深圳分公司  楊雅榮 
 

核心結(jié)論

 2013年1-8月土地供應(yīng)以新區(qū)為主；

 2013年1-8月新房、二手房成交均呈“量價齊升”局面；

后市展望

 預(yù)計未來3個月市場成交趨于穩(wěn)定；

 前海綜合規(guī)劃公布，前海價值崛起；

 房地產(chǎn)仍是投資首選。

 房產(chǎn)稅或?qū)⒆笥沂袌?/span>

2013年1-8月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3515.8億元，比上年同期（下同）增長8.4%，比去年同期提高3.6個百分點。全市實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1429.82億元，增長12.1%，比1-7月提高0.5個百分點，達(dá)到今年以來的最高增速。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額2788.15億元，增長9.2%，比1-7月提高0.1個百分點，達(dá)到今年以來的最高增速。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，1-8月，全市進(jìn)出口總額3799.67億美元，增長30.6%，增速比1-7月回落5.2個百分點。其中，出口總額2120.67億美元，增長25.3%；進(jìn)口總額1678.99億美元，增長37.9%。全市實現(xiàn)公共財政預(yù)算收入1202.41億元，增長17.7%；

共財政預(yù)算支出925.40億元，下降0.6%。8月末國內(nèi)金融機構(gòu)人民幣存款余額28351.01億元，比年初增長9.4%；國內(nèi)金融機構(gòu)人民幣貸款余額19211.45億元，比年初增長10.7%。

2、城市規(guī)劃及政策分析 
 深圳市發(fā)布《房屋征收與補償實施辦法（試行）》 
 《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》已經(jīng)市政府五屆六十四次常務(wù)會議審議通過，自2013年5月1日起施行?！掇k法》明確規(guī)定，房屋征收實行先補償、后搬遷，任何單位和個人不得采取暴力、威脅等非法方式迫使被征收人搬遷。這意味著行政強拆將成歷史。 
 安居房最高價將寫入土地出讓合同 
 《深圳市安居型商品房定價實施細(xì)則（試行）》（以下簡稱《細(xì)則》）?！都?xì)則》明確，安居型商品房（毛坯）最高銷售價格是在評估確定的毛坯房最高基準(zhǔn)銷售價格基礎(chǔ)上，考慮樓層、朝向等因素調(diào)整得出的最高價格；超過其市場評估價70%的，以市場評估價的70%為最高銷售價格。最高銷售價格和最高基準(zhǔn)銷售價格應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同或補充協(xié)議中約定。 
 深圳調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn) 
 9月1日起深圳《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通告》將調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)改單價核算方式為按總價核算方式。根據(jù)各區(qū)情況，總價標(biāo)準(zhǔn)介于160萬元至390萬元之間。 
 二、城市房地產(chǎn)市場分析 
 1、土地市場分析 
 (1）2013年1-8月土地市場供應(yīng)情況 
 2013年1-8月深圳共出讓31宗地，出讓面積達(dá)1,000,864.64平方米。 
 （2）2013年1-8月土地交易類型分析 
 2013年1-8月商業(yè)用地成交1宗，成交土地面積4,322.29平方米；成交面積占成交總量的0.43%；成交金額6.3億元，占總成交金額的2.26%，樓面地價為9875元/平方米。 
 居住用地成交1宗，成交土地面積47,175.81m2；成交面積占成交總量的4.71%；成交金額14.1億元，占成交總價的5.07%，樓面地價為7472元/平方米。 
 辦公用地成交5宗，成交土地面積合計186,304平方米，成交面積占成交總量的18.61%，成交金額合計237.9億元，占成交總價的85.50%。 
 工業(yè)用地成交22宗，成交土地面積695,082.27m2；成交面積占成交總量的69.45%；成交金額19.2864億元，占成交總價的6.93%。 
 表：2013年1-8月土地交易用地性質(zhì)比較

(3）土地交易區(qū)域分析 
 2013年1-8月深圳市22宗工業(yè)用地供應(yīng)主要集中在光明新區(qū)、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)，只有1宗位于關(guān)內(nèi)南山區(qū)，工業(yè)用地成交面積占總成交面積的69.45%；商業(yè)用地成交1宗，位于南山區(qū)。居住用地成交1宗，位于光明新區(qū)。辦公用地成交5宗，分別位于南山區(qū)和福田區(qū)。另外還有1宗公共綠地+社會停車場庫用地，位于福田區(qū)。 
 2、住宅市場分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 從2012年9月-2013年8月的預(yù)售數(shù)據(jù)來看，年后由于春節(jié)假期影響，預(yù)售面積及套數(shù)都較少，但3、4月份預(yù)售面積及套數(shù)逐漸上升，4月份達(dá)到峰值。8月份預(yù)售面積42.21萬平方米，同比下降0.09%，環(huán)比上升24.30%；預(yù)售套數(shù)4129套，同比下降22.95%，環(huán)比上升16.94%。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳新房成交均價22141元/平方米，同比上升2.69%，環(huán)比下降4.21%。 
 2013年1月份，一手房成交最活躍。由于2月份春節(jié)假期沖擊，2月份一手房成交跌至谷底。2月份至8月份一手房成交呈現(xiàn)波動起伏的態(tài)勢，其中6月份成交量最多，以6月份數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，成交量逐月遞減。8月份成交面積32.80萬平方米，同比下降12.27%，環(huán)比下降0.58%；成交套數(shù)3419，同比下降10.64%，環(huán)比下降1.53%。整體來看1-8月份成交較為活躍。 
 3、二手住宅市場分析 
 2013年8月深圳二手房住宅成交均價27401元/平方米，同比增長33.66%，環(huán)比增長2.48%。 
 8月份深圳的住宅租金環(huán)比持平，為55元/平方米/月，同比上漲10%。從2013年8月所監(jiān)測的六個區(qū)的數(shù)據(jù)中看出，南山區(qū)和鹽田區(qū)環(huán)比均有上漲，其中鹽田區(qū)環(huán)比上漲幅度最大，達(dá)到2.08%，租金達(dá)到49元/平方米/月；羅湖區(qū)和龍崗區(qū)均環(huán)比下跌，其中龍崗區(qū)環(huán)比下跌2.78%，租金為35元/平方米/月；福田區(qū)、寶安區(qū)環(huán)比持平。 
 2013年8月深圳二手房住宅成交面積65.88萬平方米，同比下降8.60%，環(huán)比下降13.38%；成交套數(shù)7144套，同比下降7.84%，環(huán)比下降14.30%。2013年3月二手房成交出現(xiàn)峰值，主要原因是“國五條”要求房價交易環(huán)節(jié)征收20%稅率，較多市民趁細(xì)則落地前進(jìn)行二手房過戶，導(dǎo)致“二手房”交易暴增。 
 4、商業(yè)市場分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年8月深圳商業(yè)預(yù)售面積5.07萬平方米，同比上升63.81%，環(huán)比增長3.6倍；2013年8月深圳商業(yè)預(yù)售套數(shù)259套，同比下降22.22%，環(huán)比增長2.15倍。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳一手商業(yè)成交均價38044元/平方米，環(huán)比上升7.28%，同比上升54.12%。 
 從2012年9月-2013年8月一手商業(yè)成交數(shù)據(jù)來看，1月份成交量最多，從2月份開始成交量基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，但8月份成交量有下跌。2013年8月深圳一手商業(yè)成交面積4.03萬平方米，同比增加1.54倍，環(huán)比下降25.24%；2013年6月深圳一手商業(yè)成交套數(shù)419套，同比增加89.59%，環(huán)比下降18.48%。 
 5、二手商業(yè)市場分析 
 8月份深圳的二手商業(yè)掛牌環(huán)比下跌0.98%至72646元/平方米，同比上漲21.28%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測的五個區(qū)域數(shù)據(jù)中，除福田區(qū)環(huán)比有上升外，其他四個區(qū)均有環(huán)比均下降。福田區(qū)環(huán)比上漲4.90%超過90000元/平方米，同比上漲25.72%。環(huán)比下降的四個區(qū)域中，龍崗區(qū)二手商業(yè)掛牌均價環(huán)比下降7.86%至43915元/平方米，羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的環(huán)比下降幅度均未超過1%。 
 8月份深圳的商業(yè)租金環(huán)比上漲2.94%，為315元/平方米/月，同比上漲24.51%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測的五個區(qū)域數(shù)據(jù)中，龍崗區(qū)、福田區(qū)的租金環(huán)比均有下降，其中福田區(qū)下降至305元/平方米/月，環(huán)比下降19.74%，同比下降1.3%。羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)二手商業(yè)租金環(huán)比均有上漲，其中南山區(qū)漲幅最大，8月南山區(qū)二手商業(yè)租金達(dá)到358元/平方米/月。 
 2013年8月深圳二手商業(yè)成交面積2.69萬平方米，環(huán)比下降11.99%，同比減少60.50%；2013年8月深圳二手商業(yè)成交套數(shù)485套，環(huán)比增加29.20%，同比增加29.14%。 
 6、寫字樓市場分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年8月深圳寫字樓預(yù)售面積為1.52萬平方米，預(yù)售套數(shù)為231套。從2012年9月-2013年8月整體來看，寫字樓預(yù)售項目獲批的月份變化較大，其中有5個月份深圳全市沒有預(yù)售項目。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳一手寫字樓成交均價42695元/平方米，環(huán)比上升19.88%，同比上升10.30%。
 2013年8月深圳寫字樓成交面積0.97萬平方米，環(huán)比增加32.24%，同比增加1.56倍，2013年8月深圳寫字樓成交套數(shù)為33套，環(huán)比下跌10.81%，同比上漲73.68%。 
 7、二手寫字樓市場分析 
 8月份深圳的寫字樓掛牌均價環(huán)比上升0.26%達(dá)到34468元/平方米，同比上漲1.68%。所監(jiān)測的三個區(qū)的寫字樓掛牌均價環(huán)比只有南山區(qū)呈跌勢，8月份南山區(qū)二手寫字樓掛牌均價為34721元/平方米，同比下降1.30%。羅湖區(qū)的寫字樓掛牌均價超過25000元/平方米，環(huán)比上漲2.48%，同比上漲21.9%，福田區(qū)的寫字樓掛牌均價略微上漲達(dá)到35198元/平方米，同比下降3.99%。 
 8月份深圳的寫字樓租金環(huán)比持平，為123元/平方米/月，同比上漲9.82%。所監(jiān)測的三個區(qū)除南山區(qū)外，福田區(qū)和羅湖區(qū)的寫字樓租金環(huán)比均有小幅上漲，其中，羅湖區(qū)的寫字樓租金為118元/平方米/月，同比上漲25.53%；福田區(qū)為130元/平方米/月，環(huán)比上漲0.78%，同比上漲8.33%；南山區(qū)8月份的寫字樓租金環(huán)比下跌0.92%，為108元/平方米/月，同比上漲13.68%。

2013年8月深圳二手寫字樓成交面積1.04萬平方米，環(huán)比下降11.98%，同比下降43.47%；2013年8月深圳二手寫字樓成交套數(shù)64套，環(huán)比持平，同比下降47.97%。 
 三、總結(jié)及后市展望 
 1、預(yù)計未來3個月市場成交趨于穩(wěn)定 
 自2013年3月出臺的“國五條”政策調(diào)控后，從深圳市4-8月成交價格、成交面積、成交套數(shù)來看，均呈現(xiàn)小幅波動上升的趨勢，成交趨于穩(wěn)定。 
 預(yù)計未來政策將更具機動性，對市場有一定的警示性，加之新房市場在“房價控制目標(biāo)”的約束下，若未出臺新政，預(yù)計一二手房價在未來3個月市場成交趨于穩(wěn)定。 
 2、前海綜合規(guī)劃公布，前海價值增值 
 《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》在6月27號獲得深圳市政府批復(fù)并正式公布。根據(jù)規(guī)劃，前海將采取“三區(qū)兩帶”的城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，建設(shè)成為具有國際化濱海城市中心，據(jù)了解，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，到2020年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元。前海“規(guī)劃”的正式公布，標(biāo)志著前海崛起，人居價值再升級。 
 在7月26日公開出讓的2宗和8月16日公開出讓的1宗均位于前海桂灣片區(qū)的商業(yè)性辦公用地，土地總面積168464.92平方米，最終卓越集團和華潤集團分別以123.69億元和109億元競得，前海樓市一路看好。按照計劃，前海年內(nèi)要啟動建筑工程面積500萬平方米，計劃供應(yīng)80萬平方米的土地。 
 3、房地產(chǎn)仍是投資首選 
 在錢荒來襲、金價下降、股票暴跌等一系列經(jīng)濟不景氣的現(xiàn)象下，房價仍然沒有低下它高昂的頭顱。雖然目前上漲趨平緩，但業(yè)內(nèi)人士大多表示，隨著前海首宗土地出讓近日成功拍賣，前海概念也影響著深圳樓市，房產(chǎn)的投資地位依舊穩(wěn)固。 
 4、房產(chǎn)稅或?qū)⒆笥沂袌?nbsp;
嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，下半年將會是房產(chǎn)稅是否在深圳實施的關(guān)鍵時期。從目前來看，假使未來征稅房產(chǎn)稅，從增量房征稅的概率依舊較大，參照目前上海市房產(chǎn)稅征稅方式，由于戶籍人口構(gòu)成、年齡段構(gòu)成等因素綜合分析考慮，房產(chǎn)稅對深圳的影響將大于上海，房產(chǎn)稅將成為左右市場的關(guān)鍵因素之一。