中山分公司  邱智聰

一、中山市商業(yè)發(fā)展概況

中山市是珠江口西岸的地區(qū)性中心城市，廣東省生態(tài)、投資環(huán)境良好的宜居創(chuàng)業(yè)城市，以偉人故里為特色的旅游城市。水陸交通方便，又是著名僑鄉(xiāng)和文化之鄉(xiāng)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，商業(yè)發(fā)展非?；钴S，自古以來(lái)都是商務(wù)貿(mào)易往來(lái)之地。最初的商業(yè)形式主要以農(nóng)副產(chǎn)品、日常小商品銷售為主，因?yàn)椴皇谴蟪鞘校瓉?lái)的商業(yè)街主要集中在城區(qū)，就是現(xiàn)在的石岐舊城區(qū)一帶。孫文路成為中山商業(yè)的發(fā)源地，于20世紀(jì)八十年代，孫文路的興旺，帶動(dòng)了周邊的太平路、民族路、民生路、民權(quán)路、拱辰路、悅來(lái)路等的街鋪，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)格局得以發(fā)展。于1994年，中山最早的本土連鎖超市，壹加壹第一店——鳳鳴路店開(kāi)業(yè)，1995年，益華百貨的開(kāi)張，打破了中山?jīng)]有大商場(chǎng)的歷史，也帶來(lái)一種新的消費(fèi)方式，這是中山商業(yè)發(fā)展的里程碑，隨即，百貨商場(chǎng)式商業(yè)與街區(qū)型商業(yè)形成互補(bǔ)發(fā)展的局面，但于2004年廣州友誼撤出中山，孫文步行街、民族路等街區(qū)商業(yè)開(kāi)始下滑，街區(qū)型商業(yè)與百貨商場(chǎng)式商業(yè)開(kāi)始衰退。二十一世紀(jì)初，吉之島、大信新都會(huì)、假日廣場(chǎng)等開(kāi)業(yè)，shoppingmall模式正慢慢在中山興起，而且逐漸在形成更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

整個(gè)城市的商業(yè)的檔次定位以中檔和中低檔為主，滿足大部分本地消費(fèi)者的需求。目前整體品牌檔次不高，除了利和廣場(chǎng)及益華百貨引進(jìn)了一些國(guó)際品牌，其他商場(chǎng)的品牌多為國(guó)內(nèi)品牌主導(dǎo)。其中，大信新都匯和益華廣場(chǎng)是中山經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)領(lǐng)先的兩個(gè)商場(chǎng)，分別定位中檔和中高檔。高端消費(fèi)者外流較為嚴(yán)重，高端消費(fèi)以前往港澳和深圳居多。

與廣州、深圳相比，中山目前MALL（商業(yè)綜合體）形態(tài)的購(gòu)物中心仍然處于初級(jí)成長(zhǎng)期。深圳與廣州分別以萬(wàn)象城、太古匯為商業(yè)的旗艦代表而聞名于市場(chǎng)，同時(shí)其他如益田假日廣場(chǎng)、天河城等購(gòu)物中心更以自己的特色占據(jù)著一定的市場(chǎng)份額。而中山的商業(yè)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)較有跨區(qū)域影響力的購(gòu)物中心。目前在中山市仍然以較為傳統(tǒng)的商場(chǎng)為主導(dǎo)。

但是，近期的興中廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，將對(duì)中山市商業(yè)發(fā)展帶來(lái)一次較大的變革，興中廣場(chǎng)將以一種Lifestyle mall (生活體驗(yàn)?zāi)?的嶄新概念出現(xiàn)在中山市民的眼前，這個(gè)引領(lǐng)新一輪商業(yè)熱潮的理念將為中山市民打造出一種更加舒適的體驗(yàn)式的購(gòu)物生活方式，倡導(dǎo)一種不僅是購(gòu)物，而是一種休閑，更是一種社交，一種嶄新的健康的生活方式。

從目前中山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，新商圈的不斷形成將打破中山市商圈成熟度不足、業(yè)態(tài)單一的困局，并且不斷形成了新的大型商圈或大型商業(yè)綜合體。然而，我們也應(yīng)該看到大量商業(yè)地產(chǎn)的入世，其商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到近20年的新高，對(duì)于中山這個(gè)外來(lái)人口少，人口密度較低的城市而言，如何有效消化市場(chǎng)供應(yīng)量和實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)也將成為新商圈或商業(yè)綜合體能否成功的嚴(yán)重考驗(yàn)。

二、主要商圈分布

在分布方面，目前中山主要商業(yè)設(shè)施高度集中在石岐區(qū)、東區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)則發(fā)展較為落后，主城區(qū)吸納了大部分的消費(fèi)。

中山城區(qū)現(xiàn)有五大商圈，分別是位于石岐區(qū)的孫文西商圈、益華商圈、假日商圈、大信商圈和位于西區(qū)的富華商圈。其中，石岐區(qū)作為中山的中心城區(qū)和商業(yè)的發(fā)源地，聚集了中山大部分的主要商業(yè)設(shè)施。中山零售商業(yè)市場(chǎng)隨著城市的發(fā)展而逐漸擴(kuò)容，從傳統(tǒng)的孫文西商圈到上世紀(jì)90年代形成的益華商圈，再到2000年之后形成的大信商圈和假日商圈，如今新建的興中廣場(chǎng)、天悅城、利高廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目正在促成新興的富華商圈。

三、主要商圈的對(duì)比分析

孫文西商圈是中山客流量最大的商圈，中山商業(yè)文化的發(fā)源地。整個(gè)商圈以衣服鞋履與手機(jī)為主打。孫文商圈的主要商業(yè)有：中山百貨、中懇百貨、吉之島、孫文西步行街、逢源商業(yè)街、金都城潮流MALL等，其中，以孫文西步行街和逢源商業(yè)街最有代表性。

孫文西步行街是中山的特色文化街，街道兩旁的都是充滿中山特色的嶺南建筑物，整條街道約長(zhǎng)529米，東起越來(lái)路口中山百貨大樓處，西至中山商業(yè)大廈。整條街道約有137家商鋪，主要以街道首層商鋪經(jīng)營(yíng)為主，是石岐區(qū)商業(yè)、交通中心，以經(jīng)營(yíng)中低端運(yùn)動(dòng)休閑服飾、特色小吃為主，街區(qū)商業(yè)品牌重復(fù)率較高，無(wú)經(jīng)營(yíng)特色。由于有大量的低檔商鋪的進(jìn)駐，加上商業(yè)氣氛的東移，孫文西步行街充斥著的只是各種吆喝叫賣聲，與“中山特色文化街道”這個(gè)稱謂有點(diǎn)格格不入，而商業(yè)氛圍也大不如前，政府也開(kāi)始意圖改變這個(gè)現(xiàn)狀，希望真正能做到以文化為主的特色商業(yè)街道。

逢源商業(yè)街又是中山另外一條特色商業(yè)街，是依托孫文西步行街發(fā)展起來(lái)的商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)面積約1萬(wàn)平方米，逢源商業(yè)街是政府2002年立項(xiàng)的舊城改造工程，于2004年首期300米落成，并于年底試業(yè)。2005年6月二期300米落成并全線通車。全街沿路構(gòu)成貫穿石岐中心城區(qū)的生活空間中軸線，交通方便。在中山激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，獨(dú)樹(shù)一幟，成為中山旅游休閑購(gòu)物的新熱點(diǎn)。零售中主要以服裝為主，與孫文西步行街相近。

孫文西商圈是中山商業(yè)的發(fā)源地，但由于地處老城區(qū)，交通不方便等原因，商業(yè)發(fā)展緩慢，商品檔次普遍不高，同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)模式落后，業(yè)態(tài)單一，其商業(yè)中心地位逐漸被取代。孫文西商圈目前主要消費(fèi)群體以附近舊城區(qū)的居民為主，消費(fèi)力有限。新城區(qū)居民因交通原因原因不愿意進(jìn)入老城區(qū)。但孫文西商圈的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)域歷史悠久，可利用的歷史文化元素較多，景觀資源豐富。而且一河之隔的富華地區(qū)是中山酒店集中區(qū)域，大量外地游客、商務(wù)客聚集在此，形成一定消費(fèi)需求。新建的興中廣場(chǎng)將會(huì)推動(dòng)這一老商圈的再發(fā)展。

興中廣場(chǎng)功能分布

區(qū)域優(yōu)勢(shì)：興中廣場(chǎng)地處中山商業(yè)發(fā)源地鳳鳴路，鳳鳴路商圈是政府重中之重的大型商業(yè)項(xiàng)目。"隆都碼頭"和"長(zhǎng)洲碼頭"貫通鳳鳴路，是中山歷史商業(yè)中心。中山百貨、中懇百貨、商業(yè)步行街和各類超市云集之地，中山高星級(jí)酒店和商務(wù)酒店以及餐飲酒吧云集之地。

興中廣場(chǎng)已于今年9月末開(kāi)業(yè)，采取只租不售模式保證定位、招商和經(jīng)營(yíng)處于最佳狀態(tài)。項(xiàng)目最獨(dú)特的臨江層層退臺(tái)屋面，設(shè)置有空中園林酒吧，咖啡吧、茶吧和特色美食等露天餐飲業(yè)態(tài)，五大戶外廣場(chǎng)活力廣場(chǎng)、街區(qū)廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng)，定位為世界級(jí)的LIFESTYLE MALL，非傳統(tǒng)的SHOPPING MALL，力圖打造中山最璀璨一江兩岸岐江游，大型濱江摩天輪，樹(shù)立城市商業(yè)地標(biāo)形象。

2.益華商圈

益華商圈是中山的CBD核心區(qū)域，各大銀行的中山總部、廣發(fā)證劵、國(guó)泰國(guó)安等保險(xiǎn)、金融、證券都集中在此。

商圈內(nèi)主要以百貨為主，配套餐飲及娛樂(lè)設(shè)施，區(qū)域交通便利，周邊新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的居民具有較高的消費(fèi)能力。其中益華百貨是最有代表性的商業(yè)體，而今年五月份開(kāi)業(yè)的利和廣場(chǎng)更為這個(gè)商圈錦上添花。

益華百貨是中山市最早詮釋國(guó)際流行商業(yè)模式MALL的商業(yè)中心，位于中山市中山三路，占地面積約74000平方米，主力商家有益華百貨，益華四海電器中心、益華樂(lè)家超級(jí)商場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚百貨、國(guó)產(chǎn)合資名優(yōu)電器、超市類商品等。

益華百貨

利和廣場(chǎng)

區(qū)域優(yōu)勢(shì)：利和廣場(chǎng)位于中山市區(qū)中山三路、興中道、博愛(ài)路、岐關(guān)西路四大主干線的交匯處，在中山城區(qū)最核心、最繁華地段，享有通達(dá)的城市交通體系、完善的城市配套和成熟的商業(yè)體系，它擁有最領(lǐng)先和最為齊全的服務(wù)功能和物業(yè)管理配套服務(wù)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：利和廣場(chǎng)只租不售，總高度為209米，為 "雙子星"造型，是中山市最高地標(biāo)建筑，也將是中山城市名片。項(xiàng)目總面積為42萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心13萬(wàn)平方米，希爾頓酒店9萬(wàn)平方米，國(guó)際金融中心12萬(wàn)平方米，利和國(guó)際公館8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目正門(mén)口地下隧道可雙向行車，從隧道可直達(dá)利和廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)，與城市交通無(wú)縫連接，樓頂還有直升飛機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪可供直升飛機(jī)起降。

3.假日商圈

假日商圈是以假日廣場(chǎng)為中心的一個(gè)商圈，商圈位于中山的政治與文化中心，臨近中山市政府和中山標(biāo)志性道路興中道。假日廣場(chǎng)占地面積約30多畝，商業(yè)面積約有5000多平方米。有百度、美國(guó)友邦保險(xiǎn)有限公司、廣發(fā)證券等公司的進(jìn)駐。進(jìn)駐商家有百佳、屈臣氏、冒險(xiǎn)樂(lè)園等。各種名牌零售商，如ESPRIT 、Julique、Puma、Kappa、Adidas等，更有各種餐飲集團(tuán)的進(jìn)駐，如荷房、小城大餐、頤東大酒樓、東一料理、味千拉面、仙蹤林、大家樂(lè)、禾綠回轉(zhuǎn)壽司等；商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、商務(wù)為一體的年輕商業(yè)中心

4.大信商圈

大信商圈是以大信新都匯為中心的石岐人流最密集的商業(yè)體，大信新都匯位于中山石岐區(qū)蓮塘北大信南路2號(hào)，占地面積約有9萬(wàn)平方米，設(shè)有地下停車位1500個(gè)，節(jié)假日客流量達(dá)到12萬(wàn)人次。是中山第一家為中至中高生活水平階層精心規(guī)劃的規(guī)模最大、服務(wù)種類最全的現(xiàn)代優(yōu)雅生活商業(yè)場(chǎng)所。主力商家有麥當(dāng)勞、肯德基、國(guó)美電器、屈臣氏、大潤(rùn)發(fā)超市、優(yōu)越城百貨、王子飯店、簡(jiǎn)愛(ài)家居、早晨健美健身會(huì)、KTV、金龍游樂(lè)城、時(shí)尚精品街、書(shū)城等；

5.富華商圈

西區(qū)是中心城區(qū)的西大門(mén)，區(qū)內(nèi)交通便利，人流興旺；全市最具規(guī)模的汽車貿(mào)易市場(chǎng)、小商品貿(mào)易市場(chǎng)、電腦交易市場(chǎng)、果菜批發(fā)市場(chǎng)和客人貨運(yùn)輸中心、物流中心都集中在這里，又有眾多購(gòu)物區(qū)、美食城和特色公園、健身廣場(chǎng)等商務(wù)、娛樂(lè)場(chǎng)所，集商業(yè)、文化、娛樂(lè)于一體，素有"中山尖沙嘴"的美稱。

富華商圈位于中山西區(qū)富華道，是中山酒店業(yè)最集中的地域。西區(qū)作為中山商貿(mào)的發(fā)源地，但是其商業(yè)以批發(fā)、酒店等為主，缺乏購(gòu)物中心是其商業(yè)發(fā)展的短板。富華道商圈有富華酒店，富洲酒店等大型酒店，還有中山規(guī)模較大的西苑電腦城，還有富華道上原最大的商業(yè)體，富業(yè)廣場(chǎng)。近期正在興建的天悅城將奪去其最大的稱號(hào)，引領(lǐng)西區(qū)的商業(yè)發(fā)展。

富業(yè)廣場(chǎng)是西區(qū)目前最大，且功能性較強(qiáng)的一個(gè)廣場(chǎng)，位于西區(qū)富華道側(cè)，占地面積約2.48萬(wàn)平方米，設(shè)有有一千個(gè)停車位。現(xiàn)主力店鋪有富業(yè)益華百貨、蘇寧電器、榮光國(guó)宴飯店、水療城等；其中富業(yè)國(guó)宴飯店達(dá)7000平方米，可延開(kāi)168席，還有容納98席的宴會(huì)大廳。

區(qū)域優(yōu)勢(shì)：天悅廣場(chǎng)坐落于中山市中心城區(qū)繁華的富華道和翠景道交匯處。周邊酒店林立；交通樞紐站場(chǎng)便捷，項(xiàng)目位置設(shè)有20多條公交線路的站點(diǎn)，數(shù)條快速干道輻射各鎮(zhèn)區(qū)，商圈半徑輻射能力強(qiáng)。往北105國(guó)道去往廣州、佛上、深圳；往南博愛(ài)路去往石岐、東區(qū)；往東直達(dá)車站去往港珠澳；往西沙溪、大涌，經(jīng)富華總站去往各地。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：商業(yè)一樓主要是品牌經(jīng)營(yíng)店，2-3樓約有2萬(wàn)㎡，已引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)超市，超市之外規(guī)劃開(kāi)放式百貨店、游樂(lè)設(shè)施及電器、特色餐飲之類的生活型商業(yè)，4樓以上規(guī)劃餐飲和影院等，綜合性強(qiáng)。

定位：新西區(qū)一站式購(gòu)物體驗(yàn)廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)主體多樣，濃厚商業(yè)氣氛中的全新型現(xiàn)代商業(yè)。