摘要：購置辦公樓項目可行性研究報告是企業(yè)購置辦公用房投資活動之前，由可行性研究主體（一般是專業(yè)咨詢機構）對市場、收益、技術、法規(guī)等項目影響因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項目必要性、項目是否可行，評估項目經(jīng)濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復的文件。

關鍵字：購置辦公樓，可行性研究，評估思路

一、購置辦公樓項目可行性研究的評估意義

購置辦公樓項目可行性研究與一般的房地產估價的最大不同在于：購置辦公樓項目是主要是分析從企業(yè)自身使用辦公場的需求出發(fā)是否應購置或投資物業(yè)為目的，房地產估價以評估房地產的價值為目的。

購置辦公樓項目可行性研究和一般的房地產投資項目可行性研究相比，也有不一樣的特點。一般的房地產投資項目(以建成后全部銷售的房地產項目為例）是：項目建成之后形成產品，產品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。而購置辦公樓項目可行性研究是：企業(yè)使用的資金結合自身對辦公用房的需求，達到把風險投資最大利潤化。

二、購置辦公樓項目可行性研究特點

（一）前瞻性

購置新的辦公樓應著重超前性、預見性、發(fā)展性。購置或租賃后的辦公用房使用周期少則二、三年，多則三、五年，甚至更長，如果沒有超前的眼光或預見性，只投入不產出，企業(yè)的損失是巨大的。因此，在市場調研階段，要預測區(qū)域辦公用房未來的開發(fā)與投資市場情況；在投資分析階段，要預測未來售價、租金、資金流量等的走向。

（二）地域性

購置辦公樓項目地域性特點有三個方面：1、要考慮辦公用房項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。由于不同區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、市場狀況的差異，辦公用房的價值不一樣。2、要考慮辦公樓的市場情況，把握辦公用途的供求、市場的消費等。3、要考慮辦公樓項目的區(qū)位情況，所在的自然區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、社會區(qū)位等。

（三）科學性

由于是作為企業(yè)自身在選擇辦公樓后是使用購買還是租賃方式，作為自己投資決策的最佳方案。評估的科學性在于，結合企業(yè)自身情況，使用科學的方法和手段，定性與定量分析相結合。注重數(shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準確性。

（四）專業(yè)性

評估涉及有社會、人文、經(jīng)濟、環(huán)境、區(qū)域發(fā)展、建筑、金融、市場等多方專業(yè)領域。各項內容均進行專業(yè)化評估分析。

三、可行性研究的思維導圖

四、購置辦公樓項目可行性研究報告的主要內容

  由于客戶的目的性、項目的規(guī)模與復雜程度不同，因此，可行性研究的內容也不盡相同，各有側重。但一般而主，購置辦公樓項目可行性研究應包括以下主要內容：

（一）項目立項

1.辦公用房現(xiàn)狀

2.購置項目理由

3.辦公用房需求預測

購置辦公用房除企業(yè)自身投資用途外，還要是企業(yè)自己購置后自用。因此，與委托方交談現(xiàn)場查勘其目前辦公用房的使用現(xiàn)狀，分析其購置自用的理由，及其需求。

（二）項目概況

1.項目區(qū)位條件

項目樓盤所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、行政辦公集聚區(qū)、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述。（附圖：項目位置示意圖）。

2.項目基本情況

(1)項目的情況，包括項目名稱、地址、周邊四至、開發(fā)商等信息。

(2)項目的規(guī)模。包括占地面積、總建筑面積、建筑筑層、格局空間、車位數(shù)等。

(3)項目的等級。從地理位置、規(guī)模、建筑文化、硬件設施與軟件服務等方面進行寫字樓項目等級劃分。

（三）房地產市場分析

1.宏觀經(jīng)濟分析

第一，城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況，即分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況 、產業(yè)結構及其演進、城市主導產業(yè)及重大產業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產投資和房地產投資情況以及房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重、城市化進程等。第三分析城市的社會發(fā)展。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口政策，城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢等。

2.房地產市場分析

(1)寫字樓用地供應。分析歷年寫字樓開發(fā)用地的供應量、包括土地位置、面積、容積率、土地價格等。

(2)城市寫字樓開發(fā)狀況。主要分析歷年寫字樓的施工面積、新開工面積、竣工面積，并通知統(tǒng)計方法，判斷未來幾年的寫字樓供應情況 ，預測未來的合理供應規(guī)模。

(3)寫字樓的供給和需求狀況。主要分析批準預售面積、銷售面積和銷售金額、租金水平等。

（四）專項市場分析

同一區(qū)域或泛區(qū)域內，與擬購置項目形成競對手項目分析。主要分析建成或正在建設中的競爭性項目。包括:項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設施、面積戶型、項目等級、建造年代、售價與租金、知名企業(yè)進駐、空置率、物業(yè)管理等。

（五）項目SWOT分析

1.SWOT分析

主要是辦公項目的優(yōu)勢分析、劣勢分析、發(fā)展機遇分析、威脅分析 。

(1)優(yōu)勢是辦公項目的內部因素，具體包括：有利的競爭態(tài)勢；良好的企業(yè)形象；規(guī)模經(jīng)濟；產品質量；市場份額；成本優(yōu)勢；物業(yè)管理等。

(2)劣勢也是辦公項目的內部因素，具體包括：設備老化；管理混亂；缺少關鍵技術；經(jīng)營不善；競爭力差等。

(3)機會是組織機構的外部因素，具體包括：新產品；新市場；新需求；競爭對手失誤等。

(4)威脅也是組織機構的外部因素，具體包括：新的競爭對手；替代產品增多；市場緊縮；行業(yè)政策變化；經(jīng)濟衰退；客戶偏好改變；突發(fā)事件等。

2.項目整體形象定位

包括：項目定位、客戶定位、產品定位評估及發(fā)展設想。

（六）項目投資方案及進度安排

1.投資估算

一般采用概算指標估算法進行結算。指對項目購置、安裝工程、其他費用，以及它們的具體費用項目進行估算。對流動資金還可采用定額流動資金的測算方法。對項目建設貸款利息，則通過借款償還平衡表及財務平衡表進行結算。

2.資金來源

分析資金自有還是貸款，核算貸款利息。

3.項目進度安排

有關項目工程計劃說明、前期購置計劃、安裝裝修計劃 、辦公樓搬遷計劃等

（七）項目效益分析

1.基礎數(shù)據(jù)

分析購置總成本折合年使用成本與租金總成本折合年租金成本

購置總成本折合年使用成本：公式：A1=P/(P/A1,I,n)=P*i/[1-(1+i)-n]（購置總成本按一定的折現(xiàn)率，并按一定的年限折合每年使用成本）

租金總成本折合年租金成本：公式：A2=C/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)] n}*(1+r)*r/[1-(1+r) –n]/(1+r)（測算出項目租金價格，且租金每年按一定的遞增率，按一定的報酬率，資金使用成本以預付年金現(xiàn)值法折算年租金成本）

2.經(jīng)濟效益評估

購置總成本折合年使用成本與租金總成本折合年租金成本相對較，購置總成本折合年使用成本<租金總成本折合年租金成本，購比租劃算，項目可行；購置總成本折合年使用成本>租金總成本折合年租金成本，購比租虧，項目不可行。

（八）項目風險分析

主要包括項目競爭性風險、投資性風險、市場性風險、籌資性風險等。

（九）報告結論

項目可行性研究結論、項目主要問題及解決建議、項目風險及防范建議。

五、購置辦公樓項目可行性研究的注意事項

（一）評估的重點

購置辦公用房是以企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質、財務能力為主，分析項目的狀況、投資成本、市場分析、財務效益評價等方案作分析。

（二）動態(tài)分析

選擇的辦分樓，無論昌購買還是租賃在效益分析評估時，計算期較長應進行動態(tài)評估，測算與分析項目的動態(tài)評估指標，如資金的運用、銷售價格的預測、裝修成本的投入、租金與稅費的預算、貸款取得與償還等也要進行動態(tài)分析。

（三）項目風險評估

項目的合法性、合規(guī)性和可行性（包括技術與經(jīng)濟等）、開發(fā)商風險、租售模式風險、外部競爭環(huán)境風險等。

（四）項目市場評估

與對某一項房地產的價值的評估相對，購置辦公樓項目注重競爭區(qū)域內房地產市場的發(fā)展趨勢。要求對項目進行STOW分析，評估項目的產品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。