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佛山分公司  吳麗娟

引言

2013年上半年大佛山整體市場穩(wěn)健回升，延續(xù)去年的回暖走勢，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調(diào)控政策遇冷的同時，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場供求兩旺。但由于受到購房名額、貸款難度以及房產(chǎn)稅即將擴征等因素影響，不少改善型買家依然處于觀望的態(tài)度當(dāng)中，從消化率較高的項目來看，剛需產(chǎn)品成為了推貨量最多以及最為熱銷的戶型，樓市目前是名副其實的“剛需市場”。

總的來說，2013年上半年樓市雖受“國五條”影響，但無論是土地市場還是商品房市場都有明顯的上揚態(tài)勢，在剛需客戶的帶動下，市場成交量出現(xiàn)了一定的升幅。而成交均價方面，上半年一直穩(wěn)步上升，得益于成交市場及土地市場的回暖，不少項目的成交價格隨之有所拉升?！胺€(wěn)中帶升”是2013年樓市乃至未來一段時間的主要基調(diào)，且剛需產(chǎn)品會繼續(xù)成為市場的主導(dǎo)。

一、政策分析

1.國五條與廣東新國五條細則：廣深珠佛繼續(xù)限購

2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊，對熱點城市投資投機需求的抑制再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他地方政府消極響應(yīng)。預(yù)售監(jiān)管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張，房價上漲壓力依然巨大。在短期的限購、限貸等調(diào)控政策收緊的同時，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、逐見雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點范圍可能擴大等都在一定程度上為穩(wěn)定市場預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。

“新國五條”調(diào)控效果：

關(guān)于“二手房個稅按轉(zhuǎn)讓所得20%征收”，算是此次政策最來勢洶洶的一條，然而在各地方細則出臺后，僅北京等少數(shù)地方落地實施，此條例顯得“名存實亡”。

關(guān)于“限購”，雖然新政繼續(xù)強調(diào)“上漲過快的城市要限購”，但全國僅僅沈陽一個地區(qū)把“限購令”由局部擴至全市，對于其他地區(qū)，均對“限購令”避之若虎，且不像去年那樣需要通過各種小措施的出臺來遮掩，而是直接“忽視”。

關(guān)于“二套房貸”，全國僅北京將二套房提至7成，其他地方僅強調(diào)“利率提升”，對提高首付“置若罔聞”。

?各地出臺的調(diào)控細則毫無新意，僅為老生常談

?調(diào)控落實監(jiān)督力不強，佛山甚至并無出臺細則，僅按“粵細則”執(zhí)行

?調(diào)控在各地遇冷后，直接導(dǎo)致市場預(yù)期向好，地王頻生、二級市場持續(xù)走高

自推出“新國五條”之際，整個上半年，一直在提及“房產(chǎn)稅試點擴圍”，北京、南京、蘇州、常州等均傳出過房產(chǎn)稅的試點方案，按照目前的試點方案，征收范圍都是“增量房”，且稅率較低；但即使如此，幾個試點地區(qū)仍遲遲未能正式公布。

就現(xiàn)階段而言，房產(chǎn)稅試點的負面影響并非稅收的多少，更多在于影響區(qū)域市場預(yù)期，進而影響一、二級市場的銷售，因而即使稅率較低，征收范圍窄，但仍然很多地區(qū)對其表現(xiàn)興致缺缺，能拖則拖。

雖然地方推行有阻力，但房產(chǎn)稅是至目前為止提出的唯一一項長效機制，中央的推進決心十分大，已明確指出今年會有具體動作推進。

房產(chǎn)稅被看作“限購令”退出市場的替代政策，但從目前情況來看，僅試點城市的推進就已困難重重，全面推行更顯遙遙無期。

2.佛山多家銀行取消首套房貸利率打折

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行都取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠，但調(diào)整后的執(zhí)行標(biāo)準有所不同。工商銀行將首套房貸利率從8.5折上調(diào)至9折；農(nóng)業(yè)銀行有9.3折優(yōu)惠；建設(shè)銀行則執(zhí)行基準利率。中國銀行甚至在基準利率的基礎(chǔ)上上浮5%，相較于去年6月最低9折上浮15%。此外，南海農(nóng)商銀行仍有首套房貸利率8.5折優(yōu)惠。外資銀行中，恒生銀行首套房貸利率還有8.4折優(yōu)惠。一直以來對于申請首套房房貸85折的申請者要求較高，并未大范圍普及。而此次工行明確取消85折房貸優(yōu)惠，實質(zhì)性意義并不大，但其象征性意義還是對剛剛有所起色的樓市市場造成一定影響，或?qū)⒘畈糠仲彿空咧鼗赜^望。

二、 住宅房地產(chǎn)市場

1.2013上半年佛山各區(qū)商品房預(yù)售情況

縱觀上半年供應(yīng)市場，截止6月30日為止，全市共新增住宅單位36191套，面積達375.25萬㎡。與12年同期比較，13年上半年表現(xiàn)平穩(wěn)并沒有較明顯升幅，上升不達1成。五區(qū)情況，禪城區(qū)新增7325套，新增面積為67.46萬㎡，面積同比位居全市首席達21.31%；南海區(qū)新增預(yù)售有14020套，面積達147.93萬㎡，同比上升17.21%；順德區(qū)新增單位8434套，預(yù)售面積為91.82萬㎡，同期下滑18.79%；三水區(qū)表現(xiàn)偏軟，新增預(yù)售共3718套，預(yù)售面積達36.48萬㎡，同比萎縮20.66%；而高明區(qū)新增2694套，新增面積為31.56萬㎡，同比12年穩(wěn)中有升，微幅上漲2.68%。

2.成交量

2.1佛山市商品住宅成交量

佛山市2013年上半年一手住宅共成交38232套，成交面積435.53萬平米，環(huán)比增長14.3%，同比增長49.6%。在2011年受到限購令的影響，成交大跌之后，市場成交量逐步恢復(fù)，今年成交量僅低于2010年下半年的成交。2013年上半年全市整體成交均價為8181元/平方米，環(huán)比上漲8.9%，同比上漲4.9%。價格出現(xiàn)了微漲的趨勢，由去年的七字頭漲至八千。

2.2 佛山各區(qū)商品住宅成交量

禪城

2013年上半年禪城區(qū)共成交一手住宅61.64萬平米，同比去年上半年上漲29.33%。從各月從成交均價上來看，禪城區(qū)2013年上半年均價9765元/平米，同比去年上半年上漲14.87%。今年上半年禪城區(qū)月度房價都在9千元以上變化，在6月份房價達到萬元。

2013年上半年南海區(qū)共成交一手住宅147.26萬平米，同比去年上半年上漲38.6%。從各月成交面積的走勢來看，月度成交量一直在高位運行，上半年有4個月成交量超過了25萬平米（1月、3月、4月、6月）。從成交均價上來看，南海區(qū)2013年上半年均價 9435元/平米，同比去年上半年上漲1.5%。同禪城一樣，各月度房價都在9千元以上，3月份一度接近萬元大關(guān)。

2013年上半年順德區(qū)共成交一手住宅161.28萬平米，同比去年上半年大幅增長62.2%。各月成交量均達到20萬平米，更有4月份成交量有31.61萬平米。從成交均價上來看，順德區(qū)整體均價不高，月度均價都是七千多元。2013年上半年均價7347元/平米，同比去年上半年上漲8.7%。

2013年上半年三水區(qū)共成交一手住宅37.75萬平米，同比去年上半年大幅增長97.4%。月度成交量都在超過10萬平米，最低的是2月份，有5.38萬平米。從成交均價上來看，三水區(qū)的房價，低于順德區(qū)，2013年上半年均價6127元/平米，同比去年上半年上漲7.4%。

高明

2013年上半年高明區(qū)共成交一手住宅27.64萬平米，同比去年上半年上漲48.2%。從各月成交面積的走勢來看，月度成交量是全市最少的，最高的不超過7萬平米，最低的是2月份的2,87萬平米。從成交均價上來看，高明區(qū)2013年上半年均價5640元/平米，是全市房價最低的區(qū)域，同比去年上半年上漲8.8%。

三、總結(jié)

2013年上半年，“國五條”的落地讓房地產(chǎn)市場調(diào)控再一次趨緊，但除了北京，上海等一線城市，其他地方政策響應(yīng)消極，對樓市影響并不大。預(yù)計下半年不會有大力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而在新的經(jīng)濟調(diào)控政策出臺之前，經(jīng)濟情況難有較大的起色。

佛山大市供需市場雙方理性入市，市場穩(wěn)健上升。萬科、綠地、保利、中海等品牌發(fā)展商更是突破了600億的大關(guān)，由于市場的回暖，開發(fā)商資金充足，開始重視優(yōu)質(zhì)地塊的選擇，造成土地成交溢價率攀升，地王項目頻繁出現(xiàn)。上半年購房者需求得到充分釋放，一方面是限購以來被壓制太久，另一方面是害怕房價再漲所以提前入市，所以造成了上半年市場的熱售現(xiàn)象。但在多次出現(xiàn)的日光盤中，多數(shù)以剛需產(chǎn)品為主，新增的改善型產(chǎn)品出貨較慢，有一定的積壓。預(yù)計下半年市場的產(chǎn)品類型多元化，改善型產(chǎn)品以去化存貨為主，而剛需產(chǎn)品依然是市場的主導(dǎo)。