店最常見的一種費用，少則兩三萬，多則幾十萬甚至數(shù)百萬都有可能。下面我們從以下幾個方面來認識商鋪轉(zhuǎn)讓費。

一、商鋪轉(zhuǎn)讓費的價值構(gòu)成

1、剩余租賃期限的使用權(quán)。如同房地產(chǎn)的價值是一種權(quán)益價值一樣，商鋪轉(zhuǎn)讓費也是一種權(quán)益價值。它主要是商鋪剩余租賃期限內(nèi)的使用權(quán)價值，即次承租人為獲得剩余的租賃期限而向原承租人所支付的對價。我們知道，次承租者之所以要承接商鋪，就是要獲得經(jīng)營該商鋪的權(quán)利，以獲得經(jīng)營利潤。轉(zhuǎn)讓費就是為了獲的賺取經(jīng)營利潤的機會而付出的代價。當然，經(jīng)營收入的多少與使用期限是有直接關(guān)系的。所以，轉(zhuǎn)讓費收取的多少往往都與該商鋪剩余的租賃期限有關(guān)，剩余租賃期限越長，轉(zhuǎn)讓費越高。

2、對商鋪的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。次承租人在支付商鋪轉(zhuǎn)讓費時，往往是為了獲得該商鋪的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。在我國的法律和行政法規(guī)中暫時沒有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”的規(guī)定，只是在有些地方性法規(guī)中存在著“承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”的說法。而在實際經(jīng)營中，商鋪的承租者會因為以往的合作而與房東變得熟悉，會在續(xù)租中占得主動。而房東也會考慮空置期等因素偏向由原承租者優(yōu)先續(xù)租。當然，在很多商鋪的轉(zhuǎn)讓過程中，次承租者在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時會明確優(yōu)先續(xù)租條款來保障自己的該項權(quán)益。

3、原有租戶的有形資產(chǎn)。即承租人對門面進行裝修而添附的固定物因固著于商鋪而無法收回投資成本，承租人于是選擇從次承租人處以轉(zhuǎn)讓費的形式獲得一些補償。在實踐中，有形資產(chǎn)的費用有時還包括一些經(jīng)營設(shè)備及余留商品的價值。

4、原商鋪經(jīng)營時形成的無形資產(chǎn)。即次承租人為獲得該商鋪良好的經(jīng)營環(huán)境、商業(yè)信譽、人脈資源、供貨渠道等無形資產(chǎn)而支付的對價。具體來講，該商鋪可能地理位置較好，客流量較大，周圍已經(jīng)形成了一定的商業(yè)經(jīng)濟規(guī)模，亦或是經(jīng)過前幾任經(jīng)營者的苦心經(jīng)營，積累了良好的人脈基礎(chǔ)，擁有穩(wěn)定的供貨渠道，創(chuàng)造了一定的品牌效應。這些都產(chǎn)生了一種無形的商業(yè)價值，能夠為次承租人帶來客觀、迅速的經(jīng)濟利潤。

二、商鋪轉(zhuǎn)讓費存在的風險

雖然作為承租人和次承租人之間的正常而普遍的交易習慣，商鋪轉(zhuǎn)讓費已經(jīng)得到了大家的認可和接受，但其至今沒有明確的法律依據(jù)，只能以一種“潛規(guī)則”形式在經(jīng)濟活動中被廣泛運用。因此在商鋪的轉(zhuǎn)租過程中埋下隱患，由轉(zhuǎn)讓費而產(chǎn)生的糾紛也時有發(fā)生。下面我們來分析商鋪轉(zhuǎn)讓費存在的風險因素。

1、商鋪轉(zhuǎn)讓的權(quán)屬風險。商鋪轉(zhuǎn)讓費一般是發(fā)生在承租者與次承租者之間，而商鋪的所有權(quán)卻在房東手中，這就在權(quán)屬問題上造成了風險隱患。原承租者的權(quán)益主要來自于租賃合同，那么租賃合同剩余年限的長短、承租者是否擁有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)租之后次承租者是否還擁有優(yōu)先續(xù)租權(quán)等都是未明確的權(quán)屬問題，需要雙方在轉(zhuǎn)租時加以明確并與產(chǎn)權(quán)所有者進行溝通。生活中，經(jīng)常有些商鋪在租期即將結(jié)束前開始轉(zhuǎn)讓，租期結(jié)束后房東就收回房屋的情況發(fā)生，給次承租者帶來經(jīng)濟損失，產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟糾紛，這些都是轉(zhuǎn)讓費在權(quán)屬風險上的體現(xiàn)。

2、轉(zhuǎn)讓費虛高的泡沫風險。一般情況下商鋪轉(zhuǎn)租時都要收取數(shù)額不等的轉(zhuǎn)讓費。次承租者由于在獲取商鋪使用權(quán)時付出了轉(zhuǎn)讓費，在其繼續(xù)轉(zhuǎn)租時也要再收一筆轉(zhuǎn)讓費，而且往往會在其付出的轉(zhuǎn)會費上再加一筆。這樣一些商鋪在多次轉(zhuǎn)讓之后，轉(zhuǎn)讓費便會像滾雪球一樣越滾越大，出現(xiàn)“天價轉(zhuǎn)讓費”等不合理現(xiàn)象。另一方面，隨著租金水平逐年上漲，出現(xiàn)了一批職業(yè)投機轉(zhuǎn)讓者。一些房產(chǎn)中介或者個人惡意承租商鋪，空置而不經(jīng)營，只為在轉(zhuǎn)租“下家”時賺取轉(zhuǎn)讓費差價，成為“炒鋪”一族。這就造成轉(zhuǎn)讓費虛高，偏離了其自身價值。很多次承租者往往會抱著僥幸的心態(tài)，認為將來可以再將商鋪轉(zhuǎn)租，收取轉(zhuǎn)讓費，進而將風險轉(zhuǎn)讓給下家。但是轉(zhuǎn)讓費虛高的泡沫隨時可能破滅，無論誰成為最后一棒，都會受到經(jīng)濟上的損失。

3、缺少法律保護風險。雖然我們對轉(zhuǎn)讓費都不陌生，可是目前我國還缺少相應的法律、政策予以規(guī)范、約束。在諸多由轉(zhuǎn)讓費引起的經(jīng)濟糾紛中，法院審理的依據(jù)更多是雙方簽訂的合同。如果合同中沒有明確的約定，法律上很難去斷定實際發(fā)生的商鋪轉(zhuǎn)讓費究竟屬于何種權(quán)益、包含哪種價值。如前文提到的剩余租期過短、房東收回房屋、以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)等風險，次承租者都很難直接通過法律途徑來保障自己的權(quán)利。這種權(quán)益的保障目前階段還是需要通過合同的約定來實現(xiàn)。

4、商鋪轉(zhuǎn)租過程中的其他風險。我們前面分析過轉(zhuǎn)讓費的價值構(gòu)成，除了權(quán)益價值外，還包括一部分實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的價值。實物資產(chǎn)部分，在轉(zhuǎn)租時要明確的問題有很多，比如裝修的成新度、設(shè)備的完好度、是否欠繳水電費、是否存在其他債務(wù)等。無形資產(chǎn)方面，我們除了關(guān)心店鋪的地理環(huán)境、購買力、客戶群外，還要調(diào)查其他非人為影響因素，比如是否存在拆遷、城市規(guī)劃等對商鋪影響較大的隱藏因素，以及營業(yè)執(zhí)照是否可以轉(zhuǎn)讓、需要什么手續(xù)等。次承租者一定要對這些潛在的風險調(diào)查清查，再來確定轉(zhuǎn)讓費的合理性。

三、如何正確的處理轉(zhuǎn)讓費問題

投資者或經(jīng)營方、尤其是剛開始做生意的人，往往會在轉(zhuǎn)讓費問題上吃虧?？墒谴蟛糠稚啼仯绕涫俏恢煤靡稽c的商鋪又很難有空置的機會。多數(shù)時候只能通過轉(zhuǎn)租方式來獲得商鋪經(jīng)營權(quán)。因此轉(zhuǎn)讓費就成了不可回避的問題。如何正確的處理它呢，需要從三個方面仔細處理：

1、理性的進行價值分析。無論是何種方式，經(jīng)營者投入資本租得商鋪都是為了賺取收益。因此，合理的進行投資分析，正確的判斷商鋪的價值是投資之前必備的準備工作。接手一個新店面的之前，應先對當?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃及店鋪所在地段的經(jīng)營狀況和前景做一個比較全面的了解，理性的去預測未來的經(jīng)營收入與支出，用預期的利潤來認識投資的風險、判斷轉(zhuǎn)讓費的合理性。盲目的認為轉(zhuǎn)讓費只是接力棒，總會把風險轉(zhuǎn)嫁給下家的僥幸心理是不可取的。更不可以簡單的認為轉(zhuǎn)讓費只能像滾雪球一樣越滾越大，自己穩(wěn)賺不賠。投資者對轉(zhuǎn)讓費數(shù)額的判斷一定要依據(jù)自身的盈利能力。

2、深入調(diào)查轉(zhuǎn)租背景。一般來說，之所以收取轉(zhuǎn)讓費，是因為有利益的轉(zhuǎn)讓。既然存在收益，為什么商鋪還要轉(zhuǎn)租呢，是經(jīng)營不善、是個人問題還是商鋪的原因，我們需要對轉(zhuǎn)租的目的進行仔細的了解。除此之外，更要充分的調(diào)查商鋪自身是否存在租約到期、拆遷、城市規(guī)劃等未明確事宜。這些事件的發(fā)生要么會影響商鋪的經(jīng)營，要么會影響客流量等未來收益因素。對轉(zhuǎn)租背景調(diào)查的越清晰、越仔細，就能夠幫助投資者更好的規(guī)避風險，也能對轉(zhuǎn)讓費的合理性作出準確判斷。

3、落實轉(zhuǎn)讓合同條款。既然缺少相關(guān)的立法，那就需要用合同來進行權(quán)益的保護。在進行轉(zhuǎn)租時，一定要與轉(zhuǎn)租者和房東共同進行協(xié)商，以避免權(quán)屬方面的風險。同時落實在租賃期限、優(yōu)先續(xù)租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等各方面的權(quán)益，并在合同中一一加以落實。用合同約定來保障轉(zhuǎn)讓費的權(quán)益才會避免出現(xiàn)損失。

四、轉(zhuǎn)讓費帶給商鋪估價的思考

在對商鋪的估價過程中，收益法是經(jīng)常會用到的一種評估方法?？墒窃趯嶋H工作中，收益法的評估結(jié)果經(jīng)常與市場法相差很多，有時甚至不到市場價格的一半。我們會將原因歸結(jié)為租售比較大、銷售價格增長較快、市場發(fā)展不均衡等種種原因。但是從商鋪轉(zhuǎn)讓費的角度來看，還有許多技術(shù)原因值得探討。

商鋪的收益是否只體現(xiàn)在租金上，是否只有產(chǎn)權(quán)人獲取的才能算是商鋪創(chuàng)造的收益呢，顯然不是。轉(zhuǎn)讓費雖然只是一種潛規(guī)則，但是已經(jīng)十分普遍。而且轉(zhuǎn)讓費數(shù)額的確定更多的時候已經(jīng)不取決于裝修、設(shè)備等有形資產(chǎn)。那么轉(zhuǎn)讓費中的權(quán)益價值部分顯然是由商鋪本身創(chuàng)造的，它和租金一樣都是房地產(chǎn)的收益。另一方面，有些轉(zhuǎn)讓費發(fā)生在承租者與次承租者之間，而有時轉(zhuǎn)讓費則直接由房東向租戶收取，因此將所有的轉(zhuǎn)讓費都劃歸租賃權(quán)收益顯然有失公允。誠然，我們不能直接將轉(zhuǎn)讓費的全部作為房地產(chǎn)收益進行測算，但是在估價工作中，我們需要對估價對象收益進行深入的調(diào)查和研究，全面的分析和剝離房地產(chǎn)收益，科學的測算其合理價值，而不能簡單的用租金來蓋棺定論。尤其是目前市場上商鋪的轉(zhuǎn)讓費逐步走高，有的為4-6個月的租金，有的則達到1-2年的租金水平。不將這部分房產(chǎn)收益成功的剝離出來，顯然會給估價結(jié)果帶來較大的偏差。房地產(chǎn)估價是一門客觀性很強的科學，加之房地產(chǎn)具有個體性，這就要求我們每一次估價都要結(jié)合實際情況，具體分析問題，而不是從書本上取值，從經(jīng)驗中取值。

商鋪轉(zhuǎn)讓費雖然已經(jīng)廣泛存在，但是還不能在估價過程中直接應用，需要估價人員深入的調(diào)查、全面的分析和合理的判斷。我們也希望，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場體制的完善，商鋪轉(zhuǎn)讓費能以更加規(guī)范的方式出現(xiàn)在社會經(jīng)濟活動中。