佛山分公司  吳麗娟、李猛

1、古建筑的相關(guān)概念

中國(guó)古建筑經(jīng)過(guò)幾千年的不斷形成、發(fā)展、成熟、演變的過(guò)程，已成為世界上獨(dú)具風(fēng)格的建筑體系。在人類文明史上，唯獨(dú)中國(guó)文明的建筑是以木結(jié)構(gòu)為主，并影響到東亞、東南亞，成為東方建筑的代表。

以木構(gòu)為特點(diǎn)的中國(guó)古代建筑在數(shù)千年的歷史發(fā)展中，取得了很高的技術(shù)和藝術(shù)成就，是一份珍貴的文化遺產(chǎn)，不僅是現(xiàn)存的文物古建筑應(yīng)該保存，現(xiàn)代社會(huì)中，在一定條件下合法合理的仿古建筑也值得發(fā)揚(yáng)。

1.1中國(guó)古建筑的特點(diǎn)

引用建筑學(xué)泰斗梁思成老先生的一段話：“我國(guó)建筑，向以木料為主要材料。其法以木為構(gòu)架，輔以墻壁，如人身之有骨節(jié)，而附皮肉。其全部結(jié)構(gòu)，遂成一種有機(jī)的結(jié)合。然木之為物，易朽易焚，于建筑材料中，歸于‘非永久材料’之列，較之鐵石，其壽殊短；用為構(gòu)架，一旦焚朽，則全部建筑，將一無(wú)所存，此古木建筑之所以罕而貴也。然若環(huán)境適宜，保護(hù)得法，則千余壽命，固未嘗為不可能”。

從上面這段話可簡(jiǎn)要概括出目前中國(guó)古建筑的主要特點(diǎn)：以木為主要建筑材料；結(jié)構(gòu)原則主要為梁柱式；一般使用年限較短，保養(yǎng)得好則可延長(zhǎng)使用年限(長(zhǎng)的可視為無(wú)限年)；存世數(shù)量不多；保養(yǎng)情況一般；價(jià)格較貴。

1.2中國(guó)古建筑的分類

按建筑風(fēng)格劃分：建筑具有表達(dá)精神意識(shí)的作用，在不同的時(shí)代則有不同的建筑風(fēng)格。建筑風(fēng)格的表現(xiàn)可以是多方面的：建筑的式樣、建筑的整體造型，甚至是局部建筑構(gòu)件的尺度等，都可以反應(yīng)出一個(gè)時(shí)代特有的氣度和文化特征。

按文化層次劃分：中國(guó)古代文化形態(tài)大體分為三個(gè)層次，官文化、士文化、俗文化。官文化在建筑上表現(xiàn)為莊重、威嚴(yán)，以體現(xiàn)官府的權(quán)力，建筑物嚴(yán)格按等級(jí)制度進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)；士文化在建筑上則體現(xiàn)為文人們高雅的審美追求，主要有私人園林、文人宅第、書(shū)院、書(shū)樓、風(fēng)景建筑等；俗文化則表現(xiàn)為民間對(duì)美好生活的向往，建筑主要有民居、祠堂、會(huì)館、店鋪、民間寺廟等。

按地域文化劃分：中國(guó)古建筑有明顯的地域特征，各地的建筑有各自的特點(diǎn)，表達(dá)著各自的文化。在主體建筑結(jié)構(gòu)上，北方建筑起源于“土”，南方的建筑起源于“木”。除了地理、氣候、材料、構(gòu)造對(duì)其產(chǎn)生的影響外，還有文化的因素。

按建筑式樣劃分：大的方面可以分為民居建筑、宗教建筑、戲園戲臺(tái)、園林等。其中民居建筑按式樣又可分為合院式、天井式、窯洞式、干欄式、土樓式、碉樓式、氈包式等；宗教建筑的主建筑一般為宮殿式，次建筑一般為硬山式，其中佛教建筑中有塔。

按構(gòu)架體系劃分：中國(guó)古建筑以木構(gòu)架為主要結(jié)構(gòu)體系。在這一體系中，又有抬梁式、穿斗式、井幹式三種不同的結(jié)構(gòu)方式。除此之外，木架構(gòu)結(jié)構(gòu)還可建造三角、正方、五角、六角、八角、圓形、扇形、田字及其他特殊平面建筑和多層樓閣。

按是否文物劃分：即分為文物古建筑和非文物古建筑。根據(jù)《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》中的相關(guān)條款，國(guó)有不可移動(dòng)文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押；建立博物館、保管所或者辟為參觀游覽場(chǎng)所的國(guó)有文物保護(hù)單位，不得作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。非國(guó)有不可移動(dòng)文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押給外國(guó)人。非國(guó)有不可移動(dòng)文物轉(zhuǎn)讓、抵押或者改變用途的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其級(jí)別報(bào)相應(yīng)的文物行政部門(mén)備案；由當(dāng)?shù)厝嗣裾鲑Y幫助修繕的，應(yīng)當(dāng)報(bào)相應(yīng)的文物行政部門(mén)批準(zhǔn)。

2、中國(guó)古建筑評(píng)估概況

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化飛速發(fā)展的今天，對(duì)古代歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)和繼承日益重要，受到全社會(huì)越來(lái)越多的重視。于是從古建筑設(shè)計(jì)、到古建筑開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)以及古建筑的交易、評(píng)估等每一個(gè)領(lǐng)域，都需要有完善的體系、專業(yè)的技術(shù)和專業(yè)的人才。對(duì)于古建筑評(píng)估領(lǐng)域，存在著古建筑個(gè)體差異極大，市場(chǎng)上很難找到可類比的項(xiàng)目；古建筑的建筑結(jié)構(gòu)及建筑工藝上蘊(yùn)含著藝術(shù)成份，一般造價(jià)較高；古建筑的耐用年限不能按照普通房地產(chǎn)的去折舊等等情況；目前國(guó)內(nèi)少數(shù)城市受市場(chǎng)推手的影響，古建筑交易政策放開(kāi)，對(duì)評(píng)估亦有所啟發(fā)，但每一套古建筑都是一段歷史，有其特有的文化和藝術(shù)價(jià)值，這正是古建筑評(píng)估的難點(diǎn)和引發(fā)思考之處。

2.1古建筑評(píng)估的一般目的

房地產(chǎn)評(píng)估的目的有很多，但古建筑作為一種特殊的房地產(chǎn)，在法律上和評(píng)估技術(shù)上都受到一些制約。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前關(guān)于古建筑評(píng)估的市場(chǎng)主要出現(xiàn)在以下交易和城市改造兩個(gè)領(lǐng)域。

交易：目前國(guó)內(nèi)少數(shù)城市已開(kāi)放了古建筑交易市場(chǎng)，然而由于古建筑個(gè)體差異極大，市場(chǎng)上很難找到可類比的項(xiàng)目，一般買方或賣方很難掌握其真正的價(jià)值；

城市改造：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也加快了中國(guó)的城市化建設(shè)進(jìn)程，各地的舊城改造如火如荼；在城市改造中，散落民間的非文物古建筑受到了極大的威脅，是拆是保？拆要如何補(bǔ)？保要如何投資建設(shè)？其間都會(huì)涉及到價(jià)值評(píng)估。

2.2影響古建筑價(jià)格的因素

古建筑也是房地產(chǎn)，也存在影響其價(jià)值的因素。除了影響普通房地產(chǎn)價(jià)值的社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、制度政策因素等外部因素，其自身因素對(duì)其價(jià)值影響更為復(fù)雜。區(qū)域因素中包括位置、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等，其中環(huán)境對(duì)其影響較大；實(shí)物因素包含建筑的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、空間布局、設(shè)備、裝修、外觀、完損程度、通風(fēng)采光、保溫隔熱、防水等，對(duì)于古建筑而言，還應(yīng)當(dāng)包含材質(zhì)和工藝。

2.2.1古建筑周邊的古環(huán)境

建筑與環(huán)境的關(guān)系密不可分。大多數(shù)古建筑都是在城鎮(zhèn)或村落的群體之中，而古代城鎮(zhèn)、村落的特點(diǎn)是房屋密集街巷狹窄，建筑就在密集的群落中相互依存?，F(xiàn)今有些地方在保護(hù)古建筑的時(shí)候卻把古建筑周邊變成了現(xiàn)代氛圍濃厚的區(qū)域，比如做廣場(chǎng)或停車場(chǎng)，使古建筑脫離了其原應(yīng)存在的古環(huán)境，即失去了其文化氛圍，沒(méi)有了這種氛圍，古建筑本身的文化價(jià)值便大打折扣。

2.2.2古建筑的材質(zhì)和工藝

中國(guó)古建筑主要使用的是木，也有磚、土、石等其他材料，在不同的地理氣候條件下，古建筑的用材也非常多樣化。木材既做結(jié)構(gòu)材料，也可做圍護(hù)和裝飾材料，結(jié)構(gòu)用材一般用杉木或楠木等樹(shù)型較直、韌性好的材料，裝修等用材則用樟木、櫸木等材質(zhì)較硬、紋理細(xì)、易雕刻的木材；石材多用于裝飾，有宮廷建筑所采用的石雕裝飾，有南方盛產(chǎn)石材區(qū)域的古民居建筑中的石地板、石墻等粗加工石料等等。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑結(jié)構(gòu)的同一處，由于用料不同，其造價(jià)有著天壤之別。再者是工藝上的差別，中國(guó)古建筑雕梁畫(huà)棟、亭臺(tái)水榭，于細(xì)微處見(jiàn)真功夫；比如同樣一扇窗，有無(wú)雕刻、雕功如何、甚至雕刻出自哪位名家之手，都會(huì)對(duì)價(jià)值產(chǎn)生較大影響。

2.3各種評(píng)估方法的使用及注意

古建筑，說(shuō)到底它也是建筑物，具備房地產(chǎn)的屬性，也可以適用房地產(chǎn)評(píng)估的一般方法。但是由于其歷史久遠(yuǎn)、現(xiàn)存數(shù)量少、特異性大，而且兼具文物的屬性，在價(jià)值成分中除了本身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還有文化價(jià)值與藝術(shù)價(jià)值，所以在采用房地產(chǎn)評(píng)估的一般方法去評(píng)估古建筑的價(jià)值時(shí)，有許多細(xì)節(jié)需要注意；但實(shí)際操作起來(lái)，似乎每種方法對(duì)于評(píng)估古建筑而言都不是那么恰如其分，在運(yùn)用這些方法的同時(shí)，我們也嘗試摸索更為適合的評(píng)估方法。

2.3.1市場(chǎng)比較法

從估價(jià)方法的選用上來(lái)看，如果條件許可，市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)建筑物公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法的前提條件是有一定數(shù)量的類似成交案例。對(duì)于古建筑的評(píng)估來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)是比較難的。但隨著市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)和相應(yīng)政策的出臺(tái)，我國(guó)某些區(qū)域?qū)τ诠琶窬拥慕灰字饾u增多，對(duì)于同區(qū)域的這一類古民居建筑，我們可以適當(dāng)?shù)牟捎檬袌?chǎng)比較法去評(píng)估其價(jià)值。

采用市場(chǎng)比較法首當(dāng)其沖要選擇可比實(shí)例、建立統(tǒng)一的比較基礎(chǔ)。對(duì)于區(qū)域內(nèi)分布較少或者個(gè)體差異極大的古建筑顯然不適用。前述提到，目前國(guó)內(nèi)少數(shù)城市政策放開(kāi)，交易量較多，那么在這樣一個(gè)特定的市場(chǎng)里，我們應(yīng)先按照普通房地產(chǎn)選取可比實(shí)例的要求進(jìn)行選擇，當(dāng)然在區(qū)域既定的前提下，這個(gè)選擇僅限在物質(zhì)實(shí)體可比上，因?yàn)槊總€(gè)古建筑的文化和藝術(shù)價(jià)值是不盡相同的，所以我們認(rèn)為應(yīng)該先就區(qū)域狀況、物質(zhì)實(shí)體狀況等進(jìn)行修正、調(diào)整，再來(lái)單獨(dú)考慮其文化和藝術(shù)價(jià)值所在。

在選定了可比案例、建立了比較基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，下一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題是選擇比較因素并做修正調(diào)整。但是古建筑的風(fēng)格多樣，建筑樣式千變?nèi)f化，在選擇比較因素時(shí)我們要根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例間的主要差異以及對(duì)價(jià)值影響較大的因素去考慮，修正調(diào)整的幅度也還是要從大量的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)中提煉出某種比較因素對(duì)于各類型古建筑的價(jià)值影響程度。

2.3.2成本法

在采用成本法時(shí)，因?yàn)楣沤ㄖ慕ㄖ牧?、工藝等?duì)其價(jià)值影響較大，一般使用重建價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，我們?cè)诳紤]工期、建安成本、利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等也要有別于普通房地產(chǎn)。

關(guān)于建安成本，前文說(shuō)到建筑材料和工藝的不同對(duì)古建筑價(jià)值有較大的影響。在建設(shè)過(guò)程的費(fèi)用方面，比如人工，中國(guó)古代沒(méi)有建筑學(xué)科、沒(méi)有建筑師，只有工匠。也沒(méi)有成體系的古建筑理論流傳下來(lái)，目前國(guó)內(nèi)古建筑設(shè)計(jì)、建造都是相當(dāng)緊缺人才的行業(yè)，人力成本自然較高。同樣，在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中的管理費(fèi)用、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等都會(huì)與普通房地產(chǎn)有較大差異。

關(guān)于折舊，如果從普通房地產(chǎn)折舊的角度去考慮，存世的古建筑幾乎都早已沒(méi)有價(jià)值，但事實(shí)上他們不僅有價(jià)值，而且經(jīng)濟(jì)價(jià)值極高，這正是由于古建筑具備文物的屬性。按文物界“十清不如一明”的說(shuō)法，存世時(shí)間越久遠(yuǎn)其價(jià)值也就越高，在我們看來(lái)，這個(gè)價(jià)值則應(yīng)該是歷史文化賦予古建筑的價(jià)值，如果剝離這一價(jià)值，則在用成本法評(píng)估時(shí)考慮的應(yīng)該是“品相”，即古建筑保存是否完好。

開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及到的各種費(fèi)用、稅費(fèi)等，也要有別與普通房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)參考與古建筑開(kāi)發(fā)利用相關(guān)的法律法規(guī)等進(jìn)行操作。

2.3.3假設(shè)開(kāi)發(fā)法

這種方法多半用于待修繕的古建筑價(jià)值評(píng)估，大的思路是修繕完成后的古建筑價(jià)值減去修繕成本。從理論上講，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是成本法的倒算，而且在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法去評(píng)估古建筑時(shí)，修繕完成后的古建筑價(jià)值的確定和修繕成本的確定使我們又回歸到了前述比較法和成本法。在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)修繕古建筑的評(píng)估過(guò)程中，我們還要考慮到還原歷史原貌的問(wèn)題，不能人為的改變?cè)摴沤ㄖ瓉?lái)存在的古環(huán)境。這樣也使得在針對(duì)不同的項(xiàng)目時(shí)，我們?cè)诮ò渤杀镜拇_定上還要仔細(xì)斟酌。

2.3.4收益法

現(xiàn)存的古建筑中有許多用做博物館、旅游景點(diǎn)、書(shū)院茶樓、文化會(huì)所等商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，并具有相應(yīng)的收益能力。對(duì)于有收益或有潛在收益的古建筑房地產(chǎn)，可以采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

在對(duì)古建筑用做商業(yè)物業(yè)的評(píng)估中，我們認(rèn)為古建筑的收益是其單純房地產(chǎn)價(jià)值、文化價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值共同作用而產(chǎn)生的收益，不必刻意去剝離，除非要單獨(dú)評(píng)估其中的某一種價(jià)值。而且這種整體的收益正是我們能捕捉到的最真實(shí)反映古建筑價(jià)值的市場(chǎng)信息，刻意剝離反而容易產(chǎn)生較大偏差。反而報(bào)酬率是較難從市場(chǎng)上直接得到的，我們認(rèn)為可以采用累加法或插入法，但通常來(lái)說(shuō)古建筑的投資風(fēng)險(xiǎn)較普通房地產(chǎn)要高，其報(bào)酬率也應(yīng)該有很大不同。

關(guān)于收益年限，要視古建筑的維護(hù)保養(yǎng)情況而定。一般古建筑只要保養(yǎng)得當(dāng)，可以有百余年甚至千余年的壽命，且年代越長(zhǎng)的古建筑其經(jīng)濟(jì)價(jià)值越高。因此在采用收益法時(shí)可以將收益年限視為無(wú)限年。

2.3.5借鑒無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法開(kāi)展對(duì)古建筑的評(píng)估

以上所述的各種評(píng)估方法中，共同指向了一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，即依附于古建筑的文化價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值。無(wú)疑，這也是造成古建筑難以采用普通房地產(chǎn)評(píng)估方法去操作的真正原因所在?？紤]無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在無(wú)形資產(chǎn)所擁有的超額獲利能力，這一點(diǎn)與古建筑的文化和藝術(shù)所帶來(lái)的超額獲利能力極為相似。所以對(duì)于古建筑的文化和藝術(shù)價(jià)值，可以參照資產(chǎn)評(píng)估中的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法去進(jìn)行操作，其中用收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值中的分成率法和要素貢獻(xiàn)法有較大的參考意義。