摘要：隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，大宗房地產(chǎn)交易越來越頻繁，大宗房地產(chǎn)交易引起的咨詢、評估需求也越來越多。大宗房地產(chǎn)交易涉及金額巨大，專業(yè)性很強，往往需要經(jīng)驗豐富、非常專業(yè)的估價師才能滿足委托方的需求。但是大宗房地產(chǎn)又不僅僅只需要評估。大宗房地產(chǎn)從投資機會選擇到交易實現(xiàn)以及日后的運營過程中，存在巨大的專業(yè)咨詢需求和日常評估需求，這不是一兩名估價師就能勝任的，更多時候需要數(shù)名不同專業(yè)領域?qū)I(yè)人士組成的團隊共同協(xié)作才能夠完成。如何在做好日常評估需求的同時，把估價業(yè)務延伸到咨詢領域，提供專業(yè)的估價咨詢服務，大宗房地產(chǎn)是一個很好的切入點。

關鍵字：大宗房地產(chǎn) 咨詢 評估 

大宗的房地產(chǎn)交易一直是機構(gòu)投資者、基金乃至超富階層青睞的對象。2014年天津大宗房地產(chǎn)累計交易規(guī)模達34.5萬平方米，交易額33.42億元。2014年年上海散售寫字樓成交面積僅43.3萬平方米，環(huán)比下跌近45%；而大宗交易表現(xiàn)活躍，從2012年占比33%增加到占比54%。

2015年經(jīng)濟形勢低迷，商業(yè)地產(chǎn)問題頻出，價格下跌，也給各大投資者創(chuàng)造了逢低吸入的好時機。國內(nèi)外的量化寬松環(huán)境，使得資金需要尋求穩(wěn)定的出處和回報，大宗房地產(chǎn)將是個較好的投資選擇。同樣的，伴隨著大宗房地產(chǎn)的交易，必然存在交易前后的房地產(chǎn)投資機會選擇、可行性分析咨詢、交易價格評估、融資評估以及招商策劃等一系列房地產(chǎn)評估咨詢的業(yè)務需求。

一、大宗房地產(chǎn)咨詢評估的業(yè)務類型

衡量是否屬于大宗房地產(chǎn)關鍵指標是價值量大小。筆者沒有找到大宗房地產(chǎn)的確切定義，不過通常把交易價值在5000萬元以上的，可稱為大宗房地產(chǎn)的交易。根據(jù)實際市場交易的情況，大宗房地產(chǎn)的交易多在億元以上。

大宗房地產(chǎn)價值量很大，在實際操作過程中往往需要更為慎重的前期調(diào)研和融資介入。因此大宗交易的程序比普通散售、小型房地產(chǎn)交易更為復雜。

1、投資咨詢

一般在投資的前期階段即投資機會選擇和交易成功之后的定位、策劃時會需要到專業(yè)的咨詢，有些是客戶自己完成，有些是委托為專業(yè)機構(gòu)。投資機會選擇，更多的是給投資者提供投資方案比選、專項市場調(diào)研分析，供投資者決策使用。定位、策劃咨詢則是為投資者提供房地產(chǎn)定位策劃、招商方案、租金壓力測試等咨詢性服務。

2、融資評估

大宗房地產(chǎn)至少有兩次的融資評估需求：在項目投資前期的融資早期介入和項目交易之后的常規(guī)融資。正常情況下，大宗房地產(chǎn)的交易背后都有財團、資產(chǎn)管理公司或是基金公司等金融機構(gòu)給予貸款資金支持，這些資金都是在早期介入，即在項目交易之前就已經(jīng)溝通完畢，評估需求則在項目交易之前完成，甚至在談判之前就已開始。而交易之后的正常融資則屬于傳統(tǒng)融資范疇，一般多是抵押融資，也可能有信托或基金介入。

3、交易評估

進入交易談判環(huán)節(jié)乃至交易結(jié)束，雙方都會找評估機構(gòu)進行價格評估，作為談判的基礎。評估結(jié)果可能作為交易的最終結(jié)果，也可能與最終交易結(jié)果相差甚遠。此時很有可能兩家評估機構(gòu)會作為各自委托方的談判代表出席，協(xié)助談判。

4、處置評估/退出評估

若項目運轉(zhuǎn)正常，投資者達到預期投資收益目標，找一個合適的時機退出，將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給下一個投資者。此時進入新循環(huán)。如果項目運轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，很可能需要處置變現(xiàn)或重組，那么評估也是必須的。

二、大宗交易房地產(chǎn)咨詢評估的適用方法

1、傳統(tǒng)評估的適用方法

一般情況下，融資、交易和處置時評估所采用的方法基本上相差不大，屬于傳統(tǒng)的業(yè)務，根據(jù)各自估價目的，按照規(guī)范要求，選擇適用的估價方法即可。大宗房地產(chǎn)多屬于收益型房地產(chǎn)，因此收益法是主要方法之一；根據(jù)市場情況，有時也可以采用市場法；如果條件具備成本法可以作為輔助方法之一。估價目的不同，估價師立場不同，估價方法的適用性分析也不同。

2、咨詢評估的適用方法

投資機會選擇、定位策劃、招商方案、可行性研究等咨詢類評估，則相對更靈活一些，但是用到的分析方法則比傳統(tǒng)估價要多很多，適用的原則也不盡相同。咨詢類項目更多的是以市場調(diào)查為主，需要更充實的數(shù)據(jù)支撐和分析判斷，對于估價人員創(chuàng)造性的要求高于合規(guī)性的要求，要求具有更廣博的知識結(jié)構(gòu)。至于估價方法，更多采用市場法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（收益法）。咨詢類項目最后都涉及到利潤和報酬率的計算，因此現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是必不可少的方法。

不同的咨詢評估有各自的側(cè)重點。投資機會選擇更側(cè)重于財務凈現(xiàn)值、內(nèi)部報酬率、投資回收期等投資參數(shù)的比較，是以方案比選為主的咨詢評估。定位策劃則以具體的市場分析、調(diào)研為支撐，進而進行合理定位（或是重新定位），并根據(jù)定位前后的收益情況、增值情況進行對比分析，主要涉及現(xiàn)場調(diào)查法、問卷調(diào)查分、綜合分析法等等。招商方案的咨詢評估，是結(jié)合企業(yè)的項目價值最大化或其他方面的要求，根據(jù)不同情況下的招商方案進行財務測算，進而將方案進行對比，供委托方最終決策使用?？尚行匝芯糠桨竸t貫穿整個過程，可粗可細，而且針對于不同的使用用途，可行性研究報告也有不同的側(cè)重點，而上述提到的定位策劃、招商方案等均又可以作為可行性研究方案的一個專項調(diào)研報告。

三、大宗交易房地產(chǎn)的特點

大宗房地產(chǎn)有可能是一個建筑規(guī)模較大但無法分割轉(zhuǎn)讓的商場，可能是數(shù)百套擁有各自獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪組成的商業(yè)街，可能是一棟寫字樓，也可能是工業(yè)地產(chǎn)。

總體而言，大宗交易的房地產(chǎn)具有如下特點：

1、價值量大。價值量大是大宗交易的明顯特點，一般動輒上億、甚至數(shù)十億。如下表。

2、建筑規(guī)模大。大宗房地產(chǎn)動輒數(shù)千平方米至數(shù)萬平方米（如上表），而散售、小型房地產(chǎn)可能只有幾十平米。

3、可改造性強。大宗房地產(chǎn)由于規(guī)模較大，具有有更大的改造、調(diào)整空間。無論是整棟寫字樓/商場，均可以根據(jù)寫字樓的情況進行整體的重新定位、租戶調(diào)整、內(nèi)部裝修、設備更新等等，而單套的寫字樓/底商則無法做到。

4、供需不平衡。大宗房地產(chǎn)的交易大多集中在市區(qū)的繁華地段，屬于成熟的區(qū)域。此類區(qū)域基本以存量供應為主，新增供應相對較少。

5、吸引力強。大宗房地產(chǎn)由于規(guī)模較大，本身具有強大吸引客流的能力。很多還是地標性建筑物。

6、交通便捷度好。通常情況下，大宗房地產(chǎn)位置好，道路通達度及公交便捷度高。

7、整體單價低。大宗房地產(chǎn)由于資金需求量大，參與者少，雖然總價高，但是平均單價卻很低。此處的整體單價低僅僅是對于新建項目而言，如果是已建成并經(jīng)營穩(wěn)定的項目而言則不然。已建成并經(jīng)營穩(wěn)定的項目一般很少以項目名義轉(zhuǎn)讓，多以公司名義整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的不僅僅是房地產(chǎn)本身，還包括企業(yè)所有的工作人員、資產(chǎn)、以及現(xiàn)有的客戶群體資源等等。以天津國際大廈為例，國際大廈建于1991年，建造年代較早，但經(jīng)營維護很好，租金水平及入住率一直是天津最高的，2010年時轉(zhuǎn)讓總價為7.8億元，總建筑面積52000平方米，平均單價15000元/平方米，而周圍新建甲級寫字樓售價在15000元/平方米左右。

四、影響大宗房地產(chǎn)變現(xiàn)的因素

    房地產(chǎn)的特點之一就是流動性差、變現(xiàn)能力差，而大宗房地產(chǎn)交易金額巨大，流動性非常差，投資回收期很長。正因為如此，在投資大宗房地產(chǎn)的時候，必須綜合分析影響大宗房地產(chǎn)變現(xiàn)的各個因素，保證所投資的房地產(chǎn)具有較高的變現(xiàn)能力，降低投資風險?？傮w來說，房地產(chǎn)變現(xiàn)情況要調(diào)查如下因素：

1、市場因素

市場因素往往是大宗交易的基礎。散售房地產(chǎn)由于市場參與者眾多，且價值量小，無論經(jīng)濟形勢好壞，基本上都存在交易，而大宗房地產(chǎn)則比較極端。

在經(jīng)濟形勢上行時，市場參與者對未來比較樂觀，是大宗交易最為活躍的時候。此時，供給很難迅速增加，但是需求比較旺盛，是大宗房地產(chǎn)較容易出現(xiàn)溢價的時候。

當經(jīng)濟形勢惡化的時候，市場參與者大多比較悲觀，市場就會很慘淡，有些年份交易基本為零。此時供給已經(jīng)形成，但需求卻迅速消減，有些已經(jīng)簽約交易的項目也可能出現(xiàn)違約，甚至形成爛尾。

2、區(qū)位因素：

    在投資機會選擇時，區(qū)位因素是比較重要的環(huán)節(jié)。大多數(shù)買家傾向于在繁華區(qū)域購置大宗房地產(chǎn)，因此市中心的核心區(qū)域是首選之地。反之，當大宗房地產(chǎn)需要轉(zhuǎn)手變現(xiàn)時，區(qū)位因素也是考慮的重點。區(qū)位的好壞，將影響未來房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度、變現(xiàn)價格，也影響到此次投資的最終收益水平和回報率。

3、權(quán)益因素：

    在項目談判時，權(quán)益因素是買方十分關注的，權(quán)屬無瑕疵的房地產(chǎn)是很受歡迎的。如果權(quán)屬存在瑕疵比如劃撥土地、出讓年限過短、主力租戶的租約太長租金太低又難以解約等等，那么勢必影響房地產(chǎn)的價值。大宗房地產(chǎn)的買家大多是外資、基金或是其他財團，對這樣的買家而言，有瑕疵的項目會加大項目的操作風險，比較容易遭受到排斥。因此在交易之前，他們會要求賣方先把權(quán)屬理順，直至無瑕疵才會完成交易。

4、實體狀況：

實體狀況是決定大宗房地產(chǎn)最終是否投資的關鍵性因素之一。根據(jù)盡職調(diào)研的情況，大宗房地產(chǎn)的設計水平、通用性好壞、改造難易程度、設備運營情況、分割是否容易實現(xiàn)、運營費用高低等等，都將決定該宗交易是否可行。以商場為例，受電商沖擊，目前商場是重災區(qū)，經(jīng)營慘淡，因此未來商場必須重新改造、重新定位、調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以求重現(xiàn)輝煌。但是有些商場設計落后，功能過時，柱網(wǎng)過密，改造難度很大；有些商場網(wǎng)絡容量不夠，難以增容，無法滿足目前的顧客要求的高速網(wǎng)絡需求。

以改造難易程度為例，設計先進的商場不僅可以作為商場使用，也可以改造作為辦公使用。潘石屹把光華路SOHO商場改造成SOHO3Q，用于辦公，這就對商場的設計和配套設施是否先進提出考驗。商場是一個開放的空間，不涉及隱私；而辦公涉及企業(yè)機密，需要私密的空間、互不干擾的環(huán)境，需要更多的隔斷，對電力設施、中央空調(diào)、消防噴淋、電信容量及穩(wěn)定性的需求遠高于商場。

五、結(jié)論

大宗房地產(chǎn)涉及資金量巨大，買方勢必會對影響變現(xiàn)的各個因素進行逐一調(diào)查、分析，以及目前的定位是否合適，如何發(fā)現(xiàn)和挖掘其價值潛力，適當時機利用金融杠桿……這些都需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價師參與其中，提供專業(yè)服務。筆者認為，估值看似簡單，但是真正要評估一個大宗房地產(chǎn)的市場價值，還是需要做好充分的市場分析、實體狀況調(diào)研，深度挖掘估價對象的潛在價值空間，才是真正高水平的專業(yè)服務。