一、成都市車位現(xiàn)狀

2013年成都市機(jī)動(dòng)車保有量突破300萬(wàn)輛，成為僅次于北京的城市。如果根據(jù)目前成都市區(qū)機(jī)動(dòng)車保有量來(lái)計(jì)算，每戶至少應(yīng)該配置一個(gè)車位。但是成都市內(nèi)大部分老小區(qū)基本無(wú)標(biāo)配車位，市區(qū)內(nèi)新建樓盤的車位也基本處于飽和狀態(tài)，且很多家庭不止擁有一輛機(jī)動(dòng)車，導(dǎo)致很多車主直接占道停車或?qū)C(jī)動(dòng)車停在人行道上，如此做法存在著極大的安全隱患，停車難的狀況日趨嚴(yán)重。

成都市住宅小區(qū)車位一般分為三類，第一類是地上露天停車位（無(wú)產(chǎn)權(quán)），第二類是地上停車位（可辦理產(chǎn)權(quán)），第三類是地下停車位（可辦理產(chǎn)權(quán)）。本文僅就成都市住宅小區(qū)地下車位評(píng)估進(jìn)行探討。

二、影響地下車位價(jià)格的因素

1、車位配比

一般情況下城市規(guī)劃管理部門會(huì)針對(duì)城市自身的發(fā)展情況對(duì)車位配比有一個(gè)基本的規(guī)定，并且該規(guī)定會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市私家車擁有量的不斷攀升而不斷的修訂。以成都市住宅用房的車位配比為例，2010年出臺(tái)的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)定，二環(huán)路以內(nèi)機(jī)動(dòng)車位配比為≥0.7，二環(huán)路以外機(jī)動(dòng)車位配比為≥1.0，但根據(jù)2014年最新的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)定，二環(huán)路以內(nèi)機(jī)動(dòng)車位配比為≥1.0（即每100㎡建筑面積至少配比1個(gè)機(jī)動(dòng)車位），二環(huán)路以外機(jī)動(dòng)車位配比為≥1.2。 

住宅小區(qū)內(nèi)停車難已經(jīng)成為成都市十分突出的問(wèn)題，小區(qū)車位配比愈發(fā)成為市民買房選擇的重要指標(biāo)之一。車位配比越低，小區(qū)住戶對(duì)車位的需求也就越緊張，在供求原理的影響下，車位價(jià)格一般會(huì)高于同區(qū)域車位配比高的小區(qū)。就成都市錦江區(qū)牛市口附近的兩個(gè)住宅小區(qū)為例，詳見下圖及下表

2、使用面積

地下車位的公攤系數(shù)浮動(dòng)空間較大，一般為40%-50%，評(píng)估時(shí)不能單純的關(guān)注其建筑面積，更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其套內(nèi)使用面積。以公攤系數(shù)分別為50%、40%為例，當(dāng)車位的建筑面積為30平方米時(shí)，套內(nèi)使用面積分別為15平方米、18平方米，若評(píng)估時(shí)僅根據(jù)建筑面積將這兩個(gè)車位定價(jià)相同是不合理的。

3、平面布局

在評(píng)估小區(qū)地下車位用房時(shí)，因數(shù)量較多，無(wú)法做到對(duì)每個(gè)地下車位逐一查勘，通常是根據(jù)測(cè)繪報(bào)告所載面積對(duì)地下車位按面積區(qū)間劃分進(jìn)行分類評(píng)估，往往忽略地下車位的平面布局，車位的平面布局直接影響其使用效果。

上圖所示車位（75號(hào)車位）在宣傳資料上標(biāo)注的尺寸為2.4m×5.04m，但該車位一側(cè)靠柱，且該柱有一半布局在車位內(nèi)，直接影響車位的使用。

上圖所示車位（37號(hào)車位）在宣傳資料上標(biāo)注的尺寸為2.4m×5.4m，但該車位兩側(cè)靠墻，當(dāng)車輛停靠后只能打開一側(cè)車門，不同于其他兩側(cè)不靠墻的車位，可與旁邊的車位共用空間。

若從車位尺寸看，37號(hào)車位的售價(jià)應(yīng)高于75號(hào)車位，但開發(fā)商定價(jià)卻是37號(hào)車位35,000元/個(gè)，75號(hào)車位45,000元/個(gè)，足以證明平面布局對(duì)車位售價(jià)的影響。建議估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)比對(duì)車位平面圖，將特殊車位標(biāo)注于圖紙上，定價(jià)時(shí)充分考慮這些因素。

4、所在樓層

一般情況下，負(fù)1層的車位售價(jià)高于負(fù)2層，負(fù)2層高于負(fù)3層，以此類推，所在樓層直接影響停車便利度、停車的時(shí)間消耗及油耗等。

5、停車便利度

（1）出入口分流

出、入口單獨(dú)設(shè)置的地下車位便利度高于出、入口混合使用的地下車位。

（2）車道寬窄程度

車道寬敞利于車輛會(huì)車、進(jìn)庫(kù)、出庫(kù)。

（3）停車后進(jìn)入單元的便利性

靠近單元入口的車位便利度高于遠(yuǎn)離單元入口的車位。

6、其他因素

上圖所示車位內(nèi)設(shè)置有一陰井口，若車輛長(zhǎng)期放置于此，陰井堵塞或陰井內(nèi)釋放的氣體將對(duì)車輛造成損傷，因此在評(píng)估該車位時(shí)應(yīng)做減值修正。

三、評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

1、針對(duì)車位的特點(diǎn)編制測(cè)算表格

通過(guò)上述對(duì)影響車位價(jià)格的因素進(jìn)行后，可以看出其價(jià)格影響因素是不同于其他常規(guī)房地產(chǎn)的，應(yīng)針對(duì)其特殊性編制測(cè)算表格。在個(gè)別因素中應(yīng)考慮其車位配比、使用面積、平面布局、所在樓層、停車便利度其他因素等。

2、關(guān)注地下車位的變現(xiàn)能力

小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃修建的車位是為小區(qū)內(nèi)業(yè)主提供停車服務(wù)的配套設(shè)施，其出租、出售應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)的使用需求，其通用性低于住宅、商業(yè)用房，目標(biāo)購(gòu)買群體相對(duì)較小，變現(xiàn)能力較差。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局2012年4月17日印發(fā)了《關(guān)于建筑區(qū)劃配套停車位（庫(kù)）租售有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知明確規(guī)定，“開發(fā)建設(shè)單位出租車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)首先出租給建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租尚未銷售的空置車位、車庫(kù)，開發(fā)建設(shè)單位不得拒絕”；“開發(fā)建設(shè)單位出租、出售車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)在15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示擬出租、出售車位、車庫(kù)的地址、數(shù)量、價(jià)格、相關(guān)證明文件及承租人、購(gòu)買人條件等。超過(guò)公示期仍無(wú)業(yè)主承租或購(gòu)買的空置車位、車庫(kù)，可以臨時(shí)對(duì)建筑區(qū)劃外的單位和個(gè)人出租”；“開發(fā)建設(shè)單位向本建筑區(qū)劃外的單位或個(gè)人出售車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)征得本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主同意?！痹诘叵萝囄挥梅康盅涸u(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注變現(xiàn)能力分析。