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成都分公司  楊雯娟

在我們評估工作中，商業(yè)物業(yè)的價值往往難以把控。對于商業(yè)物業(yè)價值的評估，我們需要對估價對象的區(qū)域、個別因素有較為充分的了解，才能通過這些因素去判斷商業(yè)物業(yè)價值。本文將以成都市青石海鮮城為例，對商業(yè)物業(yè)價值進行分析。

一、成都市青石海鮮城簡介

成都市青石海鮮城位于成都市中心城區(qū)，錦江區(qū)上普·財富中心1層，屬鹽市口——春熙路商圈。緊鄰青石橋海鮮市場。青石海鮮城內(nèi)鋪設防滑地板，排水系統(tǒng)、電力供應實施設備齊全。青石海鮮城，主要以海鮮批發(fā)為主，據(jù)調(diào)查，青石海鮮城內(nèi)的商家多為青石橋海鮮市場業(yè)主提供貨源，為成都市海鮮批發(fā)的主要商業(yè)市場。

二、青石海鮮城物業(yè)價值分析

1、區(qū)域業(yè)態(tài)分析

青石海鮮城緊鄰成都市目前最大的海鮮批發(fā)市場——青石橋海鮮市場。青石橋海鮮市場以海鮮零售及批發(fā)為主。青石海鮮城作為新興的海鮮市場，市場內(nèi)主要以批發(fā)為主，主要為青石橋海鮮市場、各大酒店提供貨源。部分業(yè)主是青石橋海鮮市場業(yè)主?，F(xiàn)已成為老海鮮市場業(yè)主擴大規(guī)模的較為理想的選擇。

2、青石海鮮城所臨道路狀況

青石海鮮城臨向陽街。向陽街為雙向兩車道，路面較窄，道路總長約180米。西北端聯(lián)通大業(yè)路，東南面聯(lián)通青石橋南街。大業(yè)路為成都市鹽市口商圈主干道，車流量、人流量大，青石橋南街為混合型主干道，車流量、人流量較大。

3、人流動向

青石海鮮城大門前設有非機動車停車場。而非機動車停車場的設立，對于海鮮城來說，成為了海鮮的主要消費者供應基地。據(jù)調(diào)查，該停車場的主要使用者為周邊寫字樓辦公人員，在下班期間，是青石海鮮城臨街商鋪的店主最繁忙的時間，大多數(shù)人，會就近選擇購買海鮮。

青石海鮮城正門正對青石橋海鮮市場后門，青石橋海鮮市場為成都市規(guī)模最大的海鮮市場，客源量大，同時也為青石海鮮城輸送了一部分消費者。

4、地段

李嘉誠說決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。到底什么是地段呢？與區(qū)位相比，地段一般指物業(yè)在街道中的位置，尤其是物業(yè)與相鄰街區(qū)、相鄰街道和建筑的關系，關注的空間范圍比區(qū)位要小，是從微觀角度描述物業(yè)位置。

對于青石海鮮城的商鋪從地段上可以分為幾種：①青石橋南街與向陽街相交十字路口處商鋪、②臨主入口商鋪、③臨市場次入口、靠停車場出口商鋪、④靠近主入口處內(nèi)鋪、⑤市場深處內(nèi)鋪。

從圖中我們可以看出，①號商鋪，位于十字路口出，且臨青石橋南街，青石橋南街人口一部分是由大業(yè)路去向青石橋海鮮市場，一部分是去向大業(yè)路，人口流量大，同時，有部分人口流量向青石海鮮城，因此，①號商鋪接受的人口流量是最大的；②號商鋪位于主入口旁，且靠近青石橋南街，人流主要來自于青石橋南街，另一部分由青石海鮮城流出，較少一部分則來自于市場內(nèi)部，因此，②號商鋪的人流量是僅次于①號商鋪的；③號商鋪位于兩個次入口之間，人流主要來自于青石橋南街、青石海鮮城及市場內(nèi)部分消費者，可看出，有部分消費者會在②號商鋪消費，從而再流向③號商鋪的消費者與②號相比就有所減少了，因此，③號商鋪人流量次于②號商鋪。未能在①、②、③號商鋪購買到商品的消費者會考慮進入市場內(nèi)部，因此，市場入口處所接受到的消費者是最多的，只有較少一部分消費者會選擇進入市場里面消費，故⑤號（市場深處）商鋪人流量最小。

5、個別因素

對于青石海鮮城商鋪來說，其面積均較小，建筑面積大約在15—30㎡之間，因此影響其商鋪價值的個別因素最重要的有兩個，第一是開間進深，第二是層高。

①號商鋪，兩面臨街，其中臨向陽街面開間約5米，進深約3米，臨青石橋南街面開間約2米，層高約6米；

②號商鋪，一面臨向陽街，開間約3米，進深約3米，層高約6米

③號商鋪，一面臨向陽街，兩面臨市場內(nèi)通道，臨向陽街面開間約5米，進深約3米；層高約6米；

④號商鋪，兩面臨市場內(nèi)通道，開間約3米，進深約3米，層高約3米。

⑤號商鋪，一面臨市場內(nèi)通道，開間約3米，進深約3米，層高約3米。

可看出，從個別因素上，①號商鋪與③號商鋪相當，其次為②號商鋪，再次為④號商鋪，再者為⑤號商鋪。

6、青石海鮮城租金調(diào)查情況

從中介及市場管理部門了解到，青石海鮮城多為業(yè)主自主經(jīng)營，出租物業(yè)多為市場內(nèi)鋪。市場內(nèi)鋪（⑤號商鋪）租金約270元/㎡·月，市場主入口商鋪（④號商鋪）租金約350元/㎡·月，市場臨街商鋪（①、②、③號）為業(yè)主自主經(jīng)營，通過中介了解到，對①、③號市場需求者可接受租金約400元/㎡·月，②號商鋪可接受租金略低于①、③號商鋪。

對于商業(yè)物業(yè)的價值，主要受到以上因素影響，通過上述分析，我們可得出以下結(jié)論，①號與③號商鋪的物業(yè)價值相當，其次為②號商鋪，作為市場內(nèi)鋪，④商鋪物業(yè)價值大于⑤號商鋪。

在我們對商業(yè)物業(yè)價值進行評估的時候，需根據(jù)商業(yè)物業(yè)的區(qū)域及個別因素進行了解，從以上提到的區(qū)域因素、個別因素及其他影響商業(yè)物業(yè)價值的因素進行分析，盡量選取相同業(yè)態(tài)、同一商圈級別的可比實例，再根據(jù)其各種因素情況對其進行修正。我們同樣可以通過這樣的方法來驗證我們的估價結(jié)果。這樣我們才能對商業(yè)物業(yè)價值有一個較為合理的判斷。