摘要：大數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)分析的前沿技術(shù)，其最核心的價(jià)值就在于對(duì)海量數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)和分析。房地產(chǎn)估價(jià)是以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的價(jià)值測(cè)算過(guò)程，必然會(huì)受到其影響。本文通過(guò)對(duì)大數(shù)據(jù)的概念、特征及發(fā)展趨勢(shì)的剖析，探討大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響，并提出大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下估價(jià)機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)估價(jià)；影響；策略

一、 大數(shù)據(jù)概述

（一） 大數(shù)據(jù)的概念

簡(jiǎn)言之，從各種各樣類(lèi)型的數(shù)據(jù)中，快速獲得有價(jià)值信息的能力，就是大數(shù)據(jù)技術(shù)。相比起現(xiàn)有的其他技術(shù)而言，大數(shù)據(jù)的“廉價(jià)、迅速、優(yōu)化”這三方面的綜合成本是最優(yōu)的。大數(shù)據(jù)時(shí)代可以使估價(jià)結(jié)果的來(lái)源不再局限于某幾個(gè)案例，而是基于海量的數(shù)據(jù)分析，這就使得估價(jià)結(jié)果更為精準(zhǔn)可靠。

（二） 大數(shù)據(jù)的特征

Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多樣）、Value（價(jià)值）是大數(shù)據(jù)的4V特點(diǎn)。第一，數(shù)據(jù)體量巨大，大數(shù)據(jù)的起始計(jì)量單位至少是P（1000個(gè)T）、E（100萬(wàn)個(gè)T）或Z（10億個(gè)T）；第二，數(shù)據(jù)類(lèi)型繁多，從結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，上升至非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)；第三，價(jià)值密度低，商業(yè)價(jià)值高，價(jià)值密度的高低與數(shù)據(jù)總量的大小成反比；第四，處理速度快，從數(shù)據(jù)挖掘到1秒定律。大數(shù)據(jù)的四大特征決定了它可用來(lái)察覺(jué)商業(yè)趨勢(shì)、判定研究質(zhì)量、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等。

（三） 大數(shù)據(jù)的建立基礎(chǔ)及原理

大數(shù)據(jù)作為一種重要的戰(zhàn)略資產(chǎn)，已經(jīng)不同程度地滲透到各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域和部門(mén)。那么，大數(shù)據(jù)的建立基礎(chǔ)是什么呢？本文從三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行剖析：1.信息生產(chǎn)方式的改革，隨著電腦、手機(jī)、攝像機(jī)等信息生產(chǎn)設(shè)備的普及，每位擁有者都能輕易地創(chuàng)建信息；信息的生成方式也越來(lái)越多樣化，短信、語(yǔ)音、視頻、照片等方式都可以生成信息。2.信息傳播方式的改革，隨著互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，每個(gè)人都能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳播信息，而且傳播的速度非?？臁?.信息記錄方式的改革，隨著信息存儲(chǔ)技術(shù)的發(fā)展，我們不僅能夠把龐大的數(shù)據(jù)給生產(chǎn)出來(lái)，而且還能把它很完整的保存起來(lái)。以上三個(gè)條件奠定了大數(shù)據(jù)建立的基礎(chǔ)。

大數(shù)據(jù)的運(yùn)用原理又是什么呢？簡(jiǎn)言之，大數(shù)據(jù)技術(shù)的戰(zhàn)略意義不在于掌握龐大的數(shù)據(jù)信息，而在于對(duì)這些含有意義的數(shù)據(jù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化處理。換言之，如果把大數(shù)據(jù)比作一種產(chǎn)業(yè)，那么這種產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵，在于提高對(duì)數(shù)據(jù)的“加工能力”，通過(guò)“加工”實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的“增值”。

二、 大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響分析

（一）大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要職能是為客戶(hù)提供價(jià)值參考，在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，海量數(shù)據(jù)交互共享，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主流數(shù)據(jù)公開(kāi)透明性提高。房地產(chǎn)估價(jià)不再蒙上一層神秘的面紗，客戶(hù)了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不再單純依靠估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求也就越來(lái)越小，傳統(tǒng)估價(jià)服務(wù)已無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)多元化的需求。因此，海量數(shù)據(jù)的存在，將使估價(jià)機(jī)構(gòu)的自主委托業(yè)務(wù)量大大減少，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨考驗(yàn)。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，面臨巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)，機(jī)遇也伴隨而來(lái)。估價(jià)機(jī)構(gòu)若能順勢(shì)應(yīng)變，在大數(shù)據(jù)浪潮中一定會(huì)順流前進(jìn)。房地產(chǎn)估價(jià)基于數(shù)據(jù)，那么它也可以利用數(shù)據(jù)創(chuàng)造增值效應(yīng)。海量的數(shù)據(jù)、高效的計(jì)算機(jī)技術(shù)，使我們可以便捷的建立各種數(shù)學(xué)模型來(lái)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

（二）大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際影響

1.拓寬了數(shù)據(jù)來(lái)源渠道，提高了數(shù)據(jù)真實(shí)性與時(shí)效性

估價(jià)機(jī)構(gòu)作為公正專(zhuān)業(yè)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，必須堅(jiān)持真實(shí)性與時(shí)效性，這樣才能更好的為客戶(hù)提供有效的價(jià)值參考及決策建議。傳統(tǒng)數(shù)據(jù)具有一定滯后性及失真性。例如，政府部門(mén)定期發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這類(lèi)數(shù)據(jù)具有較高的權(quán)威性和真實(shí)性，但同時(shí)也存在一定滯后性，無(wú)法滿(mǎn)足時(shí)效性要求；網(wǎng)絡(luò)搜集和電話(huà)咨詢(xún)，這類(lèi)數(shù)據(jù)采集方便，成本較低，但真實(shí)性有待考證，無(wú)法保證估價(jià)的真實(shí)性。通過(guò)建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)來(lái)源拓寬，不僅成本降低，而且又能有效解決數(shù)據(jù)滯后性問(wèn)題。

2.大數(shù)據(jù)時(shí)代將推動(dòng)估價(jià)方法創(chuàng)新，加快與國(guó)際接軌的步伐

在這個(gè)信息爆炸的大時(shí)代，傳統(tǒng)估價(jià)作業(yè)模式已無(wú)法追趕上時(shí)代的步伐。在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要搜集足夠的有效數(shù)據(jù)，并不斷提升處理數(shù)據(jù)的能力，否則，將處于十分被動(dòng)的位置。為了取得主動(dòng)位置，結(jié)合大數(shù)據(jù)的批量評(píng)估應(yīng)運(yùn)而生，大數(shù)據(jù)推動(dòng)了估價(jià)方法的創(chuàng)新，且有助于提高工作效率，推動(dòng)我國(guó)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，加快與國(guó)際接軌的步伐。

3.大數(shù)據(jù)時(shí)代將影響思維模式

大數(shù)據(jù)時(shí)代，高度重視數(shù)據(jù)的開(kāi)發(fā)利用，這勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)變基于經(jīng)驗(yàn)分析的觀(guān)念，取而代之的是基于數(shù)據(jù)分析。用數(shù)據(jù)作為決策的有力支撐，評(píng)估業(yè)務(wù)也會(huì)更加貼近市場(chǎng)，估價(jià)結(jié)果也會(huì)更為準(zhǔn)確。

三、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)策略

（一）運(yùn)用批量評(píng)估技術(shù)，提高估價(jià)工作效率

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，越來(lái)越多的外來(lái)機(jī)構(gòu)利用數(shù)據(jù)整合介入估價(jià)行業(yè)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。例如銀行的貸后復(fù)估，需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大批存量業(yè)務(wù)進(jìn)行重新評(píng)估。估價(jià)機(jī)構(gòu)如不能滿(mǎn)足銀行的高效服務(wù)的要求，很可能會(huì)喪失估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，相反，其他外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者依托大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)很有可能在此類(lèi)業(yè)務(wù)中搶占先機(jī)。此外，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)綜合損害影響評(píng)估等也涉及到批量評(píng)估。能否承接這些新型業(yè)務(wù)，既是對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的考驗(yàn)，更是對(duì)估價(jià)行業(yè)的考驗(yàn)。所以估價(jià)行業(yè)人更應(yīng)該思考如何運(yùn)用“批量化”的技術(shù)和方法，發(fā)掘更多的行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)和提升空間。

（二）順應(yīng)潮流，利用大數(shù)據(jù)衍生增值服務(wù)

現(xiàn)代評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，尤其是抵押貸款業(yè)務(wù)這一塊，惡性競(jìng)爭(zhēng)尤為嚴(yán)重。在這個(gè)大環(huán)境下，估價(jià)機(jī)構(gòu)拓展新業(yè)務(wù)不得不提上日程。筆者所在公司依托多年發(fā)展積累的有效數(shù)據(jù)建立起涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多類(lèi)物業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)對(duì)這些數(shù)據(jù)的再加工，為公司創(chuàng)造了更多向上發(fā)展的機(jī)遇。公司利用海量數(shù)據(jù)建立了自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)，為客戶(hù)提供了免費(fèi)的附加服務(wù)，同時(shí)也為公司創(chuàng)造了增值。

（三）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀(guān)念，積極接納大數(shù)據(jù)

估價(jià)行業(yè)要積極轉(zhuǎn)變觀(guān)念，首先要有勇氣去接納和運(yùn)用大數(shù)據(jù)。行業(yè)外的企業(yè)能滲入估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，原因就在于他們?cè)诖髷?shù)據(jù)的應(yīng)用上相對(duì)領(lǐng)先，但是，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的把握，其他行業(yè)是無(wú)法超越房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的。因此，估價(jià)行業(yè)若能積極運(yùn)用大數(shù)據(jù)創(chuàng)造價(jià)值，就能在外部競(jìng)爭(zhēng)中取得專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。其次是合作共贏的觀(guān)念，估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展應(yīng)該從獨(dú)自發(fā)展走向合作共贏，形成更強(qiáng)的凝聚力。行業(yè)應(yīng)該鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行大數(shù)據(jù)的溝通合作，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)之間形成良性的合作機(jī)制。

（四）重視對(duì)人才的培養(yǎng)

企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)人才的支撐。批量評(píng)估技術(shù)的研究、數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)推廣、新興思維模式的引導(dǎo)轉(zhuǎn)換等都離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)人才。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視數(shù)據(jù)和人才；同時(shí)提高對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工分析的能力，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為附加值，結(jié)合企業(yè)創(chuàng)新，拓展新業(yè)務(wù)，才能在競(jìng)爭(zhēng)叢林里走出一條成功發(fā)展之路。

四、結(jié)論與展望

大數(shù)據(jù)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生的影響絕不限于技術(shù)層面,它為我們看待世界提供了一種全新的方式,即基于經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)做出決策行為將日益轉(zhuǎn)變?yōu)榛跀?shù)據(jù)分析。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)都在嘗試并實(shí)踐信息化建設(shè)，探索以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的解決方案。但在實(shí)際運(yùn)用中，還存在對(duì)數(shù)據(jù)不夠重視、利用率不高、挖掘數(shù)據(jù)的人才不足等種種困難。雖然大數(shù)據(jù)之路存在諸多挑戰(zhàn)，但還是需要估價(jià)機(jī)構(gòu)迎難而上，行業(yè)與公司的發(fā)展需要集成、分享和運(yùn)用大數(shù)據(jù)并實(shí)施數(shù)據(jù)化管理，這才是估價(jià)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期生存和繁榮發(fā)展的不竭動(dòng)力。

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