摘要：目前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以房地產(chǎn)為抵押物的貸款業(yè)務(wù)越來(lái)越多，但在大量的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中，存在著貸款金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)控制不到位，導(dǎo)致貸款收不回，成為死帳、爛帳，甚至還出現(xiàn)了以假抵押物來(lái)貸款的情況。越來(lái)越多的金融貸款機(jī)構(gòu)都逐漸加強(qiáng)了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的力度，讓專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)入到貸款金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的需求逐漸增加。筆者通過(guò)分析估價(jià)師的技術(shù)優(yōu)勢(shì)及貸款金融機(jī)構(gòu)在職風(fēng)控人員專業(yè)的欠缺性，論述作為專業(yè)估價(jià)人員的估價(jià)師進(jìn)入貸款金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性及發(fā)展的可能性。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)控制、估價(jià)師、財(cái)務(wù)分析

1估價(jià)機(jī)構(gòu)拓展風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)的背景

1.1評(píng)估生存現(xiàn)狀

以技術(shù)優(yōu)勢(shì)維持生存、以拓展業(yè)務(wù)謀求發(fā)展，是估價(jià)機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存與行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，目前估價(jià)行業(yè)環(huán)境不容樂(lè)觀，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.1.1就評(píng)估費(fèi)方面，雖然有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但由于各地方各評(píng)估公司之間存在著以低收費(fèi)方式爭(zhēng)取業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，各種方式評(píng)估費(fèi)打折的亂象凸顯；

1.1.2就各個(gè)估價(jià)師而言，可能因?yàn)榭蛻魤毫?、銀行壓力或者是業(yè)績(jī)壓力，對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值高評(píng)或者低評(píng)現(xiàn)象嚴(yán)重。

1.1.3評(píng)估公司作為中介行業(yè)，介于客戶、銀行以及一些非金融機(jī)構(gòu)（擔(dān)保公司、小貸公司）之間，受這些方面的影響，不能保持自己的獨(dú)立法律地位，地位較低，甚至得不到尊重。

1.1.4評(píng)估公司本身的法人代表和實(shí)際管理公司的人員完全不一致，雖然行業(yè)規(guī)定評(píng)估公司法人代表為三年以上估價(jià)師，但大部分評(píng)估公司特別是二級(jí)所，其實(shí)際管理公司人員實(shí)為不懂評(píng)估業(yè)務(wù)人員，其法人代表為掛靠人員。這實(shí)際上會(huì)給評(píng)估公司管理帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.5評(píng)估報(bào)告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于評(píng)估人員及評(píng)估公司所獲得的收益。

綜上所述，我們?cè)u(píng)估行業(yè)要改變目前的生存現(xiàn)狀，樹(shù)立評(píng)估行業(yè)在房地產(chǎn)中介行業(yè)的法律地位，就必須拓展評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)，而不僅僅是為了評(píng)估而做評(píng)估。

從目前來(lái)看，估價(jià)行業(yè)采用的出路大致可歸納為兩條：一是采用低成本、低利潤(rùn)的方式的經(jīng)營(yíng)方式。用回扣或者低收費(fèi)的方式爭(zhēng)取項(xiàng)目，用程序化的估價(jià)過(guò)程和報(bào)告來(lái)滿足委托方的要求。另一條路就是堅(jiān)守職業(yè)道德，不搞回扣，不壓低收費(fèi)，不高評(píng)。用專業(yè)的，高質(zhì)量的報(bào)告獲得生存，用敏銳的目光去拓展業(yè)務(wù)，為企業(yè)謀取更大、更高的利潤(rùn)。筆都相信，隨著評(píng)估行業(yè)不斷的自律、發(fā)展，行業(yè)管理水平和監(jiān)督水平不斷提高，行業(yè)必將步入健康發(fā)展階段。

1.2風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)，是目前房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的必然選擇

1.2.1評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)控制在技術(shù)上有較強(qiáng)的相關(guān)性

估價(jià)機(jī)構(gòu)招展業(yè)務(wù)應(yīng)該選擇技術(shù)含量高，市場(chǎng)需求大且與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有一定關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)線。由于現(xiàn)在各個(gè)企業(yè)融資方式大多以企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款來(lái)獲得資金，其核心就是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的確定，作為不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)成了評(píng)估機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)的主要方向。

1.2.2各類金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制專業(yè)人員的需求越來(lái)越大

最近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，各類與房地產(chǎn)相關(guān)的融資也越來(lái)越多，相關(guān)的融資平臺(tái)也快速滋生起來(lái)，融資平臺(tái)不再僅以銀行為主。由于銀行融資程序復(fù)雜，審核非常嚴(yán)格，使一些正在求生存的狀況不是很良好的企業(yè)無(wú)法獲得資金上的支持，因此，一些非銀行的投資放貸機(jī)構(gòu)油然而生。而這些非銀行的投資放貸機(jī)構(gòu)如小貸擔(dān)保公司，在公司人員組成的過(guò)程中不會(huì)像銀行中的相關(guān)人員那么專業(yè)，他們的風(fēng)險(xiǎn)控制專業(yè)人員奇缺，因此他們需要以評(píng)估專業(yè)出身的專業(yè)人員來(lái)幫助他們把控相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

2估價(jià)機(jī)構(gòu)拓展風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)

2.1常規(guī)估價(jià)業(yè)務(wù)為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供了豐富的客戶資源

常規(guī)估價(jià)業(yè)務(wù)主要包括：抵押、出讓、轉(zhuǎn)讓、拍賣等評(píng)估業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)是評(píng)估公司的主要業(yè)務(wù)來(lái)源?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房【2006】8號(hào)）中規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)評(píng)估進(jìn)行評(píng)估?！庇捎诜康禺a(chǎn)抵押具有貸款數(shù)額巨大、及時(shí)變現(xiàn)性差的特征，商業(yè)銀行及其他貸款機(jī)構(gòu)都無(wú)一例外的采用了由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定抵押價(jià)值的辦法。這為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了接觸銀行及其他貸款機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)。

2.2估價(jià)業(yè)務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)

2.2.1金融投資機(jī)構(gòu)“風(fēng)控”人員的技術(shù)現(xiàn)狀

現(xiàn)金融投資機(jī)構(gòu)的的“風(fēng)控”人員，大多是“金融”專業(yè)出身，本身對(duì)土地、房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、價(jià)值的構(gòu)成不專業(yè)情況，在審核本機(jī)構(gòu)的貸款業(yè)務(wù)時(shí)僅是依據(jù)指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，對(duì)抵押物本身價(jià)值、變現(xiàn)無(wú)分析能力。

2.2.2估價(jià)機(jī)構(gòu)的技術(shù)特點(diǎn)

1、估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有準(zhǔn)確的把握

房地產(chǎn)估價(jià)師的工作就是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著客觀合理的判斷；房地產(chǎn)評(píng)估公司都有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，并有多種途徑收集各類型不動(dòng)產(chǎn)的交易案例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策、法規(guī)、規(guī)劃都有深入的研究

房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格，房地產(chǎn)評(píng)估首先要遵行其合法性，評(píng)估過(guò)程中每個(gè)參數(shù)取值都要有依據(jù)，這就決定了估價(jià)人員必須了解并熟習(xí)相關(guān)的政策、法規(guī)及規(guī)劃，才能評(píng)估出相對(duì)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)價(jià)格。

3、房地產(chǎn)估價(jià)師所掌握知識(shí)豐富

房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)及房地產(chǎn)估價(jià)師考試的課程中，涉及的知識(shí)面廣泛，比如有法學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、稅務(wù)、工程造價(jià)、城市規(guī)劃、工程建設(shè)等學(xué)科。優(yōu)秀的估價(jià)師具有較強(qiáng)的財(cái)會(huì)知識(shí)和較好的財(cái)務(wù)分析功底，可以使金融投資機(jī)構(gòu)更好地了解抵押物市場(chǎng)的保值升值空間。

3估價(jià)專業(yè)拓展風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)的主要舉措

3.1提高估價(jià)師的專業(yè)素質(zhì)

風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)技術(shù)含量要求非常高的業(yè)務(wù)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)能力的高低主要取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。一方面，風(fēng)控人員的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與普通估價(jià)人員所有區(qū)別，應(yīng)設(shè)定一定的門檻比如學(xué)歷、評(píng)估工作從業(yè)年限、業(yè)績(jī)數(shù)量及類型等。

3.2設(shè)立專業(yè)“風(fēng)控部門”

在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)立專門的“風(fēng)險(xiǎn)控制部門”，以評(píng)估經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)面廣、有較好語(yǔ)言組織能力、有一定資歷的估價(jià)師為主。

3.3重視內(nèi)部人員知識(shí)培訓(xùn)及管理

風(fēng)險(xiǎn)控制的工作基礎(chǔ)是大量的案例總結(jié)、積累。為了更好的實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的拓展，估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)加強(qiáng)知識(shí)的積累，并對(duì)抵押物價(jià)格從多方面進(jìn)行分析其抵押風(fēng)險(xiǎn)。

3.4積極進(jìn)行業(yè)務(wù)的推廣

估價(jià)行業(yè)應(yīng)利用自身的客戶資源優(yōu)勢(shì)，向金融投資機(jī)構(gòu)推行風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)務(wù)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)分析服務(wù)，讓金融勢(shì)投資機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)到評(píng)估行業(yè)進(jìn)行入到金融投資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制部門的必要性及優(yōu)勢(shì)。

4結(jié)語(yǔ)

專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入金融貸款行業(yè)協(xié)助金融貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制是金融貸款機(jī)構(gòu)對(duì)專業(yè)人才的需求，也是評(píng)估行業(yè)拓展業(yè)務(wù)的一條途徑。希望評(píng)估行業(yè)拓展風(fēng)險(xiǎn)控制方面的業(yè)務(wù)的同時(shí)，也對(duì)金融貸款機(jī)構(gòu)減少不良貸款抵押提供較大的幫助。

參  考  文  獻(xiàn)

〔1〕《國(guó)際估價(jià)論壇論文集（第一冊(cè)）》，2007.