摘要：常用的五種土地估價方法中，成本逼近法歷來飽受垢病。雖然它與其它方法一樣，具有可靠的理論基礎(chǔ)，然而在我國土地所有制二元化的背景下，理論“落地”變地相當(dāng)困難，久而久之，我們對該方法的使用便局限于新開發(fā)土地及欠發(fā)育市場。本文通過分析該方法的三大缺陷，并提出若干解決方法，以期提高成本逼近法的評估準(zhǔn)確度，擴(kuò)大其適用范圍。

關(guān)鍵詞：成本逼近法  土地增值收益  修正

1、成本逼近法

1.1基本概念

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

1.2 理論依據(jù)

成本逼近法所運(yùn)用的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用價值論，具體可以從買者與賣者兩個角度來分析。從買方角度上看，在購買某一宗房地產(chǎn)時，他所愿意支付的價格，不會超過他自己購買一宗地，并對其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)所需要的總成本，否則，他將放棄購買，轉(zhuǎn)而自行開發(fā)建設(shè)；從賣方角度上看，如果他的銷售價格，不能保證他收回已支付的成本和應(yīng)得利潤，他將不接受這一價格。簡而言之，必要成本與應(yīng)得利潤，對于需求者，是愿意支付的價格上限，對于供給者，則是他所能接受的價格下限。

1.3 操作思路

成本逼近法評估土地價格的基本思路是求取“基本成本”與“所有者權(quán)益”之和。其中，“基本成本”包括土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、利息、利潤。“所有者權(quán)益”是指我們通常所采用的土地增值收益。

1.4 計(jì)算公式

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，成本逼近法的基本公式如下：

土地價格=土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值

隨著估價實(shí)踐的豐富及對理論的加深認(rèn)識與理解，估價從業(yè)人員對公式進(jìn)行改進(jìn)、演變，形成一些更客觀、更全面的公式，譬如：

土地價格=（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值）×（1±區(qū)域因素修正）×（1±個別因素修正）×年期修正

這樣的公式，在內(nèi)容上更加豐富客觀，在形式上更加具體完善。然而，在實(shí)際運(yùn)用中，公式的運(yùn)用失當(dāng)及方法本身的缺陷，仍然制約著成本逼近法的準(zhǔn)確性與適用范圍。

2、成本逼近法的缺陷

2.1 忽略市場因素修正

房地產(chǎn)的價格主要取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。增加的成本只有對效用的增加產(chǎn)生作用，才能被納入成本構(gòu)成。簡言之，成本高的不一定價值高，成本低的也不一定價值低。價格等于成本加平均利潤必需具備兩個前提條件，一是自由競爭，主場主體可以自由進(jìn)出市場，二是商品可以大量復(fù)制。顯然，在土地市場上，該前提條件并不成立，即使成立了，價格等于成本加平均利潤也是偶然，多數(shù)情況下，價格是圍繞成本與平均利潤之和上下波動。由此可見，只重視成本構(gòu)成，忽略市場因素的修正，評估結(jié)果出現(xiàn)偏差是一種必然。

2.2 忽略估價期日修正

在估算“基本成本”時，多數(shù)情況下，我們是按照征收集體土地的方式計(jì)算土地取得成本。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算，通常是根據(jù)當(dāng)?shù)仡C布的一些行政味道極濃的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，自頒布實(shí)施后，常年未更新，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)早已不具現(xiàn)實(shí)意義，或許在實(shí)際征地中早已不按該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行了。然而，我們還是不得不運(yùn)用這些標(biāo)準(zhǔn)套算土地取得成本。其后果如何？同一宗地，在兩個相差較遠(yuǎn)的估價期日進(jìn)行估價，其結(jié)果可能相近，估價期日變成了擺設(shè)。

2.3 忽略土地用途修正

在成本逼近法的公式中，有一重要概念，叫土地增值收益，其作用是衡量土地因用途等使用條件改變或進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增額，是土地所有者的一種權(quán)益，它包含了級差地租與絕對地租。這種權(quán)益，有時歸國家所有，有時歸集體所有，本文僅考慮歸國家所有的情況。土地增值收益從理論上解決了土地用途對價格的影響。然而在實(shí)踐中，理論的初衷難以落地。土地從原來的農(nóng)地被規(guī)劃為不同用途，其增值可能是幾十倍，甚至幾千上萬倍，如何確定土地增值收益成為成本逼近法的瓶頸。而如今，估價師們多數(shù)不分青紅皂白的按10%～30%的增值收益率計(jì)算增值收益，忽略土地用途的修正，這更使得成本逼近法的地位岌岌可危，成為“最后的選擇”。

3、成本逼近法的改善

3.1 土地增值收益的解決思路

3.1.1 增加用途修正因素

土地的用途對土地的效用有決定性作用。一般情況下，土地效用由低至高，其對應(yīng)的用途應(yīng)為農(nóng)用地、工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地。土地估價實(shí)踐中，我們通常以土地“基本成本”，即土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤之和為基數(shù)，乘以土地增值收益率（一般用10%～30%），作為土地增值收益。當(dāng)用該思路測算工業(yè)用地價格時，測算結(jié)果往往皆大歡喜。這說明，無論是估價從業(yè)者，還是市場經(jīng)濟(jì)主體，潛意識里都接受10%～30%的土地增值收益率適用于工業(yè)用地。因此，我們可以這一結(jié)果為基礎(chǔ)，在成本逼近法的公式中，增加用途修正這一項(xiàng)。具體可以參照當(dāng)?shù)仡C布的基準(zhǔn)地價，根據(jù)同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)不同用途基準(zhǔn)地價比例關(guān)系進(jìn)行修正。這種方法修正，考慮了用途對地價的影響，但仍無法解決市場因素對地價的影響。

3.1.2 市場提取法

根據(jù)近期發(fā)生的土地交易價格與其“基本成本”之間的比例關(guān)系，提取增值收益率?；蛟S有人認(rèn)為，既然有交易案例，那么何不直接用市場比較法評估，何需成本逼近法呢？其實(shí)不然。一是采用市場比較法評估土地價格時，其對可比實(shí)例的要求甚是“苛刻”，而運(yùn)用在提取增值收益率時，要求盡可放寬；二是，除了市場比較法，其它方法都不適用的時候，成本逼近法是不會“嫌棄”我們的，這時用成本逼近法，既是一種檢驗(yàn)，也是報告 “規(guī)范化”的解決之道。值得一提的時，由于交易案例的成交價格，既包含的土地增值因素，也包含了市場供需因素，因此，采用市場提取法確定增值收益時，可不必進(jìn)行用途修正，也無需考慮市場供需因素，實(shí)現(xiàn)了一步到位。

3.2 估價期日修正的改善

傳統(tǒng)的成本逼近法之所以無法實(shí)現(xiàn)估價期日的修正，根本原因是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有與時俱進(jìn)。因此，改善成本逼近法的這一缺陷，應(yīng)從土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的入手。隨著城市化的發(fā)展，城市公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、城市更新項(xiàng)目越來越多，當(dāng)中涉及農(nóng)村集體土地征收和城鎮(zhèn)國有土地收回，這些項(xiàng)目是成本逼近法在社會的實(shí)踐，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往更具現(xiàn)實(shí)意義，可以參考使用。在使用過程中有兩點(diǎn)需注意，一是分析擬參照項(xiàng)目的“公”與“私”的性質(zhì)，并與估價對象和估價目的進(jìn)行“匹配”，選擇合適的補(bǔ)償方案；二是根據(jù)土地取得方式選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。

除參照近期征收拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)外，還可以通過各種價格指數(shù)，對常年未更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。

3.3 區(qū)域因素與個別因素修正

在以征收農(nóng)村集體土地的方式計(jì)算土地取得成本時，通常我們采用的是政府頒布的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)的劃分往往以某一行政區(qū)域?yàn)閱挝唬┤?，以縣為單位制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則該縣內(nèi)所有同類土地都按該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。所以，我們求得的土地取得成本僅代表該區(qū)域內(nèi)的平均標(biāo)準(zhǔn)。為了使土地取得成本“落實(shí)”到待估宗地上，則需經(jīng)過區(qū)域因素修正與個別因素修正。《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中成本逼近法基本公式中并無該項(xiàng)修正，但筆者認(rèn)為，這些修正屬于廣義土地增值收益的范疇，基本公式中原本包含這些內(nèi)容，這些修正的出現(xiàn)，正是估價師們將原本隱含的內(nèi)容逐步具體化形象化的結(jié)果。

至于因素的選擇與修正方法，考慮到這一過程同基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法求取宗地價格的過程相似，故可以參照各地的基準(zhǔn)地價修正體系進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4、結(jié)語

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中列示的成本逼近法基本公式比較簡單，但內(nèi)容更豐富。估價師們在使用成本逼近法評估土地價格時，不應(yīng)拘泥于該基本公式，而應(yīng)透過基本公式，秉著實(shí)事求是的精神，挖掘公式背后的內(nèi)容，使成本逼近法不再成為“最后的選擇”。筆者通過自身估價實(shí)踐，圍繞如何提高成本逼近法評估準(zhǔn)確度，提出幾點(diǎn)思路，以供同行參考。

參考文獻(xiàn)（References）

[1]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，《房地產(chǎn)估價理論與方法》中國建筑工業(yè)出版社.

[2]廣東省土地估價師協(xié)會、估價師資訊網(wǎng)，《全國土地估價師資格考試復(fù)習(xí)指南》（上冊），廣東經(jīng)濟(jì)出版社