【摘要】隨著我國各種經(jīng)濟(jì)活動的日益頻繁，對房地產(chǎn)估價的需求也隨之不斷增長。2005年建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》至今，大批房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)相繼實現(xiàn)省內(nèi)和跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。在這個過程中，來自于社會性的、行業(yè)性的宏觀層面的問題以及估價機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營管理能力等微觀層面的問題相互交織。本文就估價行業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展的難點(diǎn)與應(yīng)對進(jìn)行了討論。 

【關(guān)鍵詞】估價機(jī)構(gòu)　　跨區(qū)域發(fā)展　　難點(diǎn)與應(yīng)對

一、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)狀

2005年10月12日建設(shè)部令第142號發(fā)布《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》，正式明確了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)設(shè)立異地分支機(jī)構(gòu)的具體要求和相關(guān)操作流程，該辦法的發(fā)布拉開了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)大規(guī)?？鐓^(qū)域發(fā)展的序幕。隨后，一大批房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)相繼實現(xiàn)省內(nèi)和跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

為延伸業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、擴(kuò)大經(jīng)營地域，全國388家一級資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)基本都設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。

從經(jīng)營模式上看，各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在跨區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式上都做了不同的嘗試，目前主要有兩種情況：一是將區(qū)域原有的小規(guī)模房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)通過合并、參股等經(jīng)濟(jì)方式吸納為分支機(jī)構(gòu)。這種模式因為直接吸納當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營的估價機(jī)構(gòu)，在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的流程、業(yè)務(wù)的開展上可利用已有資源快速布局，有一定優(yōu)勢，但是總分公司之間更多關(guān)注利益分成，管理上較難統(tǒng)一，不利于長期發(fā)展；二是該一級評估機(jī)構(gòu)直接在各區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，由機(jī)構(gòu)內(nèi)部分派管理、技術(shù)等骨干帶動分支機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。這種模式在分支機(jī)構(gòu)設(shè)立初期在業(yè)務(wù)開展上的困難比較多，但其成熟統(tǒng)一的管理模式和總部后臺支持能夠保證分支機(jī)構(gòu)在技術(shù)、業(yè)務(wù)等方面穩(wěn)步成長。

從地域上看，目前各機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)布局多集中在北上廣深及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈。

（二）相關(guān)政策

目前專門針對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的跨區(qū)域發(fā)展的相關(guān)政策主要為估價機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的方面。在《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》（2005年10月12日建設(shè)部令第142號發(fā)布，根據(jù)2013年10月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第14號修正）中，第三章“分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立”用五個條款對該項活動做了要求：首先是資質(zhì)等級，只有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以按規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，明確了設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入要求；第二是分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件，包括分支機(jī)構(gòu)的名稱、場所、管理制度、組織架構(gòu)等，對成立分支機(jī)構(gòu)的基本條件做了要求；第3至5條是對分支機(jī)構(gòu)備案、變更以及應(yīng)提交資料等，明確了設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的具體操作流程。

二、估價機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展存在的問題

建設(shè)部于2005年發(fā)布《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》。十年來，各大房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)積極嘗試并不斷總結(jié)改進(jìn)，在跨區(qū)域發(fā)展、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營過程中，無論從整個行業(yè)發(fā)展的角度去看、還是僅僅從某個公司經(jīng)營管理過程去考慮，都還存在著一些問題，筆者從以下幾個方面進(jìn)行了分析：

（一）分支機(jī)構(gòu)在發(fā)達(dá)地區(qū)集中，資源分布不均衡；

各大評估公司的分支機(jī)構(gòu)在布局時一般都將市場目標(biāo)定位在經(jīng)濟(jì)成熟區(qū)域，分支機(jī)構(gòu)選址多集中在北上廣深及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈，而在中西部經(jīng)濟(jì)相對落后的區(qū)域，多以當(dāng)?shù)卦u估公司為主，基本沒有評估公司設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。這就造成兩種情況：一是經(jīng)濟(jì)相對落后的區(qū)域缺少新生力的激勵與帶動，行業(yè)發(fā)展相對較慢；二是新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集中扎堆、與本土房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)展開激烈競爭的現(xiàn)象。這些地區(qū)的市場蛋糕被分薄，行業(yè)素質(zhì)良莠不齊、行業(yè)亂象叢生，地方相關(guān)行業(yè)監(jiān)管部門的管理難度加大。

（二）服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺少競爭優(yōu)勢；

隨著社會的發(fā)展，各種經(jīng)濟(jì)活動日益頻繁，傳統(tǒng)的單一估價業(yè)務(wù)受到阻滯，多元化的估價服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。許多評估公司在跨區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)初期的業(yè)務(wù)往往停留在傳統(tǒng)的抵押和課稅等評估上面，在該區(qū)域缺乏競爭優(yōu)勢，難以打開局面，發(fā)展前景堪憂。同時，集中扎堆的估價機(jī)構(gòu)以單一的估價業(yè)務(wù)為其業(yè)務(wù)重心，服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，使社會對行業(yè)認(rèn)同感降低，使服務(wù)水平、服務(wù)收費(fèi)等受到影響。

（三）人才流失與儲備的矛盾，影響分支機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展；

無論是前文在發(fā)展現(xiàn)狀中提到的哪一種經(jīng)營模式，必要的人才儲備是確保房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展并平穩(wěn)運(yùn)行的前提。目前大多數(shù)已實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的機(jī)構(gòu)都存在不同程度的人才儲備不足的問題。鑒于房地產(chǎn)評估的行業(yè)特殊性，要求估價人員對當(dāng)?shù)剌^為熟悉，所以異地分支機(jī)構(gòu)人員招聘一般以當(dāng)?shù)厝藶橹?。業(yè)務(wù)精英和持證的專職估價師是各機(jī)構(gòu)都希望儲備的人才，但是公司與人才之間也面臨著雙向選擇的問題，公司的發(fā)展平臺、福利待遇、文化理念、行業(yè)口碑等等多種因素決定著人才儲備的穩(wěn)定性。公司集中扎堆，必然造成行業(yè)間互相挖角的現(xiàn)象；缺少競爭優(yōu)勢的同質(zhì)化服務(wù)，既難以多盈利而增加員工的收入也會因長期的單一作業(yè)降低員工的價值感；人才的“儲備－培養(yǎng)－流失－再儲備”已形成一個不良循環(huán)制約著評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，人才流失與儲備的矛盾使得評估機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。

（四）“互聯(lián)網(wǎng)＋”的行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展模式下面臨的壓力

現(xiàn)今越來越多的傳統(tǒng)行業(yè)受到互聯(lián)網(wǎng)的影響發(fā)生著極大的改變，“互聯(lián)網(wǎng)＋”已然成為一個熱詞。隨著科技漸漸滲透到各行各業(yè)，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會與中國土地估價師協(xié)會也在對大數(shù)據(jù)、云估價等進(jìn)行探討；許多估價機(jī)構(gòu)也開始了一些嘗試：比如建立自己的數(shù)據(jù)庫、開發(fā)自動估價系統(tǒng)、提供客戶端口的估價平臺等等。這些嘗試顯然是行業(yè)向“互聯(lián)網(wǎng)＋”方向努力的良好開端，未來這些獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫可能被整合成一個龐大的資源庫，從量與質(zhì)兩個維度對庫內(nèi)數(shù)據(jù)做出要求，我們從數(shù)據(jù)分析結(jié)果中得到的不僅僅是某個物業(yè)的價值，而是有關(guān)于房地產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)分析，比如報酬率等我們以往無法準(zhǔn)確計算的數(shù)據(jù)、比如某種因素對房價的影響程度等用傳統(tǒng)估價方法很難量化的修正幅度，甚至結(jié)合前若干年的房價數(shù)據(jù)考慮在某些相關(guān)因素的影響下對未來的房價進(jìn)行預(yù)測。當(dāng)估價從“科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合”變?yōu)椤翱茖W(xué)與數(shù)據(jù)的結(jié)合”時，估價工作更需要的是一個成熟的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)和一些職業(yè)的數(shù)據(jù)采集人員，這時我們的估價機(jī)構(gòu)將面臨的怎樣的行業(yè)變革。

（五）分支機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)競爭；

評估公司跨區(qū)域設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)勢必與當(dāng)?shù)氐脑u估機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)上展開激烈的競爭，然而傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)市場容量畢竟有限，越來越多的估價機(jī)構(gòu)爭搶業(yè)務(wù)，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了一些壓價、回扣等等不良的商業(yè)競爭手段，擾亂了行業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序、降低了社會對評估行業(yè)的認(rèn)同感。

（六）對異地分支機(jī)構(gòu)的管理缺乏有效管控；

從評估公司異地分支機(jī)構(gòu)的運(yùn)營情況來看，多數(shù)存在總部有效支撐不足的問題。一般評估機(jī)構(gòu)都是以當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)為重心，而跨區(qū)域布局之后面對的是分布在不同地域的分支機(jī)構(gòu)，總部的戰(zhàn)略布局和管理方式都應(yīng)該再提升一個高度。而一些評估公司的總部受管理人員慣性思維、新進(jìn)人員專業(yè)技能的掌握速度等因素的影響，短期內(nèi)難以發(fā)生根本改變，從而對異地分支機(jī)構(gòu)缺乏有效的管控，分支機(jī)構(gòu)的管理出現(xiàn)種種問題。

三、估價機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展的問題應(yīng)對

以上所述的在跨區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)過程中遇到的問題有著一定的關(guān)聯(lián)性，集中設(shè)立、服務(wù)同質(zhì)化是現(xiàn)象，人才儲備、業(yè)務(wù)競爭、總部管控及未來發(fā)展都是由現(xiàn)象衍生出的管理方面的問題。針對估價機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，協(xié)會和有關(guān)部門可從行業(yè)發(fā)展的宏觀角度給予引導(dǎo)并進(jìn)行監(jiān)管。

對于一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會本著對社會、對行業(yè)發(fā)展負(fù)責(zé)的出發(fā)點(diǎn)可以從業(yè)績情況、執(zhí)業(yè)水平、行業(yè)貢獻(xiàn)、社會美譽(yù)度等多個方面對其開設(shè)異地分支機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、水平及能力進(jìn)行考查，允許其分支機(jī)構(gòu)在某個或某些區(qū)域開展業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，特別是跨區(qū)域設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)為拓展業(yè)務(wù)渠道應(yīng)結(jié)合當(dāng)前形勢，多元化開展估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度息息相關(guān)。隨著中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)新發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步推進(jìn)，以及各種對外投資等經(jīng)濟(jì)活動的頻繁，越來越多的開發(fā)商、投資者、企業(yè)、銀行以及政府部門需要有豐富經(jīng)驗的估價師為他們提供估價與咨詢服務(wù)。估價業(yè)務(wù)可以由傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、征收 拆遷、司法、課稅等向更高端進(jìn)行擴(kuò)展：比如擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)過程的全程顧問，或向企業(yè)甚至政府提供咨詢服務(wù)，可以提供可行性研究報告、投資策略分析等報告； 有能力的機(jī)構(gòu)也可通過獲取其他資質(zhì)開展相關(guān)的諸如資產(chǎn)評估、工程咨詢、土地登記代理等業(yè)務(wù)。

在人力資源方面，為確?？鐓^(qū)域發(fā)展的可持續(xù)性以及對異地分支機(jī)構(gòu)的有效管控，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的總部應(yīng)根據(jù)制定的中長期跨區(qū)域發(fā)展規(guī)劃加大跨區(qū)域發(fā)展所需人才的培養(yǎng)力度，尤其是對異地分支機(jī)構(gòu)重要管理崗的培養(yǎng)，做好人才儲備。同時，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，特別要注意培養(yǎng)異地分支機(jī)構(gòu)對企業(yè)文化和經(jīng)營理念的價值認(rèn)同；還需要完善培訓(xùn)機(jī)制，加大對分支機(jī)構(gòu)各層次人員的業(yè)務(wù)及技術(shù)培訓(xùn)；為員工做和職業(yè)規(guī)劃、提供晉升的空間和良性的競爭渠道；完善各項福利待遇。 

在做好上述管理工作的基礎(chǔ)上，總部對各異地分支機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管控，加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，充分利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢分享總部成功的管理經(jīng)驗、成熟的業(yè)務(wù)和技術(shù)體系，注入企業(yè)文化和經(jīng)營理念?？偡謾C(jī)構(gòu)之間做好互動，允許分支機(jī)構(gòu)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況開展行之有效的工作，但要杜絕不良競爭手段。總部應(yīng)強(qiáng)調(diào)技術(shù)提升工作的重要性，積極進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新，為各分支機(jī)構(gòu)提供新的業(yè)務(wù)平臺；能力許可的情況下，可以利用廣布各地的分支機(jī)構(gòu)做好數(shù)據(jù)采集工作，在云評估領(lǐng)域做一些嘗試。

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