成都分公司  李歡、李譜 
    1、背景 
    2013年，中共中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（1號(hào)文件），提出“改善農(nóng)村金融服務(wù)。加強(qiáng)國(guó)家對(duì)農(nóng)村金融改革發(fā)展的扶持和引導(dǎo)，切實(shí)加大商業(yè)性金融支農(nóng)力度，充分發(fā)揮政策性金融和合作性金融作用，確保持續(xù)加大涉農(nóng)信貸投放。”同時(shí)要求“創(chuàng)新符合農(nóng)村特點(diǎn)的抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式和融資工具，建立多層次、多形式的農(nóng)業(yè)信用擔(dān)保體系”。根據(jù)中央文件指示精神，成都市早已開展了關(guān)于建立農(nóng)村金融制度探索嘗試，而農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保是農(nóng)村金融改革的重要突破口。 
 早在2007年，成都獲批為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)等方面進(jìn)行了有益的探索,而農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為核心的農(nóng)村土地制度改革正是試驗(yàn)的核心和關(guān)鍵。2008年，成都市出臺(tái)了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，鼓勵(lì)農(nóng)村集體建設(shè)用地以出讓、出租、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營(yíng)和抵押等多種方式進(jìn)入土地市場(chǎng)。該文件的出臺(tái)，對(duì)加快農(nóng)村土地市場(chǎng)的建立、形成，構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)村金融制度，完善農(nóng)業(yè)信用擔(dān)保體系具有重要意義。 
    2、農(nóng)村房地產(chǎn)抵押政策 
    成都在農(nóng)村土地制度改革探索在全國(guó)是走在前面的，2008年出臺(tái)的《中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)，進(jìn)一步改革完善農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見》：“明確農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，確認(rèn)農(nóng)村房屋所有權(quán)，核發(fā)房屋所有權(quán)證，支持農(nóng)村集體所有的未利用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。”這為農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。 
 2009年成都市出臺(tái)《關(guān)于成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案及相關(guān)管理辦法的通知》包括《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案》及《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》、《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》、《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》等三個(gè)具體操作文件。從操作思路、配套措施、組織保障等方面給成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)定下基調(diào)，并首次就農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的貸款主體、貸款流程、債權(quán)實(shí)現(xiàn)以及相應(yīng)的配套措施作出明確規(guī)定。 
 同時(shí)，政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行緊跟著出臺(tái)了一系列配套制度，指導(dǎo)農(nóng)村土地抵押擔(dān)保融資及土地價(jià)值評(píng)估實(shí)踐，如：①成都市國(guó)土資源局制定了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記實(shí)施細(xì)則（暫行）》；②成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范（試行）》，指導(dǎo)不同類型的農(nóng)村房地產(chǎn)（如集中居住區(qū)農(nóng)房、散居點(diǎn)農(nóng)房、川西林盤等）價(jià)值評(píng)估；③成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)成都市財(cái)政局市政府金融辦關(guān)于《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金籌集和使用管理暫行辦法》的通知，通過設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)到期不能償還債務(wù)的抵押農(nóng)村房屋和抵押農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，由風(fēng)險(xiǎn)基金完成收購；④成都農(nóng)商銀行作為專業(yè)服務(wù)三農(nóng)、服務(wù)中小的銀行，最早在全市開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)，率先制定《成都農(nóng)商銀行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保管理辦法（試行）》，并已在青白江、崇州、都江堰、邛崍等地受理借款申請(qǐng)，擁有較高的市場(chǎng)占有率；⑤為推進(jìn)成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，積極響應(yīng)政府開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的號(hào)召，成房擔(dān)保在無先例可循的情況下，通過幾個(gè)月深入實(shí)地的調(diào)查研究，并與相關(guān)銀行積極接觸，摸索出了一整套農(nóng)村房產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的工作機(jī)制，切實(shí)為創(chuàng)業(yè)中急需資金的農(nóng)民群體提供了便捷安心的融資渠道。 
    作為房地產(chǎn)評(píng)估公司，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，積極投身農(nóng)村房地產(chǎn)、土地評(píng)估實(shí)踐，農(nóng)村房地產(chǎn)、集體建設(shè)用地評(píng)估將成為評(píng)估行業(yè)新興的業(yè)務(wù)來源。 
    3、案例分析 
    作為一名估價(jià)師，我在工作中遇到過一些農(nóng)村房地產(chǎn)、集體建設(shè)用地評(píng)估的項(xiàng)目，也摸索著開展工作，根據(jù)親身經(jīng)歷，在此與各位同行共同探討一下農(nóng)村房地產(chǎn)及集體建設(shè)用地的評(píng)估。 
    3.1農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估 
    農(nóng)村房地產(chǎn)的評(píng)估方法不應(yīng)局限于成本法，尤其是在成都，作為改革試點(diǎn)的重要城市，該類房屋的交易市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，因此在案例充足的情況下應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。 
    案例一： 
    項(xiàng)目名稱：金堂縣高板鎮(zhèn)××村5組××小區(qū)農(nóng)村新型社區(qū)住宅用途擬抵押房地產(chǎn) 
    技術(shù)思路：①估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)內(nèi)即有同類型住宅用房的成交案例，故采用了市場(chǎng)比較法；②估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)尚未正式公布，本著“同地同權(quán)，同權(quán)同價(jià)”的公允市場(chǎng)原則，雖然估價(jià)對(duì)象所占用的土地使用權(quán)屬于集體建設(shè)用地土地使用權(quán)，但宗地地價(jià)可參照高板鎮(zhèn)末級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，故可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象地上建筑物現(xiàn)值采用重置成本法進(jìn)行測(cè)算。 
    估價(jià)師心得：①在沒有集體土地基準(zhǔn)地價(jià)、市場(chǎng)成交案例的前提下采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估集體土地地價(jià)的合理性有待商榷,雖然在評(píng)估中我們考慮了國(guó)有土地與集體建設(shè)用地的所有者權(quán)益是不同的，也扣除了土地增值收益，但是各地政府對(duì)土地增值收益這方面沒有一個(gè)明確的規(guī)定，因此確定增值收益的依據(jù)不充分；②估價(jià)對(duì)象中有部分房屋所在樓幢位置為以前的墳場(chǎng)，未能實(shí)現(xiàn)銷售，故個(gè)別因素修正中應(yīng)考慮該因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響；③變現(xiàn)能力分析應(yīng)具有針對(duì)性，估價(jià)對(duì)象所處的位置決定了其目標(biāo)客戶多為當(dāng)?shù)氐姆莿?wù)農(nóng)居民、在××村經(jīng)營(yíng)生意的農(nóng)村人口或者居民等，外來投資者和外地人口特意來該區(qū)域居住的可能性較小。其原因是：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)存在短期強(qiáng)制處分等因素引起社會(huì)問題；購買群體的范圍相對(duì)狹小引起交易困難的問題。由此可能出現(xiàn)其順利變現(xiàn)或變現(xiàn)價(jià)值偏低等問題。 
    案例二： 
    項(xiàng)目名稱：都江堰市紫坪鋪鎮(zhèn)岷江村××小區(qū)商業(yè)旅游用房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 
    技術(shù)思路： 區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)交易案例較多且易于收集，因此可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。 
    估價(jià)師心得：因?yàn)樵擃悩潜P較為分散，初期廣告較少，知名度不高，現(xiàn)場(chǎng)查看后感覺比較茫然，認(rèn)為這是一個(gè)比較特殊的房地產(chǎn)，缺乏市場(chǎng)案例，因此首先想到的是采用成本法。但是通過和客戶的溝通、網(wǎng)上查詢，發(fā)現(xiàn)在地震災(zāi)區(qū)此類聯(lián)建的房屋較多，交易市場(chǎng)活躍，且有政策支持，因此可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員不僅應(yīng)熟悉房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及政府對(duì)價(jià)格的宏觀調(diào)控政策，還應(yīng)關(guān)注其他相關(guān)的政策，才有利于拓寬技術(shù)思路。 
    地震災(zāi)區(qū)相關(guān)政策摘要：根據(jù)“成統(tǒng)籌[2008]93號(hào)”文《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項(xiàng)的通知》中關(guān)于農(nóng)村集體性質(zhì)土地產(chǎn)權(quán)的記載：農(nóng)戶與聯(lián)建方共同向市(縣)國(guó)土資源局提出土地登記申請(qǐng)，市(縣)國(guó)土資源局對(duì)農(nóng)戶的原宅基地使用證進(jìn)行變更，為農(nóng)戶自住用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，土地用途為住宅；為聯(lián)建方使用的剩余集體建設(shè)用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，土地用途為非住宅(包括商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等)，土地使用年限參照國(guó)有建設(shè)用地出讓年限或自行協(xié)商確定。 
    隨著該類房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在我們已經(jīng)能在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上很容易的搜集到類似的房地產(chǎn)銷售信息，如下： 
    樓盤信息表

3.2農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估 
    案例一： 
    項(xiàng)目名稱：××土地股份合作社抵押貸款涉及位于崇州市榿泉鎮(zhèn)××村若干宗農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 
    技術(shù)思路：估價(jià)對(duì)象登記用途為農(nóng)村集體建設(shè)用地，規(guī)劃用途為商服用地，經(jīng)綜合考慮，本次評(píng)估采用成本法及基準(zhǔn)地價(jià)修數(shù)修正法評(píng)估。 
    估價(jià)師心得：目前成都當(dāng)?shù)劂y行也開始受理農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，估價(jià)對(duì)象作為零星建設(shè)用地，分散在榿泉鎮(zhèn)多個(gè)自然村，周邊尚無房地產(chǎn)開發(fā)，難以明確土地未來商業(yè)開發(fā)價(jià)值，且所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)類似交易案例較少，但當(dāng)?shù)卣雠_(tái)了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，加之農(nóng)村土地取得、開發(fā)費(fèi)用較易測(cè)算，因此采用成本法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估，因無法獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，本次評(píng)估參考當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)末級(jí)修正體系進(jìn)行測(cè)算。筆者認(rèn)為，估價(jià)人員在進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估時(shí)，搜集資料非常關(guān)鍵，需要利用多種途徑獲取當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)交易案例，土地取得、開發(fā)費(fèi), 用及當(dāng)?shù)剞r(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系。考慮到農(nóng)村土地市場(chǎng)方興未艾及受政策影響比較大，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的農(nóng)村集體用地基準(zhǔn)地價(jià)或流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該是我們分析、測(cè)算土地價(jià)值的重要參考準(zhǔn)繩。 
    4、有關(guān)評(píng)估方法的經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 
    在上述的案例中，我們對(duì)案例涉及的方法進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，下面我們就農(nóng)村房地產(chǎn)、集體建設(shè)用地評(píng)估中常用的幾種方法做個(gè)總結(jié)。 
    4.1市場(chǎng)比較法 
    在市場(chǎng)成交活躍的區(qū)域應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，成都市農(nóng)村房地產(chǎn)及集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)過幾年的實(shí)踐，交易市場(chǎng)已日趨成熟，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上很容易搜集到類似的房地產(chǎn)銷售信息（如上述），在“成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所”網(wǎng)站上，我們也能查詢到相當(dāng)多的集體建設(shè)用地出讓成交案例（如下圖），因此在評(píng)估農(nóng)村房地產(chǎn)及集體土地建設(shè)用地時(shí)，市場(chǎng)比較法是一種切實(shí)可行的方法。 
    4.2剩余法 
    如上述我們?cè)谟懻?ldquo;農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估方法”時(shí)涉及到的聯(lián)建房集體土地及整理好的集體建設(shè)用地，該類土地規(guī)劃明確，手續(xù)合法，開發(fā)完成后的售價(jià)能夠預(yù)測(cè)，因此評(píng)估該類集體建設(shè)用地時(shí)，我們可以采用剩余法。 
    4.3基準(zhǔn)地價(jià)法 
    2008年9月8日成都市國(guó)土資源局簽發(fā)了《關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)施意見（試行）》，意見明確要求在全市范圍內(nèi)建立與國(guó)有土地相協(xié)調(diào)的集體土地基準(zhǔn)地價(jià)體系，目前成都二、三圈層郊縣陸續(xù)開展了基準(zhǔn)地價(jià)制定工作，筆者現(xiàn)已收集到部分集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，并與同行們分享（如下表）。但是在現(xiàn)階段使用基準(zhǔn)地價(jià)法有一定的局限性，首先制定并開始使用農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)較少，其次評(píng)估人員很難收集到基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，所以也希望相關(guān)部門能夠盡早制定并公布農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系。 
    青白江區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地集中使用區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表

基準(zhǔn)地價(jià)的定義： 
 ①估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年1月1日； 
 ②主要用途：商服用地、工業(yè)用地、集中居住用地； 
 ③權(quán)利狀況：出讓集體土地，無他項(xiàng)權(quán)利限制； 
 ④使用年期：商服40年、工業(yè)40年、集中居住70年（按同用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限計(jì)算）； 
 ⑤開發(fā)程度：“三通一平”，即通水、通電、通路、場(chǎng)地平整； 
 ⑥容積率：商服、住宅1.0，其它集體建設(shè)用地0.6。 
    成都市中心城區(qū)“198”區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)

集中使用區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定義： 
 ①估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年1月1日； 
 ②土地使用年期：商服用地40年、農(nóng)民集中居住用地70年； 
 ③容積率：商服用地1.5、農(nóng)民集中居住用地1.5； 
 ④開發(fā)程度：宗地外"生地"、宗地內(nèi)"場(chǎng)平"； 
 ⑤權(quán)利狀況：出讓集體用地，無他項(xiàng)權(quán)利限制。 
    零星集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)定義： 
 ①估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年1月1日； 
 ②無使用年期限制； 
 ③容積率：0.5； 
 ④開發(fā)程度：宗地外"生地"、宗地內(nèi)"場(chǎng)平"； 
 ⑤權(quán)利狀況：劃撥集體用地，無他項(xiàng)權(quán)利限制。 
    4.4成本逼近法 
 集體建設(shè)用地評(píng)估與國(guó)有土地評(píng)估基本思路是一致的，但是需要注意的是國(guó)有土地所有者權(quán)益與集體土地所有者權(quán)益是不同的，因此集體建設(shè)用地的成本構(gòu)成中不應(yīng)該包含土地增值收益、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、社保安置費(fèi)等。但是目前成都市對(duì)土地增值收益這方面沒有一個(gè)明確的規(guī)定，估價(jià)人員在確定土地增值收益時(shí)難度較大。 
    5、結(jié)語 
    雖說成都市作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)城市，流轉(zhuǎn)案例較多，但是作為一個(gè)估價(jià)師，接手的每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目都有其特殊性，這就需要估價(jià)師不僅要熟悉宏觀政策，還要有開拓的思維和創(chuàng)新的能力。以上是我作為一個(gè)估價(jià)師在農(nóng)村房地產(chǎn)、集體建設(shè)用地評(píng)估工作中的心得，希望各位同行能給予我更多的建議。