摘　要：高質(zhì)量估價是新經(jīng)濟形勢下對房地產(chǎn)估價服務(wù)的新要求，房地產(chǎn)押品管理中高質(zhì)量的估價服務(wù)是房地產(chǎn)估價機構(gòu)與金融機構(gòu)合作的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)押品管理在房地產(chǎn)估價中體現(xiàn)在三個階段：對押品的調(diào)查與評估，押品存續(xù)期管理，押品處置。在押品管理的高質(zhì)量估價服務(wù)中，估價人員應(yīng)當(dāng)認真履行估價程序，盡職調(diào)查，實地查勘；遵循謹慎原則，對押品保守估價；根據(jù)押品管理的不同要求，出具多種評估價值建議，如抵押價值、抵押凈值、處置價值、重組價值等等，并對押品的變現(xiàn)能力進行分析，做出風(fēng)險提示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)押品管理；高質(zhì)量估價；抵押

一、前言

近年來，我國經(jīng)濟從高速增長階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展階段，在新時代下，估價服務(wù)也需順應(yīng)時代的發(fā)展，科學(xué)理性分析房地產(chǎn)市場，進行高質(zhì)量估價專業(yè)服務(wù)。在房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)收益價值，得益于房地產(chǎn)持有期收益和轉(zhuǎn)售收益。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，房地產(chǎn)價格大多依賴房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售收益，持有期間收益較低，這必然要導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的變革。在變革中的房地產(chǎn)價值評估需要綜合考慮押品的價值趨勢，在房地產(chǎn)押品管理中，要做好房地產(chǎn)市場分析，理性高質(zhì)量評估房地產(chǎn)價值。

二、房地產(chǎn)押品管理現(xiàn)狀及問題

金融機構(gòu)在押品管理上比較依賴于房地產(chǎn)估價機構(gòu)，存在內(nèi)部管理體制問題。目前金融機構(gòu)在押品管理上主要體現(xiàn)在以下方面：

（一）對于押品缺乏內(nèi)部審核。對押品的管理制度和體系不健全，缺乏相應(yīng)的崗位職責(zé)，而相關(guān)人員又缺乏必要的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。由此造成對押品理解不充分，對于企業(yè)有意的騙貸、高貸無辨識能力。在競爭激烈的金融市場中，商業(yè)銀行為了吸引或留住客戶，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)押品估值有操控的現(xiàn)象，使得押品出現(xiàn)非理性、非謹慎性的評估值。

（二）抵押率的確定不合理。商業(yè)銀行自身的局限性導(dǎo)致其在抵押率確認方面缺乏一定的客觀性和變通性，難以根據(jù)不同特征的押品價值走勢對抵質(zhì)押品抵押率進行動態(tài)調(diào)整，因此削弱了押品違約損失的防控作用。

（三）信息管理不規(guī)范。大多數(shù)商業(yè)銀行的內(nèi)部管理系統(tǒng)雖然已經(jīng)安裝了抵質(zhì)押品管理的相關(guān)模塊，但是并沒有實現(xiàn)對押品的全流程管理，系統(tǒng)無法記錄基于貸款損失率的風(fēng)險要素和特征。

（四）價值跟蹤管理不到位。缺乏押品貸后管理，押品存續(xù)期，商業(yè)銀行要進行押品價格的動態(tài)監(jiān)測，按規(guī)定頻率對押品進行價值重估，預(yù)防信貸風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)押品管理中的高質(zhì)量估價服務(wù)

房地產(chǎn)估價貫穿押品管理的始末，主要有事前控制--對押品調(diào)查與評估、事中動態(tài)監(jiān)測--押品存續(xù)期管理、事后處置--押品處置。

（一）對押品的調(diào)查與查勘

商業(yè)銀行應(yīng)對抵押（出質(zhì)）人以及押品情況進行調(diào)查并形成書面意見，內(nèi)容包括但不限于押品權(quán)屬及抵質(zhì)押行為的合法性、押品及其權(quán)屬證書的真實性、押品變現(xiàn)能力、押品與債務(wù)人風(fēng)險的相關(guān)性等。房地產(chǎn)估價要以現(xiàn)場調(diào)查為主進行實地查勘，考慮押品的風(fēng)險：是否真實存在，權(quán)屬信息是否清晰正確，是否具備良好的變現(xiàn)能力等。估價人員一定要遵守估價程序，親自到現(xiàn)場進行查勘，分析估價對象的內(nèi)外部狀況，認真核對產(chǎn)權(quán)證原件和實物的異同。實地查勘、核實抵押物的真實性是估價師必須親自做的核心工作之一。少數(shù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)違反職業(yè)道德，實行“走過場式”評估,不去現(xiàn)場實地查勘。這樣做有可能隱藏押品的真實信息。查勘不僅僅是拍照，不能由委托方代勞。

（二）分析押品狀況，謹慎評估

   分析估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況，比對其與同類型其他物業(yè)的優(yōu)劣勢，以便更準(zhǔn)確地對押品進行估值，在估價服務(wù)中謹慎處理。

對于大宗押品比如整棟大廈、整棟商場，若抵押權(quán)實現(xiàn)后處置，購買該物業(yè)所需資金量大，一次性買斷的買家少、變現(xiàn)難等，無法處置或處置價格往往較單套價格大幅度降低。

考慮估價對象的區(qū)位因素，是否有遮擋物，是否有立交橋影響估價對象的出行等。估價對象是否存在特殊性，如某住宅小區(qū)一樓的底商，房產(chǎn)證上明確載明樓層為一樓。經(jīng)實地查勘，估價對象樓下有露窗式地下室，出入底商需要從小區(qū)內(nèi)部上坡后通行，和正常一樓的底商有不同的出入口。因此估價對象價值和正常臨街的一樓底商相差甚遠。

對于整棟物業(yè)分層抵押、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無獨立通道或不能合法享有及分攤整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施，其價值要謹慎處理。如商場里的某小商鋪，如果商場整體經(jīng)營不善，小商鋪必然受到影響而大大降低商鋪價值。這類房地產(chǎn)相比于單套獨立經(jīng)營的物業(yè)會貶值，因此要合理評估其價值，充分考慮處置風(fēng)險。

（三）關(guān)注押品變現(xiàn)能力，高質(zhì)量風(fēng)險提示

押品價值與周圍環(huán)境息息相關(guān)，關(guān)注押品變現(xiàn)能力大方面主要體現(xiàn)在市場價格是否發(fā)生較大波動，押品擔(dān)保的債權(quán)是否形成不良，有無大的經(jīng)濟形式或規(guī)劃變化等。

關(guān)注押品變現(xiàn)能力還應(yīng)關(guān)注押品自身狀況的變化，做出高質(zhì)量估價服務(wù)。對于在建工程，關(guān)注工程進度和預(yù)售情況。提示在建工程不能按時按質(zhì)量完工所帶來的風(fēng)險，或者竣工驗收后不能依法取得產(chǎn)權(quán)登記、無法進行銷售的風(fēng)險。

關(guān)注押品是否拆改。對于有結(jié)構(gòu)改造、建筑物移除的要充分考慮其對價值的影響，提示處理風(fēng)險。而對于押品土地上有新增建筑物時，也應(yīng)該考慮其不在證建筑物對整體押品價值的影響。如：押品土地上有除抵押物外的其他建筑物，而該建筑物雖然沒有進行抵押登記，也要考慮其存在的他項權(quán)利。一般情況下，在押品處置時，會連同同宗土地上的建筑物一起處置，若該建筑物存在拖欠工程款或其他優(yōu)先受償款，拍賣所得需要先行扣減該建筑物的優(yōu)先受償款。因此押品拆除、改造、新增，都會影響押品的處置。

關(guān)注押品是否存在他項權(quán)利，土地的他項權(quán)利主要有地役權(quán)、地上權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、土地租賃權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)、土地抵押權(quán)等。房屋他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、典質(zhì)權(quán)、繼續(xù)權(quán)等權(quán)利。一個租賃期長、租金嚴重低于市場租金且解約成本高的租賃合同，及一個租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴重降低押品價值。長租期、低租金或一次性付清租金的押品，商業(yè)銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人。

（四）對押品價值判定，并實施動態(tài)監(jiān)測

根據(jù)金融機構(gòu)對押品的價值類型要求，出具不同的押品價值，如抵押價值、抵押凈值，不要低估押品交易費用、交易稅費。押品存續(xù)期，要進行押品價格的動態(tài)監(jiān)測，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和金融機構(gòu)聯(lián)合，按規(guī)定頻率對押品進行價值重估。充分檢測押品實物、區(qū)位和權(quán)益的變化，高質(zhì)量做好貸后風(fēng)險關(guān)注。

四、押品管理的高質(zhì)量估價服務(wù)對于估價師的專業(yè)要求

對于高質(zhì)量的押品管理服務(wù)，要求房地產(chǎn)估價師具有更高專業(yè)要求：

（一）在接受委托階段，對估價項目進行篩選

房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)押品評估中處于中介服務(wù)業(yè)的位置，是房地產(chǎn)押品價值的直接參與者，因此估價機構(gòu)與估價人員的技術(shù)水平和職業(yè)素養(yǎng)與道德是房地產(chǎn)押品管理中風(fēng)險的直接誘因，在接受估價委托時，由于市場競爭激烈，委托方可能會提出高估房地產(chǎn)押品價值的不合理于要求，在業(yè)務(wù)委托階段，估價師應(yīng)該避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，拒接要求不合理估值的評估項目。

（二）搜集估價資料，實地查勘，做到盡職調(diào)查

委托人提供虛假信息或資料有缺陷的權(quán)屬證明時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價人員有義務(wù)對其權(quán)屬情況進行核實。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，對搜集的估價所需資料應(yīng)進行檢查，當(dāng)估價委托人是押品權(quán)利人時，應(yīng)查看押品權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定押品的權(quán)屬狀況。

盡職調(diào)查中，實地查勘是專業(yè)估價人員必須親自做的核心工作之一，且實地查勘需做到：（1）應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對押品的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況；（2）拍攝反映押品內(nèi)外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于押品的其他資料；（3）應(yīng)填寫實地查勘記錄，記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間的人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

（三）合理選用估價方法，謹慎確定評估值

押品包括住宅房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠房、土地使用權(quán)、在建工程等多種類型，針對不同的押品種類，房地產(chǎn)估價師應(yīng)根據(jù)押品的實際情況及特點，采取合理的估價方法，在估價方法中選取合理的參數(shù)。估價方法或估價參數(shù)選取不適當(dāng)，往往會是押品價值出現(xiàn)不合理的估值。押品為在建工程時，要考慮在建工程是剛投入建設(shè)、接近完工或停工階段，若停工時間較久的在建工程還應(yīng)考慮在建工程是否存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。

五、小結(jié)

在新經(jīng)濟形勢下，高質(zhì)量的估價服務(wù)是對當(dāng)代房地產(chǎn)估價機構(gòu)越來越高的要求。高質(zhì)量估價貫穿押品管理、城市更新、司法處置、租賃經(jīng)營、資產(chǎn)證券化等多個領(lǐng)域。房地產(chǎn)押品管理在高質(zhì)量估價服務(wù)中，不僅要謹慎考慮押品的價值，關(guān)注變現(xiàn)能力和風(fēng)險，還要實時拓寬估價業(yè)務(wù)，提示金融機構(gòu)對押品定期監(jiān)測，動態(tài)監(jiān)控押品的債權(quán)保障作用和風(fēng)險緩釋能力，將業(yè)務(wù)管控規(guī)則嵌入估價服務(wù)中去，加強押品管理，防范抵質(zhì)押業(yè)務(wù)風(fēng)險。