摘要：房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展，讓居者有其屋，一直是一項(xiàng)長期工程，除了有能力的市民能夠通過自身努力購買市場商品房解決住房需求，租房者作為一個(gè)龐大的群體也需要得到安置，特別是在一線城市，高起的房價(jià)讓越來越多的人望而卻步，保障類房地產(chǎn)這更是民生工程，需要政府引導(dǎo)、企業(yè)支持共同推進(jìn)租賃市場的發(fā)展。房地產(chǎn)評估能夠參與到哪些環(huán)節(jié)，為政府、企業(yè)服務(wù)，推進(jìn)租賃市場的發(fā)展是本次關(guān)注的話題。

關(guān)鍵詞：保障類  房地產(chǎn)租賃  估價(jià)服務(wù)

2017年12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。租賃市場作為重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，國家調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段，深圳作為改革開放的一線城市，在保障類房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展上有其自己的特性，本文探索估價(jià)機(jī)構(gòu)在保障類住房租賃市場的高質(zhì)量、創(chuàng)新性的估價(jià)服務(wù)，對拓展業(yè)務(wù)品種，助力租賃市場的發(fā)展提供思考的方向。

一、租賃市場空間巨大

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，2017年末，我國城鎮(zhèn)常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎?城鎮(zhèn)化率)為58.52%。深圳作為一線城市，每年人口凈流入均呈上升趨勢，高房價(jià)無形給來深建設(shè)者設(shè)置了一個(gè)門檻，再加上限購令等政策的強(qiáng)制實(shí)施以及晚婚晚育趨勢的日益嚴(yán)峻，租房已經(jīng)潛移默化被越來越多的人接受，流動(dòng)人口構(gòu)成住房租賃市場的主要需求。

2016年7 月 30 日，深圳市政府舉行了《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》利用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配建人才住房。除利用公共設(shè)施上蓋及周邊用地配建人才住房外，招拍掛出讓的商品住宅項(xiàng)目用地應(yīng)配建不少于總建筑面積 10% 的人才住房；城市更新項(xiàng)目人才住房基準(zhǔn)配建比例不低于 15%；新建或擴(kuò)建的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建設(shè)不少于總建筑面積 25% 的人才公寓。2018年6月5日，深圳正式對外發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確表示深圳將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，計(jì)劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。

從上述數(shù)據(jù)可以看出保障類房地產(chǎn)早已開始布局，未來占比會(huì)達(dá)到60%。從深圳市最新公布的數(shù)據(jù)計(jì)劃到2035年，籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。從當(dāng)前趨勢來看，政策推進(jìn)的速度和設(shè)定的目標(biāo)均高于預(yù)期。但是租賃的大規(guī)模供給還有一個(gè)較長的過程，從2016年年末獲得的土地用于租賃部分至少需要在2018年才開始逐漸入市。房源的增量也是一個(gè)遞增的過程。

二、保障類租賃市場劃分

從市場上投入的保障房租賃市場來看，可以劃分為兩類，一是政府主導(dǎo)的主流租賃市場，二是國企、開發(fā)商等社會(huì)類的租賃市場，下面從兩個(gè)側(cè)面進(jìn)行分析。

1、政府主導(dǎo)類保障房租賃市場

保障房可以分為銷售型保障房和租賃型保障房，目前市場上出現(xiàn)的主要有公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)、共有產(chǎn)權(quán)房。政府獲取房源的渠道主要有兩種：一是政府從市場上出讓居住用地，招拍掛出讓的商品住宅項(xiàng)目用地應(yīng)配建不少于總建筑面積 10% 的人才住房，由開發(fā)商建好后移交給政府，政府統(tǒng)一進(jìn)行租賃；二是政府直接從市場上租賃二手房源，例如城中村，農(nóng)民房改造是保障類房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計(jì)，深圳共有1427個(gè)城中村，建有農(nóng)民房3.5萬棟，占據(jù)全市住房面積的49％，容納了深圳520萬的城市人口。如此龐大的數(shù)據(jù)，為保障房的租賃提供了可觀房源?；蛘呦蜷_發(fā)商購買整棟商品房，重新包裝，進(jìn)行租賃，亦可租賃第三方企業(yè)裝修后的房產(chǎn)直接租賃。

2、社會(huì)類保障房租賃市場

隨著政府對租賃市場的全面鋪開，從土地一級市場開始增加租賃市場的房源，各地國土部門紛紛響應(yīng)號召，2017年11月10日深圳市土地房產(chǎn)交易中心出讓首宗全年期“只租不售”住宅用地，深圳市人才安居集團(tuán)有限公司以公開掛牌方式成功出讓，這也是2017年深圳首塊住宅用地出讓。2018年8月底公開掛牌出讓的3宗居住用地依然為純租賃型，其中2宗地塊分別位于光明新區(qū)和大鵬新區(qū)，總面積2.1萬㎡，用于建設(shè)全年期（70年）自持租賃住房，分別由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司、深圳市大鵬人才安居有限公司以掛牌起始價(jià)3.8億元、1.45億元競得。住宅自持租賃住房面積分別為2.3萬㎡，2.8萬㎡。另外一宗位于龍華區(qū)的1.53萬㎡居住用地，用于建設(shè)普通商品住房，配建公共租賃住房，初始配建面積為0.92萬㎡。土地采用“單限雙競”方式進(jìn)行掛牌出讓，最終由深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司以人民幣1.17億元競得，建成后無償移交的公共租賃住房面積為1.24萬㎡。所建商品住房自取得套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

雖然未來的經(jīng)營模式還未得知，但深圳市各區(qū)的增量供應(yīng)已經(jīng)陸續(xù)鋪開，人才房只租不售意味著供應(yīng)最終落入租賃市場，在新增供應(yīng)量的同時(shí)加快租賃住房市場的發(fā)展。結(jié)合后續(xù)可能出臺(tái)的一系列鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展政策、金融支持政策、針對市場各方行為的管理?xiàng)l例等，我們可以預(yù)期一個(gè)政策鼓勵(lì)的、快速發(fā)展的、運(yùn)行規(guī)范的住宅租賃市場，以及租購?fù)瑱?quán)的市場環(huán)境，這將會(huì)是一個(gè)全新的住房消費(fèi)理念和房地產(chǎn)新階段。

三、估價(jià)可以參與的服務(wù)

從房源的取得、分配到實(shí)際租賃，從企業(yè)前期評估、開發(fā)經(jīng)營亦或者包裝租賃......住房租金科學(xué)合理的確定、住房租賃企業(yè)融資、市場租金監(jiān)測監(jiān)管等住房租賃市場領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了多方面的需求，怎么樣針對相應(yīng)的版塊提供服務(wù)，需要我們不斷的探索創(chuàng)新。

1、市場租金的調(diào)研評估

對于政府主導(dǎo)類租賃服務(wù)：政府按市場租金收購房源再進(jìn)行包裝出租，在這個(gè)過程中，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同、地段不同、品質(zhì)不同可能導(dǎo)致租金存在較大差異，如何確定合理的租金價(jià)值是估價(jià)機(jī)構(gòu)可以去拓展的空間，另外雖然位置導(dǎo)致的市場租金存在差異是正常現(xiàn)象，但是在實(shí)際租賃過程中，有些位置欠佳，配套設(shè)施不完善的地區(qū)，即使租金便宜，物業(yè)的空置率仍然很高，畢竟交通和時(shí)間成本也是不可忽略的因素之一，這就導(dǎo)致保障房并未真正發(fā)揮其作用，所以估價(jià)機(jī)構(gòu)可以參與到政府前期保障房選址的過程中去、甚至后期租金的談判，最終確定租金價(jià)格，亦可同樣適用于政府租用房企收購物業(yè)重新裝修再出租的情況。

2、住房租賃企業(yè)融資

保障房一直是融資的難點(diǎn)所在，但在未來這一部分又是關(guān)注的重點(diǎn)，因此，融資模式備受關(guān)注。銀行貸款在保障性住房建設(shè)上的投入不容忽視，是保障房建設(shè)資金的重要來源之一，主要為政策性銀行和國有商業(yè)銀行，貸款資金額度大、成本低。但僅僅停留在常規(guī)類銀行抵押類的貸款融資渠道是不夠的，保障類住房大多出租，雖然租金回流小，但收益穩(wěn)定，所以發(fā)行REITs或者類REITs的產(chǎn)品模式在不斷的探索創(chuàng)新中，信托基金擁有與成熟的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)，可以有效的疏導(dǎo)社會(huì)資金。那么估價(jià)機(jī)構(gòu)在助力類似產(chǎn)品的時(shí)候就需要在實(shí)際測算時(shí)建立合理的租金收益模型，預(yù)測租金的現(xiàn)金流、報(bào)酬率的取值以及遞增率等等都是至關(guān)重要的影響因素。

3、市場租金監(jiān)測監(jiān)管

商品房的限購會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)租金的上漲，租房需求大量釋放會(huì)將房租推至季節(jié)性“波峰”，同時(shí)伴隨一些大型住房租賃企業(yè)對長租公寓的加速布局?jǐn)U張，部分地區(qū)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)為爭奪房源哄抬租金、高價(jià)收房的現(xiàn)象，這在一定程度上推高了區(qū)域租金。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在其中都可以提供相應(yīng)的服務(wù)，租賃價(jià)格的動(dòng)態(tài)監(jiān)測以及房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)變化監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)異常區(qū)域，提供預(yù)警，保障租戶的權(quán)益，維持市場的穩(wěn)定，在政府制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)的前提下，幫助監(jiān)管租賃市場系統(tǒng)管控體系，促進(jìn)租賃市場可持續(xù)發(fā)展。目前全國多地相繼上線官方租賃服務(wù)平臺(tái)，深圳目前也在籌建當(dāng)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以網(wǎng)圖的展現(xiàn)方式對應(yīng)具體的租戶，實(shí)行點(diǎn)對點(diǎn)詳細(xì)服務(wù)。

四、結(jié)語

綜上所述，保障房的租賃經(jīng)營目前還在不斷探索創(chuàng)新中，各地政府也相繼出臺(tái)一系列的政策保障租賃市場有序、健康的發(fā)展，這也正好給了估價(jià)機(jī)構(gòu)很多的空間去填充學(xué)習(xí)，拓展新的領(lǐng)域、提供配套的、高質(zhì)量的服務(wù)。