摘要：剩余法對評估具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地是一種行之有效的方法。然而不管是《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》還是《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對剩余法的說明都較為粗略。本文結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》要求，對現(xiàn)實操作評估過程計算明細(xì)進(jìn)行詳細(xì)討論，由于地方政策法規(guī)、地方土地估價協(xié)會協(xié)會及金融機(jī)構(gòu)要求而不同，選取重慶地區(qū)為例。

關(guān)鍵詞：剩余法   計算明細(xì)  參數(shù)取值

一、剩余法公式分析

1、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508-2014)，公式為：

待估宗地價格=不動產(chǎn)總價-開發(fā)項目整體的開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤..........................................................(1)

2、根據(jù)《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》基本公式：

購置開發(fā)場地的價格=總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值-整個項目的開發(fā)成本-開發(fā)商合理利潤.................................(2)

3、現(xiàn)實評估中一個較為具體的計算公式為：

地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-利潤-稅費..........................................................(3)

4、在報告中，筆者所在公司處理的基本計算公式為：

土地價格=項目開發(fā)總價值－建造成本-專業(yè)費－管理費－不可預(yù)見費－投資利息－稅金及銷售費用-購地稅費－投資利潤...................(4)

上述幾個公式中，公式（1）與公式（2）描述相似，整個項目的開發(fā)成本已包括建筑費、專業(yè)費、利息、稅費。公式（3）較為具體，專業(yè)費用與銷售費用從開發(fā)成本中剝離出來。公式（4）更為詳細(xì)，易于操作?，F(xiàn)以公式（4）的計算明細(xì)進(jìn)行討論。

二、計算明細(xì)討論

1、項目開發(fā)總價值

  由于公式（4）已計算利息和利潤，考慮了資金的時間價值，那么開發(fā)完成的項目價值，即為終值，而非對于估價時點價值的現(xiàn)值，也就不用再考慮折現(xiàn)。需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格現(xiàn)狀趨勢預(yù)測未來房地產(chǎn)價值。

對于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采用市場法計算；對于出租房地產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)門面等，可采用收益法計算。

2、建造成本

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508-2014)，土地開發(fā)項目中，開發(fā)成本包括購地稅費、將土地開發(fā)完成所許需的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費。

房屋建造成本主要包括：規(guī)劃報建費、建筑成本等

（1） 城市建設(shè)配套費

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費是指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費用，它按建設(shè)項目的建筑面積計征，其專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)，包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃?xì)?、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。

根據(jù)《重慶市城市建設(shè)配套費征收管理辦法》(渝府令第253號 2011) 結(jié)合地區(qū)收費辦法，可知綦江區(qū)文龍街道城市建設(shè)配套費為230元/平方米。

（2）建筑成本

建筑成本費用（包括直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤等）可采用比較法來測算，即通過當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锂?dāng)前平均的或一般建造費用來測算，也可通過建筑工程概預(yù)算的方法來估算。

實際評估中，主要包括土建、設(shè)備及安裝工程、裝飾（初裝）工程費等。土建可參考重慶市建設(shè)工程造價管理總站公布的重慶市2015年建筑工程單方造價指標(biāo)（該單方造價包括了基礎(chǔ)，但不包括二次精裝修及水電安裝）。

設(shè)備及安裝工程含水電、消防、燃?xì)?、弱電、通風(fēng)及電梯工程，一般單層100元/平方米，多層無電梯取250元/平方米，多層有電梯取300元/平方米。

裝飾工程費，玻璃幕墻取700-1000元/平方米，瓷磚取150元/平方米，涂料取250元/平方米。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及公共配套設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施配套費主要用于建設(shè)項目以外的市政公用配套設(shè)施，包括城市主次干道、給排水、供電、供氣、路燈、公共交通、環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化等項目的建設(shè)和維護(hù)，是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的補(bǔ)充，與各項城市建設(shè)資金統(tǒng)籌安排使用。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及公共配套設(shè)施建設(shè)費，根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況、建筑市場的一般水平及本項目的實際情況，確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及公共配套設(shè)施建設(shè)費取建筑成本的5%-15%。

（4）人防工程費

如果在建筑面積中已經(jīng)考慮了防空地下室（按地面總建筑面積的2%-3%計算),此處不再重復(fù)計算費用。也可按防空地下室易地建設(shè)費收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行取值。

重慶地區(qū)，結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費收費標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整渝價[2010]230號計取,按建設(shè)項目地面規(guī)劃設(shè)計總建筑面積計收，一類地區(qū)45元/㎡，二類地區(qū)35元/㎡，三類地區(qū)25元/㎡。兩種方法的結(jié)果大致相同。

    3、專業(yè)費用

專業(yè)費用包括建筑師的建筑設(shè)計費、預(yù)算師的工程概預(yù)算費用等，一般根據(jù)建筑費的5%估算。

4、購地稅費

為購買土地時買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，包括契稅3%及印花稅0.05%，共計3.05%,

5、管理費

管理費用指為組織和管理項目開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用。根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況、建筑市場的一般水平及本項目的實際情況，管理費一般為建造成本、土地取得費的5%。

6、不可預(yù)見費

不可預(yù)見費又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費又包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大種類型。

根據(jù)重慶地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況、建筑市場的一般水平及本項目的實際情況，一般為開發(fā)費用、土地取得費及稅費的6%。

7、投資利息

根據(jù)估價對象的建設(shè)規(guī)模，參照區(qū)域內(nèi)同類項目的開發(fā)周期，我們確定該項目的正常建設(shè)周期。于估價期日，中國人民銀行公布的對應(yīng)的年期貸款年利率。一般假設(shè)城市配套建設(shè)費、專業(yè)費用、土地取得費、購地稅費于開發(fā)初期一次性投入；建筑成本、管理費用、不可預(yù)見費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及公共配套設(shè)施建設(shè)費在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則投資利息為：

（城市配套建設(shè)費+專業(yè)費用+土地取得費

用+購地稅費）×[（1+貸款利率）建設(shè)期-1]+(建筑成本+管理費用+不可預(yù)見費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及公共配套設(shè)施建設(shè)費)×[（1+貸款利率）建設(shè)期/2-1]

8、稅金及銷售費用

（1）營業(yè)稅金及附加

根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局計算。如重慶市綦江區(qū)稅局公布，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。

（2）土地增值稅預(yù)征

根據(jù)重慶市地方稅務(wù)局通告2011年第2號：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅(商業(yè)用房、車庫等)預(yù)征率為3.5%；獨棟商品住宅預(yù)征率為5%。則土地增值稅預(yù)征為：

預(yù)測開發(fā)完成后住宅房地產(chǎn)總價值×2%+（預(yù)測開發(fā)完成后商業(yè)用房總價值+地下車位用房總價值）×3.5%

（3）印花稅

印花稅為開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值的0.05%。

9、投資利潤

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》：開發(fā)項目客觀利潤一般以土地或不動產(chǎn)總價值或全部預(yù)付資本的比例計算。利潤率宜采用同一市場上。類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。

根據(jù)《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》：開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算（按預(yù)付總資本的一定比例計算利潤，該利潤常稱作投資回報率），比例高低隨地區(qū)和項目類型不同而有所不同。

房地產(chǎn)的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。考慮區(qū)域房地產(chǎn)實際市場情況，結(jié)合估價對象的規(guī)模和開發(fā)周期，以投資利潤率取土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用為計算基數(shù)，投資利潤率一般取10%-25%。房地產(chǎn)行情好，開發(fā)周期越長，取值越高；反之亦然。

10、地價測算

土地價格=項目開發(fā)總價值－建造成本-專業(yè)費－管理費－不可預(yù)見費－

         投資利息－稅金及銷售費用-購地稅費－投資利潤

11、地價修正

    （1）使用年限修正

     對使用年限一般在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中才修正，剩余法一般不做年限修正，從準(zhǔn)確的角度來說，應(yīng)該修正，可根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法的年期修正公式：

年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m] 

式中： r----土地還原率

       n----估價土地的使用年限

       m----各用途法定最高出讓年限

對于多種用途用地，如商住混合用地，應(yīng)分別進(jìn)行修正。

（2）權(quán)利狀況修正

     一般設(shè)定無他項權(quán)利限制，與開發(fā)項目售價設(shè)定的權(quán)利狀況一致，則土地權(quán)利狀況修正系數(shù)為1.00。

     （3）開發(fā)程度修正

     可使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的方法進(jìn)行修正。

     如重慶地區(qū)可根據(jù)《重慶市國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價和公示地價實施細(xì)則》進(jìn)行開發(fā)程度修正。對混合用地也需分開進(jìn)行修正。

    （4）其他相關(guān)修正

     其他修正主要指在取得土地時應(yīng)支付的相關(guān)稅費和手續(xù)費用，該部分費用在上述項已作為費用扣除，一般不再重復(fù)修正。

三、總結(jié)

   本文在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際評估過程中的操作，利用剩余法對待開發(fā)土地的計算明細(xì)做了詳細(xì)討論，具有一定的參考作用。

參考文獻(xiàn)

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