摘要:估價實務(wù)中，經(jīng)常遇到在建工程抵押評估，那么什么樣的在建工程可以抵押呢，在建工程抵押評估應(yīng)運用什么方法并注意什么呢？本文將從在建工程的定義出發(fā)，闡述在建工程抵押的條件及對在建工程進行抵押評估方法的選擇及各方法評估時的注意事項。

關(guān)鍵詞：在建工程  抵押條件  評估方法

在建工程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建、擴建，或技術(shù)改造、設(shè)備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。而房地產(chǎn)評估中涉及到的在建工程主要指正在建造的建筑物及其附屬土地。建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。該辦法對在建工程抵押的解釋說明了兩點：一是在建工程抵押貸款所得資金必須用于該工程后續(xù)開發(fā)建設(shè)，不得用作他用，二是已經(jīng)完工的工程或后續(xù)不需要再投入建設(shè)資金的工程不屬于在建工程抵押的范圍。

物權(quán)法明確規(guī)定，正在建造的建筑物可以設(shè)定抵押，此處正在建造的建筑物即為我們平時所稱“在建工程”。同時，根據(jù)物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。那就是說以正在建設(shè)中的在建工程所占有的土地進行抵押時，其上方建筑物連同土地自動抵押，處置該在建工程時所包含的建筑物價款也可以用于優(yōu)先受償。物權(quán)法第二百條同時規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

一般來說，無論在建工程進行到哪一步，都可以進行抵押評估。但是在建工程抵押需滿足權(quán)屬清晰，建設(shè)合法、賬務(wù)清楚的條件。權(quán)屬清晰，是指抵押人是否擁有擬抵押在建工程的完全產(chǎn)權(quán)，此時須核實土地使用權(quán)人與建設(shè)方是否為同一主體或合作開發(fā)，如果合作開發(fā)，須明確歸屬于抵押人所占份額。實務(wù)中，經(jīng)常遇到工程分期開發(fā)的情況，此時抵押部分在建工程時，須對土地進行分攤，一般按建筑面積或價值比例進行分攤。對于已有部分預(yù)售的在建工程，已預(yù)售部分不得進行抵押，評估時須扣除此部分。建設(shè)合法是指在建工程抵押必須經(jīng)國家相關(guān)權(quán)力部門經(jīng)法律程序?qū)徟@得相關(guān)批文，其必須取得的相關(guān)證件是否齊全，包括《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等。評估時須收集上述證件并核實是否在有效期內(nèi)，查勘現(xiàn)場施工情況及查驗現(xiàn)場施工圖紙，核實是否按已批準的規(guī)劃進行施工，未取得相關(guān)證件的在建工程或未按規(guī)劃施工的在建工程均為違章建筑，其不受法律保護，更不能進行抵押或用以清償法律文書確定的債務(wù)。賬務(wù)清楚是指核實發(fā)包方與承包方的工程款是否按合同結(jié)算，如有拖欠工程款，則須在抵押價值中扣除，依法處理該在建工程時，該工程款須優(yōu)先受償，即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的優(yōu)先受償權(quán)。

那么在建工程的評估可以使用什么方法，各種方法在運用中又需要注意什么？眾所周知，在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些在建工程完工進度差異大，造價差異大、種類差異大，從而可比性差，市場無法找到相似案例，故很難運用市場比較法進行評估，由于工程尚未完工，無法產(chǎn)生收益，故收益法也不適用與在建工程評估。行業(yè)內(nèi)比較接受的在建工程評估方法為剩余法和重置成本法，對于即將完工的在建工程，也可以運用形象進度法進行評估。

重置成本法評估在建工程的計算公式為：在建工程評估值=（工程建安綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本+合理利潤）*工程完工程度，工程完工程度是指評估時已完成的工程概算造價與該項工程總概預(yù)算造價之比。該方法的原理是計算在正常條件下，在評估基準日重新形成該在建工程已完成的工程量所需發(fā)生的全部費用。在運用重置成本法評估時須注意對于停工項目，須計算其實體性、經(jīng)濟性及功能性三類貶值。實體性貶值指自然條件對工程破壞造成的貶值，功能性貶值指該工程的用途、設(shè)計、裝修、設(shè)備及使用功能落后造成的貶值，經(jīng)濟性貶值指未達到設(shè)計生產(chǎn)能力程度造成的貶值。由于在建工程價值并非工程各項投入的簡單相加，此時要根據(jù)市場情況合理確定其潛在利潤。

形象進度法評估在建工程是指選擇足夠的可比銷售實例，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程的方法。形象進度法評估在建工程公式：在建工程價值=建造完成后的房地產(chǎn)市場價值*工程形象進度百分比。形象進度法適合于工程完工或接近完工的情況，評估時需要注意工程進度與付款進度不一致的情況，合理確定工程的形象進度。

剩余法的原理是用開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值扣除后續(xù)建設(shè)所需投入資金，得到現(xiàn)有工程評估價值的方法。運用剩余法評估在建工程的公式為:在建工程評估值=預(yù)期開發(fā)價值-續(xù)建開發(fā)成本-續(xù)建管理費用-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程稅費。在運用剩余法評估在建工程時需注意扣除的相關(guān)成本為續(xù)建的成本，續(xù)建投資利息不僅包含后續(xù)投入工程的開發(fā)成本及相關(guān)費用的利息，也包含取得在建工程的利息，取得在建工程的款項視為初始投入成本，計息期須覆蓋整個續(xù)建期，約定其它付款期限的除外。而開發(fā)完成后價值可以根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)的特點及市場條件運用市場比較法或收益法等方法評估得出。同重置成本法，剩余法評估中也涉及到利潤問題，此時同樣需要根據(jù)工程具體情況及市場實際情況確定合理利潤。

由于在建工程種類繁多，個性突出，具體工程量不同，造價差異大，實際評估工作中需要根據(jù)不同在建工程的具體特點進行分析，選擇合適的評估方法，并對傳統(tǒng)的評估方法進行特殊修正后靈活運用。