北京分公司  周海菊、呂飛

一、片區(qū)概況 
   （一）片區(qū)界定及現(xiàn)狀概述 
   馬連道商圈位于北京市宣武區(qū)，它西臨西三環(huán)路，北靠廣安門外大街，整條街南北貫通，街區(qū)總面積82公頃，街道主干路長(zhǎng)1500米。走進(jìn)馬連道茶葉街，每隔幾十米就能看到“北京國(guó)際茶城”的標(biāo)語(yǔ)。 
   隨便走進(jìn)一家茶葉店，店主都會(huì)熱情歡迎。若是你還沒想好買什么茶，可以先坐在茶海邊品一杯香茗，店主會(huì)陪你聊聊天、講講茶，絲毫沒有商家的感覺。整條街除了各大茶城和臨街小店，還有百安居、家樂福等商業(yè)體。 
   1999年，政府開始整治周邊環(huán)境、修路、開通公交車等，全力打造馬連道茶葉一條街。2000年，北京市政府正式命名馬連道街為“京城茶葉第一街”。2005年又被中國(guó)商業(yè)步行街工作委員會(huì)命名為“全國(guó)特色商業(yè)街”，馬連道的知名度進(jìn)一步提升，并隨著家樂福、百安居等國(guó)際知名品牌連鎖企業(yè)的進(jìn)駐，逐步形成了如今的馬連道商圈。2012年7月8日，馬連道第三區(qū)商業(yè)街盛大開幕。2萬(wàn)余平米的步入式商街，青磚青瓦、紅色廊柱，筑就了中式特色。在CPD中央采購(gòu)區(qū)規(guī)劃，以及西城并宣武合力發(fā)展利好之后，馬連道商圈已成為京城特色商圈。 
   如今，這里積聚了馬連道茶城、北京國(guó)際茶城、格調(diào)茶城、京馬、京閩、京鼎隆、信益祥等十大茶城，云集了全國(guó)各地茶商近三千戶。茶城內(nèi)的茶葉檔次高、品種全，從名貴的西湖龍井、武夷大紅袍、安溪鐵觀音到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的福建花茶、廣西綠茶等一應(yīng)俱全。這里還匯聚了印度紅茶、阿根廷馬代茶、韓國(guó)大麥茶等進(jìn)口茶及杭白菊、金銀花、玫瑰花、黃山貢菊等花類飲品。自政府進(jìn)入規(guī)劃和引導(dǎo)之后，2006－2007年，馬連道茶葉街進(jìn)入發(fā)展的巔峰狀態(tài)。當(dāng)時(shí)茶葉街總體的業(yè)務(wù)還是以批發(fā)為主，批發(fā)功能大于零售功能，批發(fā)范圍主要在北京周邊省市和整個(gè)華北地區(qū)。西城區(qū)區(qū)域整合后，這條街在九個(gè)特色商業(yè)街中也被列入了規(guī)劃，主要發(fā)展方向是調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，引進(jìn)其他業(yè)態(tài)，打造成一個(gè)綜合茶業(yè)商貿(mào)區(qū)。 
   （二）交通狀況及區(qū)域配套 
   馬連道商圈現(xiàn)有的道路交通條件不是很理想。馬連道地區(qū)已具有商業(yè)零售、專業(yè)采購(gòu)批發(fā)等功能，但相對(duì)于此，現(xiàn)狀交通條件已顯示出不適應(yīng)的狀態(tài)，常出現(xiàn)交通擁堵現(xiàn)象。一是對(duì)外交通主要通過廣安門外大街、南馬連道路和馬連道路匯入城市道路網(wǎng)系統(tǒng)，導(dǎo)致現(xiàn)狀外圍道路網(wǎng)負(fù)荷度較高；二是鄰近的西客站與廣安門貨運(yùn)站的鐵路場(chǎng)站及軌道占地也成為影響本地區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系的重要障礙之一；三是地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)尚未形成，路面普遍較窄。馬連道商圈公共交通狀況也較為一般，周邊特5路、715路、57路、477路等公交線路均在次設(shè)站，目前地下軌道交通較為不便，距離最近的現(xiàn)有的地鐵站六里橋東站和北京西站，連接地鐵站和馬連道的公交卻是為數(shù)不多的，步行的話距離稍遠(yuǎn)，不過正在建設(shè)的地鐵7號(hào)線灣子站也預(yù)計(jì)2013年年底通車，屆時(shí)馬連道商圈的交通狀況也會(huì)有所改善。 
   城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。區(qū)域內(nèi)國(guó)家部委和機(jī)關(guān)較多，有中建二局、中國(guó)彩票總公司、北京市審計(jì)局、華北電力等大量政府機(jī)構(gòu)和直屬企業(yè)等，學(xué)校有北京市第66中學(xué)、63中學(xué)、148中學(xué)、紅聯(lián)小學(xué)、北京小學(xué)等。 
   （三）片區(qū)規(guī)劃發(fā)展 
   從誕生的那天起，馬連道就有完全不同于商業(yè)的文化意義，因?yàn)樗休d著中國(guó)最深厚的文化之一——茶文化。自從有了馬連道茶葉批發(fā)一條街，博大精深的中國(guó)傳統(tǒng)茶文化就此擺脫了寄居農(nóng)業(yè)、散居全國(guó)、秘藏深山、缺乏產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的局面。馬連道茶葉街有3000家左右茶商，70%是福建茶商，于是很多福建茶商自發(fā)組織成立北京福建茶葉商會(huì)，旨在形成合理共同推動(dòng)茶葉發(fā)展的社會(huì)團(tuán)體。很多企業(yè)需要通過商會(huì)的平臺(tái)幫助企業(yè)升級(jí)、裝修和品牌的提升，從批發(fā)慢慢轉(zhuǎn)向零售，未來馬連道側(cè)重于品牌零售的方向很明顯。經(jīng)過“十二五”的發(fā)展，馬連道將在茶葉批發(fā)一條街的基礎(chǔ)上，向著功能高端化、特色化、延伸化的方向發(fā)展，保持和增強(qiáng)商業(yè)功能，培育和發(fā)展文化休閑功能、商務(wù)功能、國(guó)際交往功能，發(fā)展成為一個(gè)與西單、王府井等功能區(qū)齊名，茶文化氣氛濃郁，具有多種城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的茶葉特色商業(yè)區(qū)。 
   二、代表性茶城情況 
   從2006－2007年茶葉街的高峰期之后，整體銷售額度增加了，但個(gè)體商戶的銷售額卻沒有大的增加，因?yàn)殡S著入駐商戶的增加，經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)費(fèi)用在加大，其利潤(rùn)空間也越來越薄。如今的馬連道茶葉街，整體業(yè)態(tài)處在歷史轉(zhuǎn)折期，整個(gè)產(chǎn)業(yè)需要提升。之前的小規(guī)模私人販茶的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能提升茶產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)常久和持續(xù)的發(fā)展，最終會(huì)被淘汰。因此茶城現(xiàn)在提倡做品牌，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，要有經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，才能保證茶的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)。目前很多茶商也開始注重品牌建設(shè)，力爭(zhēng)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 
   1）、茶貿(mào)國(guó)際中心 
 茶貿(mào)國(guó)際項(xiàng)目位于宣武區(qū)馬連道茶葉一條街，用地面積約為3萬(wàn)平方米，整體建筑規(guī)模為13萬(wàn)多平米。一、二層為商鋪，總面積為1.8萬(wàn)平米，樓上辦公部分總面積為8萬(wàn)多平米。項(xiàng)目是宣武區(qū)的重點(diǎn)工程之一。項(xiàng)目采用了國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，通過科學(xué)的業(yè)態(tài)布局，合理地將私人小公館及臨街旺鋪結(jié)合在一起，最大化地滿足了商住、辦公一體化的需求。項(xiàng)目一、二層為商鋪，面積為40平米左右。二層商業(yè)挑高5米，可隔為兩層使用。 
   2）、北京國(guó)際茶城 
   北京國(guó)際茶城位于華北地區(qū)最大的茶葉集散地，北京宣武區(qū)馬連道茶葉特色街6號(hào)。茶城建筑面積18000平方米，共五層。 茶城地下一層為交易大廳，品種以時(shí)令為主的專店交易：一層為臨街店面和茶城內(nèi)鋪，以品牌專賣為主；四層以會(huì)所形式向外展示；其余樓層以精品經(jīng)營(yíng)和國(guó)際品牌展示，綠色聯(lián)盟茶葉拍賣市場(chǎng)為主。北京國(guó)際茶城志在為國(guó)際、國(guó)內(nèi)友人搭建一個(gè)集現(xiàn)代交易、文化發(fā)展、特色旅游、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、現(xiàn)代拍賣和國(guó)際經(jīng)營(yíng)推廣為一體的專業(yè)貿(mào)易平臺(tái)。 
   3）、格調(diào)茶城 
   格調(diào)茶城位于北京市西城區(qū)馬連道路6號(hào)院6，以經(jīng)營(yíng)六大茶類，茶具茶器，批發(fā)零售一條龍服務(wù)為經(jīng)營(yíng)宗旨，是繼馬連道茶城和北京國(guó)際茶城的又一規(guī)模茶城。格調(diào)茶城共四層，其中地下一層與三層均主要銷售茶具茶器，規(guī)模較大；其余樓層仍以茶葉銷售為主。 
   4）、馬連道茶城 
 馬連道茶城坐落在“京城茶葉第一街”的中心位置，是規(guī)模經(jīng)營(yíng)的大型茶葉市場(chǎng)。這里云集著來自全國(guó)十幾個(gè)省市的300余家茶商，年銷售近3億元。除茶葉經(jīng)營(yíng)外，還經(jīng)營(yíng)茶具、茶工藝品、茶道和茶文化傳播等。獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)和規(guī)范化的管理，使其在短短三年就在全國(guó)具有了很強(qiáng)的輻射力和影響力。馬連道茶城共四層，一層為店鋪形式，二、三層則為賣場(chǎng)形式，四層為攝影器材城。 
 三、片區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)租售價(jià)格情況 
 四、商圈SWOT分析及結(jié)論 

四、商圈SWOT分析及結(jié)論 
 優(yōu)勢(shì)（S）： 
  歷史文化悠久，知名度高，能夠吸引世界各地的游人和茶人來此消費(fèi)，體驗(yàn)，進(jìn)行茶葉的大宗交易 
  具有獨(dú)特的文化功能及商業(yè)氛圍濃厚 
  馬連道處于金融街商圈和麗澤商圈兩大核心商圈連結(jié)線的中心。通過兩區(qū)合并，馬連道商圈和金融街商圈實(shí)現(xiàn)了有效的資源整合。 
  政府大力支持發(fā)展 
  住宅規(guī)劃基本到位，居住人群數(shù)量龐大，商業(yè)配套設(shè)施成熟 
 劣勢(shì)（W）： 
  小規(guī)模私人販茶的經(jīng)營(yíng)模式已不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)要求 
  道路交通條件不理想，公共交通更需進(jìn)一步的規(guī)劃發(fā)展 
  馬連道商業(yè)街整體上較為凌亂粗放，街區(qū)景觀以“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的批發(fā)市場(chǎng)與零散的沿街自營(yíng)店為主，商業(yè)與商務(wù)、居住混雜，功能區(qū)劃不合理 
  馬連道商業(yè)街茶交易業(yè)態(tài)獨(dú)大，其他業(yè)態(tài)發(fā)展不足，同時(shí)茶交易表現(xiàn)出附加值不高，增長(zhǎng)后勁乏力 
 機(jī)會(huì)（O）： 
  商圈改造提升進(jìn)行中 
  第三區(qū)2萬(wàn)平方米的中式商業(yè)街開街，有望將馬連道商圈傳統(tǒng)業(yè)態(tài)帶入精細(xì)化管理的運(yùn)營(yíng)模式，助推商圈整合升級(jí) 
 威脅（T）： 
  業(yè)態(tài)的附加值較低，對(duì)區(qū)域的財(cái)政貢獻(xiàn)也非常有限，極易造成同業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于商業(yè)街的可持續(xù)發(fā)展 
 馬連道商圈應(yīng)利用自己的歷史文化優(yōu)勢(shì)，使商鋪與傳統(tǒng)文化相結(jié)合，大力發(fā)展茶產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷與品牌管理等茶產(chǎn)業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)，提升業(yè)態(tài)的附加值，提高商業(yè)街的品味和價(jià)值，在政府和民眾的大力支持下，馬連道商圈必然能繼續(xù)煥發(fā)出新的生機(jī)。