摘  要：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)的主要金融客戶是銀行，且核心產(chǎn)品是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。但隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的加劇，抵押估價(jià)帶來的收入已很難維持估價(jià)公司的發(fā)展。本文著力研究房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在金融領(lǐng)域的服務(wù)機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；金融機(jī)構(gòu)；產(chǎn)品和服務(wù)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一直以來在金融服務(wù)中占比很小，主要的金融服務(wù)客戶是銀行。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給銀行的服務(wù)，核心的產(chǎn)品是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，這部分業(yè)務(wù)在大多數(shù)機(jī)構(gòu)的收入里，占據(jù)絕對(duì)比重。但是，隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的加劇，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛運(yùn)用，抵押評(píng)估特別是個(gè)貸抵押評(píng)估收費(fèi)連年降低，其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)收入已很難維持估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

當(dāng)前，隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，金融改革的不斷深化，金融服務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。現(xiàn)在的金融機(jī)構(gòu)除了銀行以外，還有資產(chǎn)管理公司、小額貸款公司、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、信托公司、證券公司、基金公司、P2P網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、按揭公司、票據(jù)公司、保理公司、典當(dāng)行等等，隨著客戶群體的增多，配套服務(wù)需求多樣化、個(gè)性化，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在金融服務(wù)領(lǐng)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)得到了很大的延伸。

本文通過對(duì)全國(guó)排名前十的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)構(gòu)成的研究，結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估公司的未來發(fā)展方向，總結(jié)除房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)機(jī)會(huì)主要在以下兩個(gè)方面。

一、在最核心的銀行客戶系統(tǒng)里延伸服務(wù)鏈條

在現(xiàn)有銀行抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)之外，對(duì)銀行內(nèi)部其他不同部門，有針對(duì)性地開發(fā)估價(jià)產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容。

（一）授信審批及信貸管理部門——數(shù)據(jù)庫、市場(chǎng)研究及價(jià)值復(fù)核

針對(duì)授信審批部門以及信貸管理部門，提供房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及價(jià)值趨勢(shì)判斷研究、存量正常類抵押物價(jià)值復(fù)核等產(chǎn)品服務(wù)。

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況如何？

（2）未來抵押物價(jià)值有何變化趨勢(shì)？

（3）哪些押品會(huì)出現(xiàn)貸后風(fēng)險(xiǎn)？

2、押品復(fù)核服務(wù)要點(diǎn)

（1）建立指標(biāo)盤，定期監(jiān)控住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類物業(yè)價(jià)格變化；

(2)系統(tǒng)研究整個(gè)城市以及各個(gè)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；

(3)在宏觀經(jīng)濟(jì)及政策、城市人口、城市規(guī)劃的研究基礎(chǔ)上，判斷城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)；

(4)根據(jù)銀行提供的抵押物，計(jì)算房?jī)r(jià)的變化幅度以及有效抵押率，判斷押品貸后風(fēng)險(xiǎn)。

（二）個(gè)人金融部——自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)查詢、網(wǎng)上報(bào)告

針對(duì)個(gè)人金融部，提供自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)查詢、網(wǎng)上報(bào)告、數(shù)據(jù)分析等服務(wù)產(chǎn)品；

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）如何快速查詢價(jià)格？

（2）如何快速得到評(píng)估機(jī)構(gòu)的簡(jiǎn)易報(bào)告？

2、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)服務(wù)要點(diǎn)：

（1）建立龐大的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫，開發(fā)方便快捷的自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)；

（2）加強(qiáng)網(wǎng)上報(bào)告的審核效率，讓客戶可以網(wǎng)上打印報(bào)告。

（三）資產(chǎn)保全部——金融不良資產(chǎn)定價(jià)及處置服務(wù)

針對(duì)資產(chǎn)管理保全部門，提供金融不良資產(chǎn)定價(jià)及處置服務(wù)。

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）不良資產(chǎn)的往往具有瑕疵，如何定價(jià)？

（2）打包資產(chǎn)項(xiàng)目眾多，處置時(shí)間緊迫，如何提高工作效率？

（3）在保證價(jià)格合理的情況下，資產(chǎn)包如何快速處置變現(xiàn)？

2、不良資產(chǎn)定價(jià)及處置服務(wù)要點(diǎn)

（1）讓銀行及時(shí)提供所需要的各類資料（包括授信資料及保全資料、銀行經(jīng)辦人聯(lián)系方式、企業(yè)聯(lián)系方式），安排好查勘人員、查勘時(shí)間，規(guī)劃好查勘路線；

（2）根據(jù)不良資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、理清抵債資產(chǎn)是否存在瑕疵，并依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)理清完善產(chǎn)權(quán)需要的行政程序、所需費(fèi)用等，從而確定產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)抵債資產(chǎn)價(jià)格的影響程度，結(jié)合市場(chǎng)交易情況，最終確定抵債資產(chǎn)的價(jià)格；

（3）除了司法處置、邀請(qǐng)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)投標(biāo)之外，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以針對(duì)比較重要的抵押物進(jìn)行處置變現(xiàn)全程服務(wù)（前期策劃——競(jìng)買會(huì)舉行——簽約過戶），成功的解決客戶的核心問題。

（四）分行戰(zhàn)略及規(guī)劃部門——選址規(guī)劃咨詢

針對(duì)分行戰(zhàn)略及規(guī)劃部門，提供營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域選址、租金咨詢及談判、城市營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃調(diào)整方案研究等服務(wù)產(chǎn)品。

網(wǎng)點(diǎn)選址、租金咨詢及談判一般銀行會(huì)提供備選方案，是估計(jì)機(jī)構(gòu)可以提供的初級(jí)產(chǎn)品，相對(duì)而言比較容易操作。而城市營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃調(diào)整方案是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，需要研究的深度和廣度都要大得多。

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）城市發(fā)展趨勢(shì)如何判斷？

（2）銀行的目標(biāo)客戶分布如何？

（3）目標(biāo)功能區(qū)如何劃分？

（4）各片區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀如何？

（5）各片區(qū)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)如何配置？

（6）未來規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)選址遵循哪些原則？

（7）未來規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)的租金情況如何？

（8）未來規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)具體實(shí)施計(jì)劃怎樣？

2、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃服務(wù)要點(diǎn)

（1）開展金融消費(fèi)者行為特征調(diào)查抽樣研究，進(jìn)行零售銀行目標(biāo)客戶定位研究工作。

（2）對(duì)主城區(qū)金融需求點(diǎn)、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和城市發(fā)展規(guī)劃等地理信息資料進(jìn)行調(diào)查研究，并進(jìn)行圖上作業(yè)，劃分金融功能區(qū)，完成營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)的目標(biāo)市場(chǎng)定位研究。

（3）以上研究分析基礎(chǔ)上，開展?fàn)I業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行總量研究、功能類型研究定位工作。

（4）營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、布局和選址建議。

二、將服務(wù)拓展到非銀行金融機(jī)構(gòu)

非銀行金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍及服務(wù)需求與銀行有很大的不同，服務(wù)的產(chǎn)品更加多樣化。

（一）四大資產(chǎn)管理公司及地方性資產(chǎn)管理公司——金融不良資產(chǎn)包定價(jià)及咨詢服務(wù)

針對(duì)四大資產(chǎn)管理公司以及各地方性資產(chǎn)管理公司，估價(jià)機(jī)構(gòu)主要為其提供金融不良資產(chǎn)包定價(jià)及咨詢服務(wù)。

這一部分的內(nèi)容與應(yīng)對(duì)銀行資產(chǎn)保全部的服務(wù)比較類似，無非一個(gè)是為賣方服務(wù)，一個(gè)買方服務(wù)，這里不再贅述。

（二）信托機(jī)構(gòu)——資金投前及投后管理

針對(duì)信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)投資，估價(jià)機(jī)構(gòu)不僅可以做全過程資金投前的價(jià)值評(píng)估、可行性研究、盡職調(diào)查等服務(wù)，還可以為其提供投資過程中的資金監(jiān)管服務(wù)以及資金退出時(shí)的利潤(rùn)水平測(cè)算、股權(quán)價(jià)值評(píng)估服務(wù)。

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）待投資項(xiàng)目未來收益如何？

（2）資金如何監(jiān)管，特別是項(xiàng)目工程款如何根據(jù)進(jìn)度進(jìn)行支付？

（3）銷售資金如何監(jiān)管？

（4）資金退出時(shí)，股權(quán)價(jià)值如何確定？

2、資金投前投后管理服務(wù)要點(diǎn)

（1）進(jìn)行待投項(xiàng)目可行性研究，做好盡職調(diào)查；

（2）進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤，做好合同管理；

（3）查閱銷售月報(bào)，監(jiān)控好收款賬戶；

（4）查閱財(cái)務(wù)報(bào)表，核實(shí)各類原始憑證，研究項(xiàng)目規(guī)劃資料，核實(shí)項(xiàng)目進(jìn)度及工程款支付情況，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)水平并進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估，進(jìn)而得到資金退出時(shí)信托公司應(yīng)分得的利潤(rùn)及其持有的股權(quán)價(jià)值。

（三）房地產(chǎn)基金公司——投資可行性研究以及抵押價(jià)值評(píng)估

房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是變現(xiàn)能力較強(qiáng)的住宅、可分割銷售的商業(yè)物業(yè)和辦公樓，或能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的服務(wù)式公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)，其收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值。

針對(duì)基金公司，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可提供投資可行性研究以及抵押價(jià)值評(píng)估等服務(wù)。

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）待投資項(xiàng)目的可行性如何？

（2）抵押物（包括土地、在建工程、已建成房屋）價(jià)值如何確定？

（3）未來投資收益如何？

2、投資可行性研究以及抵押價(jià)值評(píng)估服務(wù)要點(diǎn)

（1）進(jìn)行待投項(xiàng)目可行性研究，為基金的初步?jīng)Q策提供參考；

（2）研究各類資料，根據(jù)市場(chǎng)狀況，評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，協(xié)助基金做好風(fēng)控安排；

（3）測(cè)算項(xiàng)目的租售收入、評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為收益分配及資金退出提供依據(jù)。

（四）保險(xiǎn)公司——保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估以及投資性房地產(chǎn)增值評(píng)估

針對(duì)保險(xiǎn)公司，估價(jià)機(jī)構(gòu)主要提供保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估、自有存量物業(yè)在每個(gè)會(huì)計(jì)年度的價(jià)值定價(jià)以及保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值評(píng)估等服務(wù)。

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）保險(xiǎn)價(jià)值如何確定？

（2）投資性房地產(chǎn)如何確定增值額？

2、保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估以及投資性房地產(chǎn)增值評(píng)估服務(wù)要點(diǎn)

（1）考慮房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估的特殊性，明確估價(jià)目的和估價(jià)范圍；

（2）充分研究標(biāo)的物及市場(chǎng)狀況，確保保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估的客觀性；

（3）根據(jù)保險(xiǎn)公司提供的原始資料，核算投資性房地產(chǎn)的初始投資成本、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的賬面價(jià)值，根據(jù)房地產(chǎn)狀況以及市場(chǎng)情況評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

（五）互聯(lián)網(wǎng)金融——數(shù)據(jù)合作

應(yīng)對(duì)目前正在崛起的互聯(lián)網(wǎng)金融，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以依靠常年積累的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，發(fā)展云估價(jià)平臺(tái)，和互聯(lián)網(wǎng)金融公司在數(shù)據(jù)方面開展合作。

1、客戶面對(duì)的核心問題

（1）房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)異常龐大，如何保證數(shù)據(jù)全面性和準(zhǔn)確性？

（2）如何控制金融風(fēng)險(xiǎn)？

2、數(shù)據(jù)服務(wù)要點(diǎn)

（1）整理并積累房地產(chǎn)成交價(jià)格數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格數(shù)據(jù)，為互聯(lián)網(wǎng)金融提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；

（2）開發(fā)高效的云估價(jià)平臺(tái)，為互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)提供服務(wù)端口，幫助企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)；

（3）找準(zhǔn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)金融鏈條里面的卡位，在跨界的整合、產(chǎn)業(yè)的整合中發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。

以上服務(wù)只不過是估價(jià)機(jī)構(gòu)可開發(fā)的金融服務(wù)類產(chǎn)品中很小的一部分，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)及客戶的研究、加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)、加強(qiáng)數(shù)據(jù)運(yùn)用推廣、提升專業(yè)人員服務(wù)水平，打開在金融領(lǐng)域的想象力，面對(duì)新的形勢(shì)以及蓬勃發(fā)展的金融市場(chǎng)帶來的新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

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