隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和相關(guān)配套法律法規(guī)的日臻完善，在建工程抵押已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)公司融資的主要渠道之一，由于在建工程具有較大的不確定性，而且往往涉及巨大的融資額度，因此日益得到金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，在建工程抵押價(jià)值評(píng)估作為房地產(chǎn)評(píng)估的特殊類型之一，與一般房地產(chǎn)抵押評(píng)估有著較大的區(qū)別。本文針對(duì)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估的幾個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析和探討。

一、基本概念：

在建工程是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目。

按照住建部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條：在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。概念里著重強(qiáng)調(diào)土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押，并說明貸款只能用于該工程的建造，而不得挪做它用。

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”。而法定優(yōu)先受償款是指假定在評(píng)估時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，法定優(yōu)先受償款額的范圍為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。第十七條也明確規(guī)定評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

二、在建工程抵押條件：

《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件：①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

辦理在建工程抵押，同樣需要滿足上述轉(zhuǎn)讓條件，因此作為評(píng)估人員，在收集評(píng)估資料后應(yīng)核實(shí)是否具備上述條件。

三、在建工程評(píng)估資料收集及評(píng)估范圍確定

在建工程抵押評(píng)估，委托方應(yīng)提供委估項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《工程進(jìn)度表》等資料。評(píng)估人員應(yīng)仔細(xì)核實(shí)其合法性，確定評(píng)估范圍，認(rèn)真進(jìn)行實(shí)地查勘。

在核實(shí)資料及評(píng)估范圍時(shí)，需要特別注意：

①在建工程抵押評(píng)估價(jià)格是該項(xiàng)目在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)值，而不是開發(fā)完成后的預(yù)期價(jià)值；

②若已辦理預(yù)售，則開發(fā)商可能已預(yù)售了一部分商品房，則已售部分商品房產(chǎn)權(quán)已不屬于開發(fā)商，委托方已無權(quán)將其抵押。

四、在建工程現(xiàn)場(chǎng)查勘：

在建工程的現(xiàn)場(chǎng)查勘是在建工程評(píng)估的重要環(huán)節(jié)，與一般的房地產(chǎn)評(píng)估相比，在建工程現(xiàn)場(chǎng)查勘還要重點(diǎn)關(guān)注在建工程的施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、工程款支付、違約和賠償情況等：

①施工進(jìn)度。施工進(jìn)度是確定在建工程價(jià)值的重要參考指標(biāo)，評(píng)估人員要重點(diǎn)核查施工進(jìn)度是否與施工計(jì)劃一致，是否存在賠償和違約的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際施工進(jìn)度與施工計(jì)劃不一致的情況，此時(shí)評(píng)估師應(yīng)認(rèn)真界定施工狀況，必要時(shí)可請(qǐng)施工工程師協(xié)助確定實(shí)際施工進(jìn)度。對(duì)于停工時(shí)間較長(zhǎng)的在建工程，可能涉及到工程款的支付，還可能涉及到違約金和賠償金，甚至是工程糾紛問題。此時(shí)一般情況是以各方達(dá)成的協(xié)議為依據(jù)，根據(jù)協(xié)議確定的處理方式和賠償金額，從在建工程的評(píng)估價(jià)值扣除。

②施工質(zhì)量。在建工程施工質(zhì)量是需要重點(diǎn)核查的內(nèi)容之一，關(guān)系到在建工程的變現(xiàn)能力。評(píng)估師在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)應(yīng)該查看原始的施工記錄，如材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)及試驗(yàn)報(bào)告，檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程檢驗(yàn)報(bào)告和分部工程檢驗(yàn)報(bào)告，監(jiān)理工程師的施工檢查記錄，必要時(shí)還可請(qǐng)監(jiān)理工程師協(xié)助確定施工的 質(zhì)量和等級(jí)。

③工程款支付情況?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中第十七條明確規(guī)定，評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的具體金額。但在實(shí)務(wù)中，施工單位先行墊付工程款的現(xiàn)象較為普遍，直到進(jìn)行預(yù)售后開發(fā)商用預(yù)售款支付工程款。同時(shí)，一般拖欠的工程款都沒有計(jì)算利息，利息大小亦對(duì)抵押價(jià)值有直接的影響，因此核清應(yīng)支付的工程款及其利息是確認(rèn)抵押價(jià)值的重要條件。

五、在建工程的評(píng)估思路：

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，即建筑物實(shí)體形態(tài)不完整，不具備有關(guān)部門組織竣工驗(yàn)收的條件，不能馬上實(shí)現(xiàn)使用功能。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，本文將其歸納為兩類：一是在建項(xiàng)目，二是停工項(xiàng)目。就抵押貸款而言，在建工程完工的程度不同，適宜選用的評(píng)估方法亦不同，主要的技術(shù)思路如下：

①停工的或者正在施工、尚未完成主體工程建設(shè)的在建工程評(píng)估，一般采用成本法進(jìn)行評(píng)估。成本法是將在建工程各項(xiàng)可觀合理的投入成本進(jìn)行累加，以此求取在建工程價(jià)值的方法。

成本法計(jì)算公式：

在建工程價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息

該公式與一般的房地產(chǎn)成本法相比，這里少了開發(fā)利潤(rùn)以及銷售階段的費(fèi)用和稅金。本文認(rèn)為不應(yīng)將開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)加入在建工程成本構(gòu)成，原因是在建工程一般極少出現(xiàn)出售的情況，大多數(shù)為強(qiáng)制變現(xiàn)，如折價(jià)、拍賣、變賣等，此時(shí)，銷售稅費(fèi)不但不能增加在建工程的價(jià)值，還屬于優(yōu)先扣除項(xiàng)目，因此不應(yīng)將其計(jì)入成本。此外，在建工程開發(fā)利潤(rùn)也是一個(gè)具有爭(zhēng)議的項(xiàng)目，從投資者的角度來看，如果工程已經(jīng)完工出售，那么必然可以獲得利潤(rùn)，將此利潤(rùn)在工程的各個(gè)階段按照一定的比例分?jǐn)?，則在建工程必然可以獲得部分利潤(rùn)。但本文認(rèn)為，在建工程屬于價(jià)值不確定性大的估價(jià)對(duì)象，不應(yīng)僅從投入的角度看，更應(yīng)從投資產(chǎn)生的效用來看，關(guān)鍵在于投資能否產(chǎn)生效益。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，開發(fā)商們都明白，開發(fā)利潤(rùn)只有在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、對(duì)外銷售之后才能真正體現(xiàn)出來，此時(shí)才能說投資產(chǎn)生了效益，如果提前處置，則沒有利潤(rùn)可言。因此，從這個(gè)角度講，在運(yùn)用成本法評(píng)估時(shí)，在建工程是不應(yīng)該計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)的。

②正在施工的已完成主體工程，但尚未通過竣工驗(yàn)收的在建工程評(píng)估，除了可選用成本法評(píng)估之外，還可以選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式：

在建工程價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=在建工程取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)

六、在建工程評(píng)估方法介紹：

1、成本法

成本法計(jì)算公式：

在建工程價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息

①土地取得成本

一般情況下，土地取得成本包括土地使用權(quán)價(jià)格及土地取得稅費(fèi)。土地使用權(quán)價(jià)格可采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或成本法求取，但不宜采用假設(shè)開發(fā)法求取。土地取得稅費(fèi)主要為取得土地時(shí)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括契稅、印花稅和交易手續(xù)費(fèi)等。

②開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、其他工程費(fèi)等。在建工程的開發(fā)成本應(yīng)視建筑物施工情況及應(yīng)投入的客觀成本而定，而不是實(shí)際成本，且偶然性支出不應(yīng)計(jì)入其中。

③管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費(fèi)等，通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來計(jì)算，例如3%～5%。

④投資利息

應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用，其利率采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行同期抵押貸款利率，一般采用復(fù)利計(jì)算。

2、假設(shè)開發(fā)法：

假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式（傳統(tǒng)方法）：

在建工程價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-（在建工程取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)投資利息+銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)）

①開發(fā)完成后價(jià)值

開發(fā)完成后價(jià)值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，一般采用市場(chǎng)比較法和收益法求取，不宜選用成本法求取。

②在建工程取得稅費(fèi)

是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購(gòu)買在建工程產(chǎn)生的應(yīng)由買方繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)稅法及中央、地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照在建工程價(jià)值的一定比例來計(jì)算。

③后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用

后續(xù)開發(fā)成本是指未完工部分的開發(fā)成本，此項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)，比如是毛坯房還是精裝房，高層還是低層，其開發(fā)成本是有較大差異的。

后續(xù)管理費(fèi)用通常按照后續(xù)開發(fā)成本的一定比例來計(jì)算，例如3%～5%。

④銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)是指銷售房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，主要包括銷售費(fèi)用、銷售稅金。

其中銷售費(fèi)用主要是樓盤廣告宣傳及代理費(fèi)，一般按銷售收入的2%～3%計(jì)算。

銷售稅金主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

⑤后續(xù)投資利息

投資利息計(jì)算基礎(chǔ)包括在建工程價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，而銷售稅金一般不計(jì)算利息。其利率采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行同期抵押貸款利率，一般采用復(fù)利計(jì)算。

⑥后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)

需要注意的是，后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)是指后續(xù)總投入對(duì)應(yīng)的合理利潤(rùn)，一般以在建工程后續(xù)總投入為基數(shù)，并以房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)平均利潤(rùn)率進(jìn)行計(jì)算。

七、總結(jié)：

在建工程評(píng)估一直是房地產(chǎn)評(píng)估工作的難點(diǎn)，如何選擇合適的估價(jià)方法讓在建工程的客觀價(jià)值得到正確體現(xiàn)，并能滿足金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商對(duì)評(píng)估價(jià)值的認(rèn)可，需要在實(shí)務(wù)操作中不斷的探索、總結(jié)改進(jìn)。