深圳分公司  雷鳴

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的進(jìn)一步提高，人們對旅游消費(fèi)的需求進(jìn)一步上升，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的地位和作用越來越重要。中國旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)占重要地位的支柱產(chǎn)業(yè)。

在我國，景區(qū)所有權(quán)都?xì)w國家所有，由當(dāng)?shù)卣砉芾?。由政府開發(fā)、建設(shè)景區(qū)，已經(jīng)跟不上市場的需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，開始引進(jìn)民營企業(yè)投資經(jīng)營景區(qū)。至1999年碧峰峽模式推出以后，景區(qū)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，現(xiàn)在景區(qū)的經(jīng)營權(quán)所有者主要有三種：一是國有企業(yè)（政府）享有經(jīng)營權(quán)，二是民營企業(yè)享受經(jīng)營權(quán)，三是尚未來發(fā)的景區(qū)，尚無經(jīng)營權(quán)。

對民營企業(yè)經(jīng)營的景區(qū)，一般的經(jīng)營模式是與政府簽訂合同，以特許經(jīng)營、承包、租賃等形式，約定在一定期限內(nèi)，由企業(yè)投資建設(shè)并管理經(jīng)營景區(qū)，收取門票及獲得相關(guān)經(jīng)營收入，定期向政府交納一定費(fèi)用或按比例上交收入。

這些景區(qū)經(jīng)營企業(yè)在其經(jīng)濟(jì)活動中，出于融資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等需要，有越來越多的評估需求。而景區(qū)收費(fèi)權(quán)作為旅游企業(yè)的主要權(quán)益形式，是評估的重點(diǎn)資產(chǎn)，市場上有較多的景區(qū)收費(fèi)權(quán)抵押案例，甚至還出現(xiàn)了景區(qū)收費(fèi)權(quán)的信托產(chǎn)品。本文主要探討景區(qū)收費(fèi)權(quán)評估的一些主要問題。

景區(qū)收費(fèi)權(quán)作為一種無形資產(chǎn)，一般采用收益法進(jìn)行評估。在評估過程中，個人認(rèn)為，下列問題是評估過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)，需要認(rèn)真研究、分析：

一、明確評估對象與范圍

旅游景區(qū)的無形資產(chǎn)主要包括旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)、收費(fèi)權(quán)、商標(biāo)權(quán)、品牌、資源性無形資產(chǎn)（區(qū)位優(yōu)勢、社會資源、歷史文化內(nèi)涵等），這些無形資產(chǎn)從概念上講，有包含、重合關(guān)系，評估時認(rèn)真了解企業(yè)情況，分析其實際擁有的權(quán)益，委托評估的資產(chǎn)是否屬于其所有，不能將不屬于企業(yè)的權(quán)益作為其資產(chǎn)進(jìn)行評估。

景區(qū)經(jīng)營企業(yè)一般只擁有景區(qū)經(jīng)營權(quán)和收費(fèi)權(quán)，其投資建設(shè)的景區(qū)房屋、設(shè)施等資產(chǎn)一般也只擁有使用權(quán)，合同到期后需交給政府。

經(jīng)營權(quán)是指企業(yè)獲取景區(qū)內(nèi)所有經(jīng)營收入的權(quán)力，需要考慮的收入除門票收入外，還有景區(qū)內(nèi)的商品銷售、照相、餐飲、住宿、停車場、物業(yè)租賃等收入。而收費(fèi)權(quán)僅僅是指企業(yè)獲取景區(qū)門票收入的權(quán)力，收入范圍比經(jīng)營權(quán)小很多。

另外，景區(qū)的經(jīng)營方式多種多樣，有的實行一票制，除門票外，內(nèi)部景點(diǎn)不另收取門票，也有些景區(qū)除門票外，一些景點(diǎn)另外收取門票，評估時需明確評估的是的哪些項目的收費(fèi)權(quán)。

二、門票收入的預(yù)測

門票收入的預(yù)測需要關(guān)注景區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、游客數(shù)量。

（一）景區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

我國景區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府審批，針對不同人群，還有一定優(yōu)惠措施，評估時需全面了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時，景區(qū)因為經(jīng)營需要，大多與旅行社進(jìn)行合作，旅行社組團(tuán)游客實際支付的門票費(fèi)用一般遠(yuǎn)低于正式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）游客數(shù)量的預(yù)測

1、預(yù)測景區(qū)游客數(shù)量時，首先要了解景區(qū)以往的經(jīng)營情況，歷史的游客數(shù)量，分析發(fā)展趨勢。還要了解景區(qū)內(nèi)旅游資源的級別和當(dāng)前的開發(fā)程度，景區(qū)所在位置的可進(jìn)入性，景區(qū)內(nèi)的交通情況，景區(qū)所面向的市場大小，景區(qū)內(nèi)特色資源，管理水平。分析景區(qū)所有地區(qū)旅游市場的發(fā)展，景區(qū)所面臨的競爭。要在現(xiàn)實的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析預(yù)測，不能盲目。

2、同時，游客數(shù)量的預(yù)測不能超出其容量。任何一個景區(qū)不可能無限接待游客，存在一定的容量，受限于旅游心理（感知）容量，旅游資源容量，旅游生態(tài)容量，最主要的問題是容量超載與生態(tài)破壞。

景區(qū)容量主要與這些因素有關(guān)： 

（1）旅游區(qū)日空間總?cè)萘浚?/span>

（2）景點(diǎn)的可游覽面積； 

（3）游客適宜游覽面積，即平均每位游客占用的基本空間標(biāo)準(zhǔn)；

（4）風(fēng)景旅游區(qū)每天的有效開放時間；

（5）每位游客在風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)的平均游覽時間。 

（5）景點(diǎn)的瞬時環(huán)境容量； 

（6）整個風(fēng)景旅游區(qū)的日周轉(zhuǎn)率。

（7）旅游者的個人素質(zhì).

3、要合理分析游客人群組成，即普通散客、學(xué)生及老年人等優(yōu)惠人群、旅行社團(tuán)體游客的比例，結(jié)合對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)測的游客數(shù)量才能得出合理的預(yù)測收入。

4、注意政策的影響

隨著旅游需求的增長，國內(nèi)景區(qū)門票不斷上漲，收費(fèi)較高，民眾反響較大，政府開始逐步抑制景區(qū)門票的上漲，分析預(yù)測時要考慮未來政策的影響。

三、成本的分析預(yù)測

景區(qū)經(jīng)營企業(yè)的成本除一般的經(jīng)營、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等外，主要是需上交政府的費(fèi)用或收入分成。

1、分析企業(yè)正常經(jīng)營成本時應(yīng)按其經(jīng)營模式、旅游項目的實際情況，了解實際成本的組成，不應(yīng)簡單與收入作個配比來確定。同時，也應(yīng)注意與收入口徑一致，如評估景區(qū)收費(fèi)權(quán)時，收入只考慮景區(qū)門票收入，成本也只能考慮景區(qū)的相關(guān)經(jīng)營成本，而不能把商品銷售的成本計算在內(nèi)；或某個景點(diǎn)、經(jīng)營項目收費(fèi)權(quán)時，不能把其他景點(diǎn)、經(jīng)營項目的成本計算在內(nèi)。

2、上交政府的費(fèi)用或收入分成

旅游資源是屬于政府的，不管通過何種形式取得經(jīng)營權(quán)，都需要交政府一定的費(fèi)用或收入分成，這筆費(fèi)用由企業(yè)與政府協(xié)商確定，一般只能按原有合同認(rèn)定，很難分析其合理性。

遇到經(jīng)營合同對上交費(fèi)用或收入分成未作明確的長期約定，而是約定按期協(xié)商確定時，評估時需要進(jìn)行預(yù)測。由于合作模式、景區(qū)原始條件及企業(yè)投資額的不同，市場上其他景區(qū)的相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)無法作為預(yù)測的依據(jù)，評估時只能依據(jù)景區(qū)原來的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)作出合理假設(shè)。

四、超額收益

通過前述分析，由收入減去成本費(fèi)用、稅費(fèi)就可以得出景區(qū)的凈收益，但這不是景區(qū)收費(fèi)權(quán)的獨(dú)立貢獻(xiàn)，還包含了其他生產(chǎn)要素的貢獻(xiàn)，如景區(qū)建設(shè)的固定資產(chǎn)、人員等，評估收費(fèi)權(quán)時應(yīng)將景區(qū)收費(fèi)權(quán)貢獻(xiàn)的收益從景區(qū)凈收益中分離出來，即分析景區(qū)收費(fèi)權(quán)的超額收益，將該超額收益折現(xiàn)才能得出景區(qū)收費(fèi)權(quán)的評估值。

以上是個人對景區(qū)收費(fèi)權(quán)評估的一點(diǎn)體會，僅供大家參考。