2015年上半年，深圳市房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)起云涌，尤其在3.30新政后，深圳住宅的價格猛漲20-30%，個別片區(qū)達(dá)到40%，然而，商業(yè)房地產(chǎn)（尤其是商鋪）卻沒有跟上節(jié)奏，處于不溫不火的狀態(tài)，社區(qū)商鋪亦如此，那么社區(qū)商鋪為何沒跟上住宅猛漲的風(fēng)？

一、社區(qū)商鋪基本概念

（一）社區(qū)商鋪的定義

商鋪形態(tài)多樣，一般來說，社區(qū)商鋪是一種以社區(qū)范圍內(nèi)(一個或多個社區(qū))的居民為服務(wù)對象，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商鋪。主要區(qū)別于商業(yè)綜合體（大型商業(yè)中心MALL）、專業(yè)市場、傳統(tǒng)商業(yè)街等。

（二）社區(qū)商鋪的主要類型和業(yè)態(tài)

社區(qū)商鋪的類型主要有三種：住宅底商、沿街商鋪和社區(qū)購物中心。無論表現(xiàn)形式如何，它們主要是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的。商業(yè)形態(tài)主要用于服務(wù)人們生活密切相關(guān)的生活消費和生活服務(wù)，具體的業(yè)態(tài)有：便利店、中小型超市、藥店、服裝店、餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、花店、咖啡店、酒吧、地產(chǎn)中介公司、裝飾建材店等。

（三）社區(qū)商鋪的特點

1、便利性：社區(qū)商鋪就在家門口或樓下，便利性不言而喻。

2、生活配套性：社區(qū)商鋪主要以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的，商業(yè)形態(tài)主要以生活配套為主。

3、多樣性：無論從商業(yè)業(yè)態(tài)，還是商業(yè)類型，社區(qū)商鋪都具有多樣性，滿足居民日常生活所需。

4、相對穩(wěn)定性：首先，由于社區(qū)商鋪有以上的三種特性，社區(qū)商鋪一般可持續(xù)經(jīng)營，因為總會有需求；其次，由于社區(qū)商鋪的服務(wù)半徑相對有限，其收益也就不可能無限上漲，大多數(shù)的社區(qū)商鋪的收益也就保持一種相對穩(wěn)定。

二、社區(qū)商鋪的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢

發(fā)展現(xiàn)狀。無論一線城市，或二三線城市，社區(qū)商鋪的現(xiàn)狀大致都有以下特點：1、城市化如火如荼，社區(qū)商鋪的規(guī)模不斷發(fā)展壯大。2、社區(qū)商鋪仍是開發(fā)和投資的主流商鋪。3、發(fā)展不均衡，主要表現(xiàn)為開發(fā)無序，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃或超規(guī)模開發(fā)，業(yè)態(tài)檔次混亂，商業(yè)功能發(fā)揮不充分。4、重開發(fā)輕經(jīng)營。大多注重短期利潤，開發(fā)只為出售以快速回籠資金；規(guī)模過大，逢街劃鋪，鋪位分布、面積大小不合理等。

趨勢：1、規(guī)劃先行，適當(dāng)超前。2、商鋪與住宅相對獨立發(fā)展。3、操作專業(yè)化，有相當(dāng)多的專業(yè)機構(gòu)投資公司進行資本運作，專業(yè)化增強。4、商戶專業(yè)化和品牌化趨勢明顯。5、發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，減少散亂無序開發(fā)，超向成熟有序開發(fā)，趨向于大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心和純商業(yè)街商鋪模式。

三、社區(qū)商鋪價格的影響因素

1、社區(qū)商鋪的便利性、相對穩(wěn)定性決定了社區(qū)商鋪收益的可持續(xù)性和相對的穩(wěn)定性。

2、社區(qū)商鋪與社區(qū)住宅在價值上有相關(guān)性。一般來說，社區(qū)商鋪的經(jīng)營收益主要與社區(qū)的人流量和消費水平相關(guān)，反過來社區(qū)商鋪也從配套功能方面影響住宅的居住價值。

3、地段，即估價理論上的術(shù)語——區(qū)位，商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通等。流行于投資者的選鋪原則就是：第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

4、商鋪自身的個別因素。具體而言，就是每個商鋪在社區(qū)的位置、方位（臨街還是在小區(qū)里面等 ）、門面寬與進深比、層高、面積大小，形狀規(guī)則與否，等等 。

5、重大規(guī)劃，包括城市規(guī)則、道路（地鐵）的建設(shè)、周邊新樓盤的開發(fā)，等等。如深圳“前?！钡穆鋵?，令所在片區(qū)的所有類型的房地產(chǎn)一夜暴漲。當(dāng)然，重大規(guī)劃也不一定就是對所有社區(qū)商鋪的重大利好。如，深圳地鐵3號線的開通對龍崗區(qū)的發(fā)展無異是重大利好，但據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，也不是所有地鐵站口都對所在社區(qū)的商鋪產(chǎn)生重大利好，比如六約站對應(yīng)的振業(yè)城小區(qū)，吉祥站緊鄰的風(fēng)臨國際中心小區(qū)，這兩個社區(qū)的商鋪到現(xiàn)在還有大量空置。

6、電商和微商等電子商務(wù)。近幾年電商和微商的崛起，無異對傳統(tǒng)商業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，消費者的消費觀念和習(xí)慣也發(fā)生重大變化。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計報告，中國電子商務(wù)交易額自2010年突破4萬億以來，每年以2萬億元人民幣左右的速度在增長。傳統(tǒng)商業(yè)迎來重大挑戰(zhàn)，面臨升級與轉(zhuǎn)型。

7、大型商業(yè)綜合體。以深圳市龍崗區(qū)為例，近幾年涌現(xiàn)多個商業(yè)綜合體，如，萬科廣場、星河時代COCO PARK、寶能城市廣場、鵬達(dá)摩爾城、龍崗大道1號、公園大地歲寶店、世貿(mào)中心等等。大型商業(yè)綜合體對鄰近的商鋪無異是重大利好，能吸引人流，提升形象；其他的社區(qū)商鋪則受負(fù)面影響較大。

四、結(jié)語

根據(jù)統(tǒng)計信息顯示，2015年上半年深圳二手商業(yè)掛牌均價同比下跌20.5%，為57467元/平方米，商業(yè)租金同比下跌25.1%至224元/平方米/月，主要行政區(qū)域的二手商業(yè)掛牌均價及租金同比各有漲跌。相對于住宅市場，商業(yè)市場并沒有跟風(fēng)猛漲，而是逆勢而行，多項指標(biāo)不升反降。

社區(qū)商鋪的價格影響因素的多樣性復(fù)雜性決定了其價格內(nèi)涵住宅價格有一定的差異性，其價格走勢與住宅的價格不一定是正相關(guān)。商鋪的投資價值最適宜運用“具體問題具體分析”的原則進行估量，其技術(shù)含金量相對較高。