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摘要：本文探討的商鋪轉(zhuǎn)讓費是指承租人（或商鋪所有者）將承租（或自己所有）的商鋪轉(zhuǎn)租（或出租）給他人，所收取除租金以外的費用。商鋪轉(zhuǎn)讓費的歷史沿革分為三個階段，對商鋪租賃影響很大。目前存在“炒商鋪專業(yè)戶”使商鋪轉(zhuǎn)讓費虛高、法律對商鋪轉(zhuǎn)讓費沒有明確界定等問題，建議出臺相關(guān)法律定義商鋪轉(zhuǎn)讓費、設(shè)立專門業(yè)務(wù)評估商鋪轉(zhuǎn)讓費、建立全國商鋪轉(zhuǎn)讓費評估系統(tǒng)來解決以上問題。

關(guān)鍵字：商鋪 轉(zhuǎn)讓費 問題對策

一、商鋪轉(zhuǎn)讓費的定義

商鋪轉(zhuǎn)讓費在法律上沒有明確定義，其字面意思是商鋪出售給購買人（企業(yè)），由購買人（企業(yè)）支付給商鋪所有者的費用。而本文探討的“商鋪轉(zhuǎn)讓費”是指房地產(chǎn)行業(yè)中被習(xí)慣認(rèn)同的含義，即指承租人（或商鋪所有者）將承租（或自己所有）的商鋪轉(zhuǎn)租（或出租）給他人，所收取除租金以外的費用。從法律角度看，商鋪轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買，從經(jīng)濟學(xué)角度看，它是機遇加壟斷產(chǎn)生的利潤，即為機遇利潤和壟斷利潤。

通常商鋪轉(zhuǎn)讓費還被稱為商鋪“頂手費”、“裝修費”、“喝茶費”、“入場費”等，視商鋪情況不同，其稱呼也會有區(qū)別，由此所反映的側(cè)重點是不一樣的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般稱地段好的毛坯空鋪的租金額外費用為“入場費”、“喝茶費”；稱已裝修、無設(shè)備的商鋪租金額外費用為“裝修費”；對有裝修、有設(shè)備的商鋪租金額外費用為“頂手費”、“轉(zhuǎn)讓費”。其實，萬變不離其宗，其本質(zhì)就是本文所指的商鋪轉(zhuǎn)讓費。

二、商鋪轉(zhuǎn)讓費的歷史沿革

商鋪轉(zhuǎn)讓費最初是偶然形成的，承租人（商鋪所有者）把商鋪轉(zhuǎn)租給后續(xù)承租人（承租人），由于需要轉(zhuǎn)接商鋪原有的裝修、設(shè)備和貨物等原因，向后續(xù)承租人（承租人）收取這筆費用，即商鋪轉(zhuǎn)讓費。之后由后續(xù)承租人（承租人）開始向商鋪所有者支付租金，這一階段的商鋪轉(zhuǎn)讓費一般就是折舊后的裝修、設(shè)備和貨物等實物價值和租賃合同余期承租權(quán)的總和。

商鋪轉(zhuǎn)讓費的第二個階段是基于之前的商鋪轉(zhuǎn)讓費的出現(xiàn)、供不應(yīng)求的商鋪市場環(huán)境和人的自私心理。無論商鋪有無裝修，只要承租人（商鋪所有者）與后續(xù)承租人（承租人）雙方協(xié)議認(rèn)同該商鋪轉(zhuǎn)讓費，則該轉(zhuǎn)讓費成立。這一階段的商鋪轉(zhuǎn)讓費就包括了第一階段的轉(zhuǎn)讓費和后來引申出來的交易信息、商圈成熟度、品牌價值、人脈基礎(chǔ)等無形商業(yè)價值以及第一承租人（商鋪所有者）的附加心理預(yù)期價值。

轉(zhuǎn)讓費的第三階段是隨著以上兩種情況的普及，出現(xiàn)了一些“炒商鋪”的人，他們無論是否依托該商鋪經(jīng)營，其目的都是為了收取更高的商鋪轉(zhuǎn)讓費。這一階段，只要下一個承租人給予他們期許的條件，他們馬上轉(zhuǎn)租商鋪。目前，這三個階段在商鋪租賃個案中交叉存在。

三、商鋪轉(zhuǎn)讓費出現(xiàn)的問題

（一）“炒商鋪專業(yè)戶”使商鋪轉(zhuǎn)讓費虛高

商鋪轉(zhuǎn)讓費少則三五千，多則上百萬，廣州市海珠區(qū)客村地鐵站附近一商鋪剛剛放盤出售，租金才3萬元/月，轉(zhuǎn)讓費就要“200萬元”。筆者得知這“200萬元”并不僅僅是裝修、設(shè)備和貨物等實物價值，更大部分是交易信息、商圈成熟度、品牌價值、人脈基礎(chǔ)、租賃合同余期承租權(quán)等無形商業(yè)價值。除此之外，專業(yè)商鋪“炒”家，受高額轉(zhuǎn)讓費差價的誘惑，大多不依托商鋪經(jīng)營，只要后續(xù)承租人給予他們期許的條件，他們馬上轉(zhuǎn)租商鋪，這個期許的條件又是不確定的，因此使得商鋪轉(zhuǎn)讓費虛高。還需要說明的是，這種情況是不正常的，卻是普遍存在的。

（二）法律對商鋪轉(zhuǎn)讓費沒有明確界定

法律條文中沒有定義商鋪轉(zhuǎn)讓費，也沒有定義其收取范圍、收取金額或比率，只有租賃雙方簽署的租賃合同。遵照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱‘交易習(xí)慣’：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。”通?？梢园焉啼佫D(zhuǎn)讓費看成是房地產(chǎn)行業(yè)的交易習(xí)慣。也就是說合同中出現(xiàn)的關(guān)于商鋪轉(zhuǎn)讓費的問題，只要不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，就可以視為合法。

四、商鋪轉(zhuǎn)讓費問題的解決對策

（一）出臺法律定義商鋪轉(zhuǎn)讓費

到目前為止，有些城市對商鋪轉(zhuǎn)讓費有了部分明文條例，例如《上海市房屋租賃條例》中，對優(yōu)先續(xù)租權(quán)問題有個專門規(guī)定。然而，其適用范圍小，規(guī)范等級低，條例本身存在不完善，因此施行效果不明顯。要解決這一系列法律問題，關(guān)鍵在于法律條文的制定以及制定出的法律條文與行業(yè)的適用性及本身的可操作性。而對于法律條文的解讀要求是客觀性、具體性，不能含糊不清。很多情況下，執(zhí)行力低就是因為對于需要執(zhí)行的事情含糊不清，無從下手。

遵循上述要求，轉(zhuǎn)讓費可以在《商品房屋租賃管理辦法》（后稱為《辦法》）中明確定義，包括商鋪轉(zhuǎn)讓費的含義、包括的具體內(nèi)容（裝修費、品牌價值等）、計算的比率、收取條件等。收取條件是指在租賃（買賣）雙方統(tǒng)一意見的情況下，根據(jù)商鋪的客觀條件和相關(guān)部門的評審標(biāo)準(zhǔn)來確定是否繳納商鋪轉(zhuǎn)讓費以及繳納金額。法律條文的制定需要相關(guān)政府部門的調(diào)查、估計機構(gòu)和其他科研部門一起努力。

（二）房地產(chǎn)評估機構(gòu)設(shè)立專門的商鋪轉(zhuǎn)讓費評估業(yè)務(wù)

目前商鋪轉(zhuǎn)讓費存在許多問題和不確定性，因此房地產(chǎn)評估機構(gòu)在做房地產(chǎn)價值評估時，除了對商鋪建筑構(gòu)造、裝修、區(qū)位、新舊程度、剩余年限等因素有考慮外，還未把商鋪轉(zhuǎn)讓費計入商鋪價值中。商鋪轉(zhuǎn)讓費已經(jīng)在商鋪價值評估時部分反映出來，但是隨著商鋪轉(zhuǎn)讓費的升高和“炒商鋪”的人出現(xiàn)，有些商鋪轉(zhuǎn)讓費高達(dá)百萬，那么房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以單獨把商鋪轉(zhuǎn)讓費估價作為一項新業(yè)務(wù)，包括有形價值和無形價值。這樣可以為國家制定相關(guān)政策、法律，企業(yè)、個人投資置業(yè)，個人創(chuàng)業(yè)租鋪都提供參考依據(jù)。

（三）建立全國商鋪轉(zhuǎn)讓費評估系統(tǒng)

實物價值的費用計算是相對比較確定的，在資產(chǎn)評估中有相對成熟的評估方法。而無形商業(yè)價值的評估準(zhǔn)確度是比較模糊的，就算資產(chǎn)評估有對無形資產(chǎn)的評估，可是其完善程度有待商榷。

國內(nèi)外建立了計量商鋪轉(zhuǎn)讓費的模型，例如建立了商鋪轉(zhuǎn)讓費與月租金相關(guān)性的模型，來模擬出商鋪轉(zhuǎn)讓費，其常數(shù)和系數(shù)的確定存在統(tǒng)計學(xué)意義。

基于以上已研究成果，結(jié)合有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)評估，增加模型研究因素，分級結(jié)合幾個一、二線城市，分級建立商鋪轉(zhuǎn)讓費評估系統(tǒng)。三線城市的商鋪轉(zhuǎn)讓費一般還是停留在轉(zhuǎn)讓費的第一階段，比較單純，價值量小，研究價值不大，可以暫緩系統(tǒng)研究。誠然這一系統(tǒng)將耗費大量社會資源，牽涉多個部門、企業(yè)，但是其實用性和今后帶來的社會效應(yīng)、行業(yè)效益是明顯的。