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《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》建住房〔2006〕8號(hào)中明確要求房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書(shū)面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。目前各商業(yè)銀行在發(fā)放相關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款前，絕大部分都要求貸款方委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，以此作為核定發(fā)放貸款額度的依據(jù)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估委估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，其抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型較多，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、登記、交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著一系列風(fēng)險(xiǎn)，因此，在評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)全面、深入地了解和分析委估房地產(chǎn)可能存在的抵押風(fēng)險(xiǎn)，并在出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中向金融機(jī)構(gòu)（放貸方）提出專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型提示及防范控制意見(jiàn)。

作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，就執(zhí)業(yè)過(guò)程中可能存在的房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別及房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防提供一些個(gè)人觀(guān)點(diǎn)。

一、 委估房地產(chǎn)抵押可能存在的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

1. 委估抵押房地產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)

委估房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)權(quán)屬一定要清晰無(wú)瑕疵，已經(jīng)取得合法的權(quán)屬證書(shū)，證明一旦委估房地產(chǎn)需要變現(xiàn)時(shí)，不存在因權(quán)屬瑕疵帶來(lái)的障礙和風(fēng)險(xiǎn)。

一般權(quán)屬瑕疵主要包括：

（1） 房屋權(quán)屬證件違規(guī)取得的（比如：在建工程未有建設(shè)方、施工方、公正的第三方同時(shí)簽章確認(rèn)的債權(quán)債務(wù)文件；沒(méi)有竣工但已經(jīng)拿到的《房屋所有權(quán)證》；房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不符；房屋權(quán)屬證件所記載內(nèi)容，如面積、位置、產(chǎn)權(quán)人等與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符等等）；

（2） 土地權(quán)屬證件違規(guī)取得的（比如：未繳納、繳齊土地出讓金的情況下取得的《土地使用權(quán)證》；房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不符；土地權(quán)屬證件所記載內(nèi)容，如面積、位置、產(chǎn)權(quán)人等與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符等等）；

（3） 房地產(chǎn)存在權(quán)屬糾紛或債權(quán)糾紛；

（4） 由于土地允許閑置期限短于貸款期限而可能導(dǎo)致抵押土地被無(wú)償收回，使得土地使用權(quán)消失的同時(shí)，抵押權(quán)也隨之消失；

（5） 屬于幾人共用權(quán)利的房地產(chǎn)由其中一人用作抵押融資，而其他權(quán)利人未作書(shū)面承諾同意情況；

（6） 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法規(guī)中規(guī)定不得設(shè)定抵押權(quán)的情形的或?qū)儆诩w土地等情況導(dǎo)致無(wú)法處置等。

2. 委估抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

一般變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

（1） 房地產(chǎn)的通用性風(fēng)險(xiǎn)（指委估房地產(chǎn)的用途是否具有多用性，是否具有法定用途以外的用途，通用性的高低會(huì)直接影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力；用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，廠(chǎng)房比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠(chǎng)房比標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的變現(xiàn)能力弱；高檔住宅（如別墅）比普通商品住宅的變現(xiàn)能力弱。

（2） 房地產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓性風(fēng)險(xiǎn)及獨(dú)立使用性風(fēng)險(xiǎn)；

（3） 指面積、規(guī)模、體量較大的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓及分割轉(zhuǎn)讓時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)。主要指面積、規(guī)模、體量較大的房地產(chǎn)的總體價(jià)值大，對(duì)購(gòu)買(mǎi)人資金較要求高，轉(zhuǎn)讓時(shí)可能會(huì)分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)貏e注意委估房地產(chǎn)存在的不可分割轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，以及分割后不具獨(dú)立使用性的風(fēng)險(xiǎn)。

（4） 快速變現(xiàn)或強(qiáng)制變現(xiàn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；

（5） 變現(xiàn)房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性等特性，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)等因素，使得房地產(chǎn)的交易要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。如果要快速或者強(qiáng)制變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價(jià)。所以要提醒由于快速或強(qiáng)制變現(xiàn)所帶來(lái)的折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 估價(jià)人員對(duì)委估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的判斷風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押價(jià)值的判斷，是指房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)實(shí)地查看與市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)委估房地產(chǎn)的區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物及市場(chǎng)供求等影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析之后，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行認(rèn)真的分析和測(cè)算，以此確定委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再確定委估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

（1） 房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，由于主觀(guān)因素或者客觀(guān)要素的制約,往往對(duì)其價(jià)值體現(xiàn)的特征及相關(guān)方面分析不夠全面，大量的制約因素未被充分考慮；

（2） 較強(qiáng)的主觀(guān)意愿影響對(duì)房地產(chǎn)客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估；

（3） 人為因素的影響（如金融機(jī)構(gòu)、或者委托方對(duì)委估房地產(chǎn)有過(guò)高的期望值，并把這種意愿強(qiáng)加于評(píng)估人員）；

（4） 市場(chǎng)客觀(guān)因素影響房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的客觀(guān)判斷。

（5） 若不充分考慮并作相應(yīng)處理，委估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值就會(huì)經(jīng)常被高估或者低估（若房地產(chǎn)市場(chǎng)抵押被高估，則房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物的變現(xiàn)償還風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高很多，若房地產(chǎn)抵押價(jià)值被低估，則不能充分發(fā)揮抵押擔(dān)保物價(jià)值的最大化），以上因素均不能真實(shí)反映其市場(chǎng)價(jià)值及變現(xiàn)價(jià)值。

4. 宏觀(guān)政策和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)：

風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面:

（1） 一是政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（即政治制度、房地產(chǎn)相關(guān)政策、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)以及相關(guān)政策、法規(guī)的執(zhí)行方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)）。特別是國(guó)家政策調(diào)整發(fā)生重大變化、城市規(guī)劃調(diào)整對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)值的影響，由于我國(guó)的特殊國(guó)情和特殊的房地產(chǎn)發(fā)展歷程等原因，形成了許多較為特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。比如現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易制度、土地管理制度對(duì)各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的實(shí)際貫徹執(zhí)行監(jiān)督不嚴(yán)，并且政令頗多，使執(zhí)行機(jī)構(gòu)可能按自己利益最大化的條例各行其是；政府職能管理部門(mén)存在管理上的漏洞，如房地與土地管理部門(mén)不統(tǒng)一，單位間溝通不夠、工作人員素質(zhì)有待提高；抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后；這些政策因素，都將會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不同程度的貸款風(fēng)險(xiǎn)。法律法規(guī)方面：根據(jù)《稅收征收管理法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，以及國(guó)務(wù)院的文件和最高人民法院的司法解釋?zhuān)盅簷?quán)人接受抵押人全部財(cái)產(chǎn)提供抵押，抵押無(wú)效；對(duì)于納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得必須首先用于支付職工安置費(fèi)；企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)；當(dāng)?shù)盅喝酥挥玫盅悍康禺a(chǎn)作為居住物業(yè)時(shí)，與房地產(chǎn)抵押相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全，這些法律方面的風(fēng)險(xiǎn)存在很容易影響委估房地產(chǎn)處置變現(xiàn)價(jià)值，最終導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）的經(jīng)濟(jì)損失。

（2） 二是經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（即市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)）。未來(lái)宏觀(guān)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，特別是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大變化對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)值的影響。比如全球性的金融危機(jī),導(dǎo)致國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)低迷?；蛘呤切袠I(yè)環(huán)境發(fā)生改變，比如房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分發(fā)展，出現(xiàn)市場(chǎng)飽和、滯漲、泡沫等現(xiàn)象。這些經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的將風(fēng)險(xiǎn)直接影響委估房地產(chǎn)處置變現(xiàn)價(jià)值，最終導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）的經(jīng)濟(jì)損失。

二、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制

上面我們探討了房地產(chǎn)抵押的各種風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，如果我們針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型“對(duì)癥下藥”，那么我們就可以預(yù)防和控制房地產(chǎn)抵押估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性（至少能夠降低房地產(chǎn)抵押估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性），從而降低了金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）放貸風(fēng)險(xiǎn)。下面我們就針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型展開(kāi)探討。

（1） 針對(duì)委估房地產(chǎn)權(quán)屬瑕疵所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),在我們執(zhí)業(yè)過(guò)程中要有針對(duì)性的去關(guān)注和核實(shí)委估房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載的內(nèi)容與我們實(shí)地查看的實(shí)物、權(quán)屬狀況是否一致，如果有不一致的內(nèi)容，我們就有義務(wù)和責(zé)任提醒委托方到發(fā)證機(jī)關(guān)更正或者開(kāi)具相關(guān)證明文件，從而避免了因權(quán)屬瑕疵所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（2） 針對(duì)委估房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制，應(yīng)重視委估房地產(chǎn)在未來(lái)某個(gè)階段、主要是抵押期限內(nèi)的可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格與估價(jià)結(jié)果、放貸金額之間的相互平衡。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期收回，而不是為了占有或取得抵押物（委估房地產(chǎn)），否則，銀行的資本運(yùn)作結(jié)果沒(méi)有生產(chǎn)資本而變成資產(chǎn)了，此時(shí)的銀行就被房地產(chǎn)市場(chǎng)套牢而僵死。因此，抵押評(píng)估時(shí)，不僅僅局限在委估房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估上，還要重視企業(yè)的資信、抵押物的變現(xiàn)能力、項(xiàng)目收益等方面內(nèi)容的評(píng)估。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)要有準(zhǔn)確的、獨(dú)立的判斷，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和估價(jià)參數(shù)，謹(jǐn)慎、公平、公正地報(bào)告委估抵押房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)論。

（3） 在房地產(chǎn)評(píng)估中，必須采用合法的估價(jià)程序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)方面要有正確的判斷，獨(dú)立客觀(guān)評(píng)定抵押物價(jià)值。在估價(jià)技術(shù)思路和執(zhí)業(yè)過(guò)程中，不是單純地對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行一般的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)單機(jī)械的套用市場(chǎng)比較法收益法、成本法等方法進(jìn)行計(jì)算，而應(yīng)結(jié)合宏觀(guān)金融政策、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)法律法規(guī)，針對(duì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮抵押人和抵押物本身的特質(zhì)采用不同的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)等不同角度來(lái)反應(yīng)抵押物的價(jià)值相關(guān)情況。從而預(yù)防和控制。

綜上所述，我們應(yīng)該深刻的認(rèn)識(shí)到，預(yù)防與控制上述類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)需要有一個(gè)規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和嚴(yán)謹(jǐn)、誠(chéng)信、公平公正的估價(jià)咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的泡沫現(xiàn)象，專(zhuān)業(yè)的估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該做到房地產(chǎn)抵押估價(jià)的嚴(yán)謹(jǐn)性、誠(chéng)信和公平公正性，這對(duì)于預(yù)防和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有重大意義。