摘  要：當前，眾多估價機構(gòu)，為了在激烈的競爭環(huán)境中占有既定份額，主動突圍，努力開拓咨詢顧問業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)來源主要是銀行、開發(fā)商、企業(yè)及政府機構(gòu)，非銀行金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)占比較少，隨著金融機構(gòu)多元化的發(fā)展，估價機構(gòu)如何從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)金融機構(gòu)是我們需要考慮的問題，本文從分析銀行與金融機構(gòu)的關(guān)系出發(fā)，闡述了估價機構(gòu)服務(wù)于非銀行金融機構(gòu)的必要性，明確了估價機構(gòu)可提供的服務(wù)內(nèi)容，進而對銀行業(yè)務(wù)與非銀行金融業(yè)務(wù)進行分析，找出了兩者的共性與區(qū)別，最后以我公司為例進行說明，提出了估價機構(gòu)從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)非銀行金融機構(gòu)的辦法。

關(guān)鍵詞：估價機構(gòu) 業(yè)務(wù)拓展 金融機構(gòu)

今年“兩會”后，金融改革的步伐明顯加快，存款保險制度已于2015年5月落地，利率市場化、匯率市場化、人民幣的自由可兌換、民營銀行的全面放開，包括資本市場的注冊制都會在今年落地。隨著這些改革制度的實施，銀行之間的競爭會更加激烈，有相當一部分的中小銀行或者是村鎮(zhèn)銀行可能會被收購，被兼并，更多的非銀行金融機構(gòu)會崛起。作為跟銀行關(guān)系密切的估價機構(gòu)該如何未雨綢繆，如何借助改革的春風尋求新的發(fā)展機遇，如何轉(zhuǎn)型來順應(yīng)變革的趨勢，是我們必須考慮的問題，本文從分析銀行與金融機構(gòu)的關(guān)系出發(fā)，以非銀行金融機構(gòu)為研究重點，著重分析估價機構(gòu)服務(wù)銀行與服務(wù)非銀行金融機構(gòu)的異同點，最后提出估價機構(gòu)將業(yè)務(wù)拓展到非銀行金融機構(gòu)的辦法。

一、銀行與金融機構(gòu)

（一）銀行與金融機構(gòu)的關(guān)系

我國的金融機構(gòu)，按地位和功能可分為四大類： 第一類，中央銀行，即中國人民銀行。 第二類，銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行，村鎮(zhèn)銀行。第三類，非銀行金融機構(gòu)。主要包括信托、證券、保險、融資租賃等機構(gòu)以及財務(wù)公司等。 第四類，在境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機構(gòu)。以上各種金融機構(gòu)相互補充，構(gòu)成了一個完整的金融機構(gòu)體系。

因此，可以籠統(tǒng)的說，金融機構(gòu)分為銀行和非銀行金融機構(gòu)，銀行只是金融機構(gòu)的一小部分，二者是包含與被包含的關(guān)系，本文所研究的金融機構(gòu)專指非銀行金融機構(gòu)。

（二）非銀行金融機構(gòu)與商業(yè)銀行的區(qū)別

1、資金來源不同。商業(yè)銀行以吸收存款為主要資金來源，而非銀行金融機構(gòu)主要依靠發(fā)行股票、債券等其他方式籌措資金。

2、資金運用不同。商業(yè)銀行的資金運用以發(fā)放貸款，特別是以短期貸款為主，而非銀行金融機構(gòu)的資金運用主要是以從事非貸款的某一項金融業(yè)務(wù)為主，如保險、信托、證券、租賃等金融業(yè)務(wù)。

3、不具有信用創(chuàng)造功能。商業(yè)銀行具有“信用創(chuàng)造”功能，而非銀行金融機構(gòu)由于不從事存款的劃轉(zhuǎn)即轉(zhuǎn)賬結(jié)算業(yè)務(wù)，因而不具備信用創(chuàng)造功能。

（三）主要的非銀行金融機構(gòu)

1、存款性金融機構(gòu)：信用合作社、儲蓄貸款協(xié)會

2、非存款性金融機構(gòu)：保險公司、養(yǎng)老基金組織、信托公司、證券公司、投資公司、財務(wù)公司、小額信貸公司。

二、估價機構(gòu)從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)金融機構(gòu)的必要性

（一）外部環(huán)境的需要

隨著2015年金融改革制度的落地，會有越來越多的民營銀行及非銀行金融機構(gòu)興起，改革的趨勢迫使估價機構(gòu)在做大做強傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，進行調(diào)整戰(zhàn)略，實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

（二）估價機構(gòu)生存與發(fā)展的需要

當前估價機構(gòu)眾多，行業(yè)內(nèi)競爭激烈，傳統(tǒng)的銀行業(yè)務(wù)日益萎縮，為了機構(gòu)的生存與發(fā)展，保持市場上的既定份額，我們必須主動尋求新的業(yè)績增長點，開拓新的業(yè)務(wù)渠道。

（三）非銀行金融機構(gòu)發(fā)展的需要

近年來，隨著信托公司、基金公司、資產(chǎn)管理公司等非銀行金融機構(gòu)的發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍越來越廣，很多涉及到房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)需要估價機構(gòu)的參與（見表1），我們必須看到這一趨勢，調(diào)整內(nèi)部管理模式、人員結(jié)構(gòu)、提高人員技能，適應(yīng)該類金融機構(gòu)的發(fā)展。

表1  非銀行金融機構(gòu)與估價機構(gòu)業(yè)務(wù)上的關(guān)系

（四）估價師發(fā)展的需要

隨著傳統(tǒng)、成熟估價業(yè)務(wù)不斷智能化，估價師往往在做大量機械的重復(fù)工作，沒有充分發(fā)揮自身的專業(yè)價值，估價師的重要性逐漸被弱化，只有拓展業(yè)務(wù)范圍、推進非常規(guī)類業(yè)務(wù)，體現(xiàn)個性化、專業(yè)化的服務(wù)，才能真正實現(xiàn)估價師的專業(yè)價值。

三、估價機構(gòu)服務(wù)銀行與服務(wù)非銀行金融機構(gòu)的共性與區(qū)別

（一）共性

1、估價機構(gòu)資質(zhì)相同

無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機構(gòu)，估價機構(gòu)均需具備基本的行業(yè)資質(zhì)，即房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書（分為一級、二級、三級），土地評估機構(gòu)資質(zhì)證書（全國范圍執(zhí)業(yè)、省內(nèi)執(zhí)業(yè)和注冊所在地執(zhí)業(yè)）。

2、研究對象相同

無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機構(gòu)，估價機構(gòu)的研究對象均是房地產(chǎn)，以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)、租賃權(quán)等。

3、評估程序相同

無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機構(gòu)，均需按照以下的估價程序進行：（1）獲取估價業(yè)務(wù)；（2）受理估價委托；（3）制定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需材料；（5）實地查勘估價對象；（6）分析估價對象價值；（7）測算及確定估價對象價值；（8）撰寫估價報告；（9）內(nèi)部審核估價報告；（10）交付估價報告及估價資料歸檔。

4、估價方法相同

無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機構(gòu)，在確定房地產(chǎn)價值時，均是采用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等基本的估價方法，確定土地價值時，均是采用市場比較法、剩余法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等基本的估價方法。

（二）區(qū)別

銀行業(yè)務(wù)與非銀行金融機構(gòu)業(yè)務(wù)雖然有很多相同的地方，但在估價目的、報告類型、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等方面也有不同，見下表2：

表2  銀行業(yè)務(wù)與非銀行金融機構(gòu)業(yè)務(wù)的區(qū)別

四、估價機構(gòu)服務(wù)于非銀行金融機構(gòu)的舉措

（一）加強主營業(yè)務(wù)的同時，往多元化方向發(fā)展

每家估價機構(gòu)均有自己的主營業(yè)務(wù)，有的以銀行抵押類業(yè)務(wù)為主，有的以征收（拆遷）業(yè)務(wù)為主，有的以政府業(yè)務(wù)為主，有的以咨詢顧問業(yè)務(wù)為主。為了能在行業(yè)里立于不敗之地，占有更多的既定份額，就必須不斷拓展新的業(yè)務(wù)品種，開展除估價主業(yè)以外的資產(chǎn)評估、工程咨詢、工程造價、不動產(chǎn)登記代理等業(yè)務(wù)，這種非常規(guī)業(yè)務(wù)的開展，有利于更好的為非銀行金融機構(gòu)服務(wù)。國內(nèi)幾家規(guī)模較大的估價機構(gòu)均是如此，如深圳國策評估除具備房地產(chǎn)、土地評估資質(zhì)外，還申請了資產(chǎn)評估、證券評估、工程咨詢資質(zhì)、進行了不動產(chǎn)登記代理中介機構(gòu)登記，可以從事資產(chǎn)評估、證券評估業(yè)務(wù)，可以編制項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告、節(jié)能評估報告等，可以從事不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)等，服務(wù)于非銀行金融機構(gòu)的同時也找到了新的業(yè)績增長點，實現(xiàn)了機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）搭建專業(yè)的業(yè)務(wù)團隊

目前，很多估價機構(gòu)為實現(xiàn)銀行平臺的全覆蓋，投入了較大的人力和物力，組成了強大的業(yè)務(wù)團隊。同銀行業(yè)務(wù)一樣，要將業(yè)務(wù)拓展到非銀行金融機構(gòu)，也需要搭建一支專業(yè)的業(yè)務(wù)團隊，負責該類機構(gòu)的對接，同時進行公司非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的宣傳與推廣。在這方面，深圳國策評估也走到了前面，如專門成立了金融事業(yè)部來對接銀行業(yè)務(wù)，成立了公共事業(yè)部來對接政府業(yè)務(wù)，成立了拓展部來對接非銀行金融機構(gòu)，并且已經(jīng)有所成效，已成功簽約了信托公司、投資公司、資產(chǎn)管理公司及小額信貸公司等非銀行金融機構(gòu)。

（三）搭建專業(yè)的技術(shù)團隊

非銀行金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)均是非常規(guī)類及咨詢業(yè)務(wù)，具有項目大、難度大、溝通時間長、方案多變、來回反復(fù)等特點，但收費相對較高，必須搭建專業(yè)的技術(shù)團隊來服務(wù)，目前深圳國策評估不管是技術(shù)部、咨詢部還是資產(chǎn)部，均有專人對接該類業(yè)務(wù)，提供的服務(wù)及產(chǎn)品也得到了客戶的認可，為以后的合作打下了堅實的基礎(chǔ)。

（四）提供差異化、個性化的服務(wù)

非銀行金融機構(gòu)眾多，每家機構(gòu)由于不同的業(yè)務(wù)品種，對產(chǎn)品、對估價機構(gòu)的要求都不同，因此我們需要提供差異化、個性化的服務(wù)。比如，針對信托公司、我們主要提供房地產(chǎn)評估、價值咨詢服務(wù)，針對投資公司，我們主要提供房地產(chǎn)評估、咨詢顧問服務(wù)，針對資產(chǎn)管理公司，我們主要提供不良資產(chǎn)、抵押貸款服務(wù)，針對小額信貸公司，我們搭建了B2B平臺，可以提供網(wǎng)上詢價、微信詢價服務(wù)等。

（五）大數(shù)據(jù)時代互聯(lián)網(wǎng)+的應(yīng)用

隨著非銀行金融機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，對數(shù)據(jù)的需求越來越多，估價機構(gòu)應(yīng)從傳統(tǒng)的作業(yè)方式轉(zhuǎn)為信息化、數(shù)據(jù)化的作業(yè)方式，把紙質(zhì)的東西變成數(shù)據(jù)化的東西，能儲存、能分析、能應(yīng)用，更好的為金融機構(gòu)防范金融風險。目前深圳國策評估已建立了強大的數(shù)據(jù)平臺，開發(fā)了自動估價系統(tǒng)、微信詢價系統(tǒng)、網(wǎng)上詢價系統(tǒng)等智能系統(tǒng)，能夠更方便、更快捷的為客戶服務(wù)，也順應(yīng)了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展需要。

五、結(jié)語

估價機構(gòu)的發(fā)展來源于客戶的發(fā)展及需求，一方面我們要不斷開拓新的業(yè)務(wù)，不斷尋求新的業(yè)績增長點，另一方面我們也要堅持走專業(yè)化的道路，分清專業(yè)化與多元化的關(guān)系。估價機構(gòu)從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)金融機構(gòu)僅是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中一個很小的方面，本文旨在拋磚引玉，期待更多的同行們參與討論。

參考文獻

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[4]好搜百科. 金融機構(gòu). ［EB/OL］http://baike.haosou.com/doc/652600-690785.html

[5]好搜百科. 非銀行金融機構(gòu). ［EB/OL］http://baike.haosou.com/doc/1181574.html