1.背景

2016年3月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。該《辦法》從試點(diǎn)范圍、借款人應(yīng)符合的條件、借款用途、價(jià)值確認(rèn)方式、貸款人創(chuàng)新信貸產(chǎn)品及服務(wù)方式、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)确矫骊U明了政策要點(diǎn)。同時(shí)，《辦法》明確界定了什么是農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，即“在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。”該辦法的頒布有利于盤活農(nóng)村資產(chǎn)，增加了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的資金渠道，降低銀行壞賬的比例。

早在2007年，成都獲批為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)等方面進(jìn)行了有益的探索。2009年成都市出臺(tái)的《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第五條中的第三點(diǎn)明確規(guī)定，“抵押人辦理土地性質(zhì)為宅基地使用權(quán)的農(nóng)村房屋抵押時(shí)，應(yīng)將該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，向集體土地所有權(quán)人申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，承諾今后不再申請(qǐng)宅基地，并在國(guó)土資源管理部門辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)”。而今年出臺(tái)的《辦法》，明確規(guī)定了在試點(diǎn)范圍內(nèi)，農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)可直接用于抵押貸款。表明了我國(guó)在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)方面向前邁進(jìn)了一步。

2.農(nóng)民住房類型

農(nóng)民住房包括農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)具有如下特征：①宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；②宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅；③宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅”制；④宅基地的初始取得是無(wú)償?shù)摹?/span>

就目前而言，四川地區(qū)農(nóng)民住房的類型一般有以下兩種：①農(nóng)村房屋集中區(qū)，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整理專項(xiàng)規(guī)劃，通過(guò)拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，在集體建設(shè)用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。包括新居工程、新型社區(qū)；②農(nóng)村散居點(diǎn)房屋，是指零星宅基地及其他零星建設(shè)用地上的農(nóng)村房屋。

3.農(nóng)民住房抵押貸款價(jià)值評(píng)估的探索

根據(jù)《辦法》第九條，“借貸雙方可采取委托第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、貸款人自評(píng)估或者雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價(jià)值”。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)會(huì)采取第一種方式確定房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價(jià)值。

雖然經(jīng)過(guò)了多年的試點(diǎn)，但目前成都僅有成都農(nóng)商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等少數(shù)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展了農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，隨著政策、法律的不斷完善，將有更多的銀行參與這場(chǎng)改革。作為房地產(chǎn)評(píng)估公司，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，積極投身農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款價(jià)值評(píng)估實(shí)踐，它將成為評(píng)估行業(yè)新興的業(yè)務(wù)來(lái)源。

根據(jù)《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范（試行）》，農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)可運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。針對(duì)農(nóng)民住房最常用的方法為比較法、收益法、成本法。從評(píng)估理論來(lái)講，農(nóng)民住房與國(guó)有土地上房地產(chǎn)的評(píng)估思路是一致的，但是在實(shí)際操作中，由于受到我國(guó)現(xiàn)有法律體系的限制，農(nóng)民住房的市場(chǎng)交易、租賃不如國(guó)有土地上房地產(chǎn)活躍，因此在實(shí)際操作中，更應(yīng)注重每個(gè)估價(jià)對(duì)象的特殊性。下面就成本法、比較法、收益法在農(nóng)民住房抵押貸款價(jià)值評(píng)估中實(shí)際運(yùn)用做簡(jiǎn)要描述。

3.1成本法

成本法是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論為依據(jù)，測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

農(nóng)民住房抵押貸款價(jià)值=農(nóng)民住房市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款

                    =宅基地價(jià)格+建筑物重置成本-法定優(yōu)先受償款

宅基地價(jià)格應(yīng)怎么求取呢？因受現(xiàn)有土地制度限制，宅基地僅在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，且交易不活躍，因此不宜采用比較法、收益法。最具有操作性的方法是根據(jù)區(qū)域內(nèi)平均征地補(bǔ)償成本計(jì)算得出宅基地價(jià)格。

3.2比較法

比較法是基于替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實(shí)物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)

在使用該方法時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：①該方法僅適用于交易流轉(zhuǎn)活躍的地區(qū)；②重點(diǎn)關(guān)注房屋建筑面積與宅基地使用權(quán)面積的比例。

3.3收益法

收益法是基于預(yù)期收益原理，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝房地產(chǎn)年凈收益÷（房地產(chǎn)報(bào)酬率-收益年遞增率）×[1-（1+收益年遞增率）^{房地產(chǎn)的收益期}/（1+房地產(chǎn)報(bào)酬率）^{房地產(chǎn)的收益期}]

在使用該方法時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：①該方法僅適用于租賃流轉(zhuǎn)活躍的地區(qū)；②重點(diǎn)關(guān)注房屋建筑面積與宅基地使用權(quán)面積的比例；③租金內(nèi)涵與報(bào)酬率的確定。

4.實(shí)踐

早在多年前，我國(guó)就開(kāi)始了農(nóng)村房地產(chǎn)及集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索與實(shí)踐，但時(shí)隔多年僅有少數(shù)的銀行參與這項(xiàng)改革，筆者認(rèn)為，抵押物處置變現(xiàn)受到限制是原因之一。

《土地管理法》及早期出臺(tái)的一系列政策、法規(guī)就是抵押物處置變現(xiàn)的“緊箍咒”。如：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋僅在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行交易；《土地管理法》62、63條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外” 。上述種種限制不僅制約了農(nóng)村房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，也會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)參與這場(chǎng)改革的積極性。

從近幾年有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策出臺(tái)中，可以看出我國(guó)在改革道路上邁出的堅(jiān)定步伐。隨著探索與實(shí)踐的深入，我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)改革的春天。