從2011年深圳土地供應(yīng)出現(xiàn)存量土地供應(yīng)首超新增供應(yīng)的拐點開始，四年來深圳本地開發(fā)商通過城市更新項目拿地已經(jīng)成為主流。2014年全市共審批4批次52項更新單元計劃項目，涉及用地面積368萬公頃；深圳目前在建城市更新項目100個，涉及用地約781公頃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地公開市場成功出讓的188公頃的供應(yīng)量。城市更新為城市建設(shè)提供了必不可少的土地資源，片區(qū)整體配套改造效果亦強于以往，由于城市更新涉及面廣、流程多而復(fù)雜的特點也使評估人員較少的介入項目前期，對城市更新模式的了解也只僅限于政策、流程等方面，實操性知識需要長期的經(jīng)驗累積。本文僅從拆除重建類的城市更新合法用地類型進(jìn)行簡要分析，以便從申報拆除重建類城市更新的可行性方面做出簡單判斷：

根據(jù)《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施的通知》（深府辦[2014]8號文），申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應(yīng)當(dāng)不低于60%。政策中的合法用地面積即文中所提的“五類用地”。下文就五類用地的組成及內(nèi)涵做出具體分析：

一、城市更新五類用地的組成

五類用地是指申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地。在實際操作過程中包括以下幾種用地：

1、國有用地

2、非農(nóng)建設(shè)用地

3、征地返還用地

4、舊屋村用地

5、已處理的歷史遺留違法用地

二、各類型用地的內(nèi)涵

1、國有用地

國有用地包括出讓的國有用地、劃撥的國有用地及未出讓用地。出讓的國有用地、劃撥的國有用地一般指辦理了土地手續(xù)，取得了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件（土地出讓合同、房地產(chǎn)證等）的國有用地。國有合法用地可細(xì)分為：居?。ㄗ≌┯玫?、商業(yè)用地（包括商業(yè)金融業(yè)用地）、商住用地、辦公用地、工業(yè)用地等。

在城市更新五類用地中的國有用地不包括國有未出讓用地。

2、非農(nóng)建設(shè)用地

根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農(nóng)建設(shè)用地。

根據(jù)非農(nóng)建設(shè)用地的用途可分為：工業(yè)、工商、統(tǒng)建樓、公建（如電影院）等；根據(jù)劃定用途與劃定時間段可分為：轉(zhuǎn)地劃定、98合同、原批劃定等。

根據(jù)《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》，非農(nóng)建設(shè)用地中的原農(nóng)村居民住宅用地（含統(tǒng)建樓用地）和公共設(shè)施用地不得進(jìn)行土地使用權(quán)交易，即不能納入更新五類用地范圍。因此上述指標(biāo)既不能進(jìn)行土地交易，所建房屋也不能在市場上公開銷售，一般在城市更新中用于返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用。

另扶貧奔康用地（為政府扶持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)發(fā)展而單獨劃分的土地），不計入非農(nóng)指標(biāo)，一般納入其他用地，不能納入更新五類用地范圍。

3、征地返還用地

政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地。一般為批復(fù)或會議紀(jì)要明確的返還用地。

4、舊屋村用地

舊屋村是指1993年7月14日前建成舊居住區(qū)。據(jù)了解，目前的宅基地一般納入舊屋村范圍。

目前各區(qū)已完成舊屋村范圍的劃定工作，具體可到各街道城市更新科室查詢。

5、已處理的歷史遺留違法用地

按照“兩規(guī)”（即《深圳市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)歷史遺留問題處理工作的若干意見》與《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》）處理的用地（只需繳納兩規(guī)罰款即可）。一般情況已處理的歷史遺留違法用地上的房屋是辦理了綠本房地產(chǎn)證的。

本文通過對各項城市更新政策的梳理，將五類用地的具體內(nèi)涵作了一個簡要分析，城市更新項目涉及點較多，本文僅僅只是從城市更新用地處置政策的小角度切入，希望能給估價人員特別是咨詢?nèi)藛T帶來一點幫助。