引言：2015年5月10日，央行宣布自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。該項(xiàng)政策并沒(méi)有在工作日發(fā)出，而是在母親節(jié)之際對(duì)外公布，并于次日進(jìn)行實(shí)施，因此網(wǎng)友調(diào)侃“世上只有央媽好”，將此項(xiàng)政策戲稱為“央媽的禮物”。

一、具體內(nèi)容

此次降息的具體內(nèi)容為：自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%，同時(shí)，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。從2014年至今一路降息行為來(lái)看，主要有兩個(gè)特點(diǎn)，一是快。此次降息距離上次降息不到3個(gè)月，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是2個(gè)月又10天。第二個(gè)特點(diǎn)是總體幅度大。下調(diào)幅度如下表：

二、降息的原因

眾所周知，此次降息距離上次不到三個(gè)月，從我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式來(lái)看，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、居民投資消費(fèi)意愿疲軟，因此此次降息應(yīng)在預(yù)料之內(nèi)，但速度如此之快卻實(shí)出乎意料。通過(guò)降息能達(dá)到三個(gè)方面的作用：一是能夠化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，二是能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，三是能夠適應(yīng)國(guó)際化的需要，這就使得我國(guó)以降息的方式來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)在必行。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.0%，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲1.2%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，而國(guó)家今年的任務(wù)仍然是穩(wěn)增長(zhǎng)為主，因此這一現(xiàn)實(shí)情況下啟動(dòng)了今年第二次降息；而當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存壓力仍然較大，此時(shí)，通過(guò)降準(zhǔn)降息等短期政策刺激樓市復(fù)蘇，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要性增加；另外專家方面認(rèn)為此次降息并非是今年終結(jié)，由于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)下行和貸款意愿下行的現(xiàn)實(shí)情況，預(yù)計(jì)本輪利率下降周期利率至少可下降1個(gè)百分點(diǎn)左右，而截止目前央行已經(jīng)有三次降息，因此，從未來(lái)預(yù)期的降息幅度來(lái)看，仍然有0.25個(gè)百分點(diǎn)左右的空間。

從市場(chǎng)供需層面看，重慶市2014年全年新增庫(kù)存49.8萬(wàn)平方米，加上過(guò)去幾年留存下來(lái)的庫(kù)存量，到2015年初，其累計(jì)庫(kù)存面積約為2589.33萬(wàn)平方米。按照此前每年的消化速度看，在未有新增存量房的情況下，仍還需要一年左右的時(shí)間來(lái)消化。

盡管2015年一季度后重慶各樓盤推盤供應(yīng)節(jié)奏有所放慢，但市場(chǎng)的需求量也因居民房屋飽和度不斷增加，導(dǎo)致市場(chǎng)存量依然偏高。這輪降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有改善性的作用，會(huì)延緩它整個(gè)市場(chǎng)的下行。但是并不能據(jù)此判斷降息后房?jī)r(jià)會(huì)上升，“去庫(kù)存”仍將是2015年，最起碼是今年上半年樓市的重要任務(wù)。

三、降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

自3月降息后，市場(chǎng)迎來(lái)一輪購(gòu)房潮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面壓力有所緩解，如今再次降息無(wú)疑是為了刺激經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍，利率下降對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接的影響。

根據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-4月，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1006.77億元，同比增長(zhǎng)7.8%。其中，住宅投資638.53億元，增長(zhǎng)0.5%。商品房銷售面積1392.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%。其中，住宅銷售面積下降0.2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)5.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降4.5%。

重慶商品房銷售面積與住宅銷售面積增速            

                                                          單位：%

根據(jù)上圖可以看出，降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)論是銷量還是銷售價(jià)格，都會(huì)產(chǎn)生積極的影響。降息一方面降低了按揭貸成本，能夠刺激購(gòu)房需求者加快購(gòu)房行為，對(duì)剛性需求及改善住房需求將得到一定程度的釋放；另一方面開(kāi)發(fā)商融資成本有望降低，債務(wù)壓力有所減輕，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也會(huì)趁機(jī)加大促銷力度，盡快去庫(kù)存。無(wú)論是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)，這對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)都是利好消息，有利于提振雙方的信心，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。另外央行降息，對(duì)于一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零，但三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，這種情況下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

四、對(duì)于開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者而言

傳統(tǒng)老百姓對(duì)于存款的打理無(wú)非是將錢存入銀行，而目前銀行利率并不高的情況下，老百姓該如何管理自己的金錢呢？降息影響最大的莫過(guò)于股市和樓市，對(duì)于樓市的影響應(yīng)從開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者兩個(gè)角度出發(fā)：

1、開(kāi)發(fā)商

就開(kāi)發(fā)商而言，在目前利好信號(hào)頻發(fā)的市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好兩次降準(zhǔn)三次降息之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面；其次，調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存，不要戀戰(zhàn)（期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)），盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)回升；第三，通過(guò)調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從重慶市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，重慶市2015年第一季度可售商品住宅177550套，環(huán)比下降1.6%，同比上漲11.8%，可售面積1696.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.2%，同比上漲8.9%；成交35236套，面積331萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降42.4%，同比下降4.6%。商鋪銷售面積為23萬(wàn)平方米，環(huán)比下降58.6%，同比下降0.3%；寫字樓交易面積為33.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34.5%，同比下降0.2%。在第一季度末，連續(xù)出臺(tái)的新政無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。330政策從改善土地供應(yīng)到下調(diào)首付比例，再到營(yíng)業(yè)稅“五改二”。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端同時(shí)做出調(diào)整，以存量決定土地的供應(yīng)和土地可退、可改用途的方式減緩了土地乃至樓市的供應(yīng)速度，同時(shí)以刺激二手房產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)改需消費(fèi)群體入市，加大去存動(dòng)力的手段推動(dòng)市場(chǎng)消化，加上國(guó)家二次降準(zhǔn)降息，這無(wú)疑是對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀做出了最強(qiáng)勁的“救市”動(dòng)作。

2、消費(fèi)者而言

（1）對(duì)于剛性需求而言

關(guān)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向,有理財(cái)分析師表示，常態(tài)下政策的持續(xù)寬松，有利于樓市延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，無(wú)論是首次購(gòu)房為滿足居住需求，還是購(gòu)入改善型住房,現(xiàn)在都不失為入手的好時(shí)機(jī)，未來(lái)樓市整體的格局將是量增價(jià)穩(wěn)。

降息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有許多好處，最明顯的就是按揭成本的降低。據(jù)測(cè)算，與此前基準(zhǔn)利率下相比，本次降息后購(gòu)房者貸款100萬(wàn)30年總共可少繳利息5萬(wàn)7，即每月可以減少月供159元。顯然，應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏變化過(guò)程中的購(gòu)房時(shí)機(jī)。簡(jiǎn)單來(lái)講，購(gòu)房者應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好本輪兩次降準(zhǔn)三次降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。

（2）對(duì)于投資而言

從國(guó)內(nèi)的情況看，資料顯示，家庭需求在過(guò)去六個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)改善趨勢(shì)，就業(yè)增長(zhǎng)亦轉(zhuǎn)強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲軟的情況下，投資者正在觀望地產(chǎn)周期，此時(shí)利率下跌，對(duì)投資有一定的助推作用。但不少業(yè)內(nèi)人事表示，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，白金時(shí)代也接近尾聲，國(guó)家此時(shí)采用的稅收工具箱和金融工具箱其目的是為了穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此，對(duì)于投資者而言應(yīng)理性投資，不能盲目跟風(fēng)。

筆者認(rèn)為，央行降息，其目的是用強(qiáng)有力措施來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，利于降低企業(yè)融資成本，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，此次降息對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言不僅解決了融資成本高的問(wèn)題，還解決了庫(kù)存問(wèn)題。對(duì)于首套房置業(yè)者來(lái)講，未來(lái)幾個(gè)月仍然是自住需求最佳的購(gòu)房時(shí)間窗口，在未來(lái)幾個(gè)月，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來(lái)講，此番新政一出，會(huì)在短期內(nèi)達(dá)到改善樓市現(xiàn)狀，加快改善型產(chǎn)品去化的效果。

五、總結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，此次央行降息主要是為了起到預(yù)期和示范效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)降息將會(huì)和此前的各個(gè)利好政策疊加，促進(jìn)剛需和改善需求的緩慢釋放。這將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和上漲。但短期內(nèi)價(jià)格可能不會(huì)有明顯的漲幅。新政的目的必然會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的一陣躁動(dòng)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在炎炎夏日也發(fā)出夏天的味道，總的來(lái)說(shuō)，在新政的支持下，走量仍是重慶房市的主旋律。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套齊全、品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品仍受到市場(chǎng)的追捧，而區(qū)位優(yōu)勢(shì)稍弱的區(qū)域開(kāi)發(fā)商則以降低價(jià)格換取成交量的策略進(jìn)行資金的回流。目前重慶的商品住宅市場(chǎng)整體是健康發(fā)展的，并沒(méi)有造成供需的根本性失衡。然而在宏觀經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力不斷加大整體環(huán)境下，重慶商品房市場(chǎng)仍受到一定的考驗(yàn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)弱的樓盤日子會(huì)過(guò)的更加艱難。