摘要：工業(yè)廠房的抵押評(píng)估是銀行業(yè)務(wù)中很重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，隨著評(píng)估工作的日益增加，有必要對(duì)評(píng)估過程中經(jīng)常出現(xiàn)的工業(yè)廠房做歸類整理，以便增加工業(yè)廠房評(píng)估工作的便捷性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估  成本法  開發(fā)價(jià)值

引言：估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)近期，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似的新建項(xiàng)目較多，造價(jià)信息資料齊全、更新及時(shí)，與建造成本相關(guān)的各種數(shù)據(jù)資料容易取得，所以我們一般首選成本法作為工業(yè)廠房評(píng)估的估價(jià)方法。

成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。工業(yè)廠房房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+投資利潤(rùn)

一、開發(fā)成本概念及組成：

開發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)等。

1、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)包括可行性研究費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)等。

2、建筑安裝工程費(fèi)的測(cè)算是根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地質(zhì)狀況、結(jié)構(gòu)、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素，結(jié)合天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)、建筑市場(chǎng)價(jià)格水平等因素綜合考慮估價(jià)對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)。

以天津市某鋼混結(jié)構(gòu)，檐高6.3米的單層廠房為例，估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，主體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻面白灰砂漿、混合砂漿，外墻面抹灰刷涂料，水泥地面，有給排水、消防、電力等設(shè)施。我們選取《天津市建筑安裝工程造價(jià)估算指標(biāo)》（DBD29-941-2009）中框架結(jié)構(gòu)的單層廠房A為建筑物對(duì)比案例；對(duì)其進(jìn)行個(gè)別因素調(diào)整，如：檐高修正、設(shè)施修正、層數(shù)修正、跨度修正、裝修修正、其他修正等；再進(jìn)行造價(jià)指數(shù)調(diào)整，案例是以2008年度預(yù)算基價(jià)為依據(jù)的，需要通過造價(jià)指數(shù)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的工程造價(jià)；

樁基礎(chǔ)根據(jù)廠房所處地區(qū)地質(zhì)不同，取值不同，比如海港保稅區(qū)高而薊縣低。樁基檢測(cè)費(fèi)一般取2元/平方米，預(yù)算編制費(fèi)為工程造價(jià)的0.2%，則建筑安裝工程費(fèi)=樁基礎(chǔ)費(fèi)+樁基檢測(cè)費(fèi)+工程造價(jià)×（1+0.2%）

實(shí)際估價(jià)中，工業(yè)廠房的工程質(zhì)量、建造規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)均不同，根據(jù)其結(jié)構(gòu)、檐高、層數(shù)等可以分為幾個(gè)類型，下表為常見廠房類型的建筑安裝工程費(fèi)（約值）：

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指廠區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套，含地下管線、電力及道路、綠化、大門、圍墻等配套設(shè)施費(fèi)用。

4、其他費(fèi)用：包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)等。

開發(fā)成本為以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)之和，對(duì)于估價(jià)對(duì)象為6.3米單層框架結(jié)構(gòu)廠房其開發(fā)成本大約為1800元/平方米～1900元/平方米。

二、建筑物價(jià)值求?。?/span>

工業(yè)廠房的建筑物評(píng)估價(jià)格=工業(yè)廠房房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)格=開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+投資利潤(rùn)，

管理費(fèi)：包含人員工資、福利、辦公支出等費(fèi)用。綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展水平、競(jìng)爭(zhēng)狀況、當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)等影響因素，以土地取得成本、開發(fā)成本為基數(shù)，一般按3%～5%的比例計(jì)算。

銷售費(fèi)用：包含廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代理傭金等費(fèi)用。銷售費(fèi)用取房地產(chǎn)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的1%～3%測(cè)算。

投資利息：假設(shè)開發(fā)成本、管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入，計(jì)算投資利息。

銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅等，稅率為5.65%；銷售稅費(fèi)一般是按照房地產(chǎn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)計(jì)算。

投資利潤(rùn)：需綜合考慮工業(yè)廠房的建筑規(guī)模、周期長(zhǎng)短、所屬位置、周邊配套等情況，工業(yè)廠房的投資利潤(rùn)一般取3%～8%不等。

通過以上測(cè)算，加和可以得到估價(jià)對(duì)象的建筑物價(jià)值（不含土地價(jià)值）。

四、小結(jié)：

工業(yè)廠房的各類開發(fā)成本案例需要估價(jià)人員在工作過程中勤于搜集，可以為我們把握工業(yè)廠房的評(píng)估價(jià)值提供一些參考。非專業(yè)造價(jià)測(cè)算，還有不完備之處，希望得到業(yè)內(nèi)人士的補(bǔ)充、指導(dǎo)。