自從上海自貿(mào)區(qū)2013年8月22日經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立，于9月29日上午10時正式掛牌開張以來，自貿(mào)區(qū)概念的相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)就一直呈現(xiàn)著火爆的局面，辦公及物流倉儲類物業(yè)炙手可熱，住宅類物業(yè)價格一路上漲，土地市場更是出現(xiàn)讓人驚訝的高溢價土地出讓。

我們來關(guān)注下自貿(mào)區(qū)對周邊住宅市場所產(chǎn)生的影響。自貿(mào)區(qū)總面積為28.78平方公里，相當(dāng)于上海市面積的1/226，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)(核心)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。

目前距自貿(mào)區(qū)最近也深受其影響的住宅版塊是外高橋版塊及臨港新城版塊，這兩個版塊目前住宅物業(yè)的定位略有差異，外高橋版塊主要以中高端改善性需求的物業(yè)為主，如仁恒森蘭雅苑，新城碧翠公館等單價在4-5萬每平米左右。而臨港新城版塊主要是配套商品房及剛需為主的樓板，如宜浩佳園、宜浩歐景等，其中最大的樓盤是保利的蔚藍(lán)林語。這兩個版塊自從自貿(mào)區(qū)公布后，住宅價格一路飆升，截止年底區(qū)域內(nèi)的新盤及二手房均上漲10-30%左右。臨港版塊由于房價處于低位，基數(shù)較低，所以漲幅更為明顯。據(jù)統(tǒng)計，2013年9月-2014年3月，臨港新城版塊的一手商品住宅成交面積月9.6萬平方米，同比大漲166.6%；成交均價為14974元/平方米，大幅上漲41.5%。其中保利的新盤成交量為3.8萬平方米，成交均價高達(dá)18796元/平方米，大幅高于同時間段的整體新房成交價格，該樓盤最新的報價已經(jīng)達(dá)到21000元/平方米，半年之間漲幅超過20%。

臨港新城版塊的火爆程度在土地市場上更甚。去年12月18日，上海錦繡投資連續(xù)出手，以3.02億及1.43億分別競得凌鋼新城的兩塊土地，樓板價分別為15358元/平方米和14527元/平方米，分別溢價406.9%和379.4%。高溢價的土地出讓更進(jìn)一步在火熱的住宅市場上火上澆油。

在如此火熱的自貿(mào)區(qū)概念下，我們也必須冷靜地看待這些版塊存在的問題，特別是臨港新城。目前臨港新城仍然類似一個空城，白天是熱火朝天的建設(shè)場面，但是到了晚上路上幾乎沒有行人，也幾乎沒有商店在營業(yè)，新建的小區(qū)入住率非常低。雖然該版塊的房價最高已經(jīng)到了2萬元以上的水平，但是如果沒有持續(xù)不斷的外來需求支持，僅靠目前該地區(qū)的人口是無法支持這么大的供應(yīng)量的。所以如何持續(xù)導(dǎo)入外來人口，配合自貿(mào)區(qū)的建設(shè)發(fā)展將是一個非常重要的問題。畢竟該地區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，目前的交通、商業(yè)配套、公共配套設(shè)施仍是較為匱乏的。

自貿(mào)區(qū)的公布對于臨港新城來說無疑是特大利好，未來自貿(mào)區(qū)的建設(shè)及外貿(mào)企業(yè)的大批進(jìn)入自貿(mào)區(qū)，勢必將解決臨港新城人口導(dǎo)入問題。但是這樣的人口導(dǎo)入將隨著自貿(mào)區(qū)的建設(shè)發(fā)展緩慢發(fā)生，而目前臨港新城的房價卻似乎是一步到位了。正如2014年春節(jié)過后，部分中介表示自貿(mào)區(qū)概念的臨港新城板塊及外高橋板塊房價已經(jīng)趨穩(wěn)，部分房源問津的人越來越少，短期漲幅過快過大的情況讓人擔(dān)憂。

所以我們現(xiàn)在更要審慎看待自貿(mào)區(qū)概念的樓板，短期過大的漲幅不利于該地區(qū)房價的穩(wěn)定健康發(fā)展。自貿(mào)區(qū)究竟能發(fā)展到一個什么樣的高度？對其周邊住宅樓盤能帶來多少實質(zhì)性的需求？板塊內(nèi)未來的供應(yīng)量是否會超過實際需求？都是值得投資者仔細(xì)思考的問題。