摘要：實(shí)地查勘是指估價(jià)師親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)觀察、檢查、記錄估價(jià)對(duì)象狀況，是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等與我們估價(jià)執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定中都有對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)地查勘的描述。實(shí)地查勘的質(zhì)量、獲得信息量的大小，直接影響到估價(jià)方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價(jià)師所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的大小。本文就房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)地查勘工作進(jìn)行粗淺的分析，讓實(shí)地查勘起到應(yīng)有的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià) 實(shí)地查勘 注意問題

一、實(shí)地查勘的一般步驟

1、前期資料收集，了解項(xiàng)目基本情況，如：產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人情況、項(xiàng)目地址、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的等。收集估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域信息、樓盤信息、估價(jià)對(duì)象總平面圖、典型房屋結(jié)構(gòu)及造價(jià)等信息。

2、攜帶《評(píng)估委托書》、《優(yōu)先受償款調(diào)查表》、《現(xiàn)場(chǎng)勘察表》、照相機(jī)、測(cè)距儀等到查勘現(xiàn)場(chǎng)。

3、核實(shí)權(quán)屬文件中地址，包括邊界、門牌號(hào)、附屬物、道路關(guān)系等等，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)GPS定位。

4、查看房屋結(jié)構(gòu)、裝修情況、實(shí)際用途、租賃狀況、層高等，并進(jìn)行拍照。

5、對(duì)實(shí)物進(jìn)行查看，結(jié)合建成年代判斷房屋是否進(jìn)行過重修、翻新或改建。

6、其他資料收集，包括但不限于了解物業(yè)、人流量、是否限行、租金等情況。

按照規(guī)范和規(guī)定，2人以上共同進(jìn)行，拆遷和抵押目的的估價(jià)必須是有估價(jià)師前往查勘。

《資產(chǎn)評(píng)估法》第十二條也指出評(píng)估專業(yè)人員享有的權(quán)利：要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料，以及為執(zhí)行公允的評(píng)估程序所需的必要協(xié)助；依法向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料。同時(shí)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4.0.5條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)人員必須對(duì)產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)。

在以往的工作中常常會(huì)因?yàn)槲蟹教峁┵Y料不全，或者故意隱瞞所需資料，給估價(jià)工作帶來了重大困難和風(fēng)險(xiǎn)。為避免糾紛，房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)委托人提供的資料，依據(jù)委托人提供的具體資料對(duì)房地、地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，重點(diǎn)是確定房屋（戶內(nèi)）建筑面積、土地面積。評(píng)估人員往往不容易做到具體地計(jì)算測(cè)量，但至少應(yīng)以目測(cè)或步測(cè)，憑經(jīng)驗(yàn)來測(cè)定。若申報(bào)面積不實(shí)，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積經(jīng)委托方認(rèn)可或建議測(cè)繪，作為估價(jià)依據(jù)。

二、不同估價(jià)方法的查勘側(cè)重點(diǎn)

1、比較法：對(duì)可比案例應(yīng)同步進(jìn)行查勘，特別是交易情況、交易日期、區(qū)位因素和實(shí)物因素，注意可比案例成交價(jià)格的內(nèi)涵。

2、收益法：對(duì)可比案例的客觀潛在毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、報(bào)酬率、剩余使用年限、租約限制等關(guān)鍵因素進(jìn)行查勘和核對(duì)。

3、成本法：對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備、配件、建成年份、維護(hù)情況、耐用年限、設(shè)計(jì)使用壽命等進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用等過程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查。

4、假設(shè)開發(fā)法：查勘待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、續(xù)建投入、施工限制、規(guī)劃限制、其他影響開發(fā)價(jià)值的因素。

三、實(shí)地查勘要注意的幾個(gè)問題

1、實(shí)地查勘時(shí)委托方或領(lǐng)堪人通常會(huì)表現(xiàn)出對(duì)評(píng)估價(jià)值的關(guān)心，一般來說考慮到房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性不宜現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)。

2、實(shí)地查勘時(shí)需要攜帶《現(xiàn)場(chǎng)勘察表》，表上應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)記錄人、復(fù)核人的簽字。同時(shí)表上應(yīng)明確記載勘查時(shí)間、地點(diǎn)、勘查人、領(lǐng)堪人、物業(yè)的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況等，并請(qǐng)領(lǐng)堪人簽名、蓋章。

3、時(shí)刻注意估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。某些委托人過于好客，一定要邀請(qǐng)估價(jià)人員吃飯，并認(rèn)為送紅包就能達(dá)到心理預(yù)期的估值。對(duì)于這類不良行為，估價(jià)人員應(yīng)有充分的認(rèn)識(shí)和高度的警惕。

4、可比案例的真實(shí)性查驗(yàn)。在實(shí)地查勘前，估價(jià)人員在網(wǎng)絡(luò)上搜尋價(jià)格信息可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一些掛牌價(jià)格特別高的案例，一定要實(shí)地走訪中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分調(diào)查、查驗(yàn)掛牌價(jià)格的真實(shí)性。

5、實(shí)地查勘后，查勘底稿和查勘照片應(yīng)及時(shí)留檔，不同估價(jià)師對(duì)不同類型的房地產(chǎn)會(huì)有不同的查勘經(jīng)驗(yàn)，日積月累后將會(huì)極大地充實(shí)公司的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。

總結(jié)

實(shí)地查勘能力不是一日養(yǎng)成的，需要在長(zhǎng)期工作和生活中積累。規(guī)范的實(shí)地查勘能幫助估價(jià)師將估價(jià)對(duì)象、周圍環(huán)境轉(zhuǎn)化為客觀數(shù)據(jù)，減少估價(jià)師的主觀判斷，提高估價(jià)的質(zhì)量，提高估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平，降低甚至規(guī)避了估價(jià)師乃至估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。每一次實(shí)地查勘都是經(jīng)驗(yàn)的積累，優(yōu)秀的估價(jià)師必定是在一次又一次的查勘中成長(zhǎng)起來的。