摘　要：酒店是一種商業(yè)性物業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái)，有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價(jià)的實(shí)踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商用辦公樓等領(lǐng)域，有關(guān)酒店估價(jià)方法的研究并不多見(jiàn)。因此，無(wú)論是估價(jià)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)還是投資者，在評(píng)估酒店價(jià)值時(shí)，都沒(méi)有太多的選擇余地，往往借用面向其他商業(yè)性物業(yè)開發(fā)的估價(jià)方法。當(dāng)酒店物業(yè)不能直接通過(guò)租賃收入測(cè)算時(shí)，可以根據(jù)酒店商服經(jīng)營(yíng)類的房地產(chǎn)特點(diǎn)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。

關(guān)鍵詞：酒店房地產(chǎn)估價(jià)；收益法

一、酒店概述及分類

近年來(lái)，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，旅游業(yè)的行業(yè)地位和GDP占比得到前所未有的提高。酒店行業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。酒店（又稱為賓館、旅館、旅店、旅社、商旅、客店、客棧）其基本定義是提供安全、舒適，令利用者得到短期的休息或睡眠的空間的商業(yè)機(jī)構(gòu)。具體地說(shuō)飯店是以它的建筑物為憑證，通過(guò)出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。

酒店房地產(chǎn)由土地、建筑物、附著物、內(nèi)部裝修四部分組成，酒店房地產(chǎn)能通過(guò)酒店客房及其它功能配套的經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生收益，屬于收益性房地產(chǎn)。

根據(jù)酒店的功能，可以劃分為：①商務(wù)型酒店。對(duì)地理位置要求較高，要求酒店靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。②度假型酒店。多興建在海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近。③長(zhǎng)住型酒店。多采取家庭式結(jié)構(gòu)，以套房為主。④會(huì)議型酒店。是以接待會(huì)議旅客為主的酒店，要求有較為完善的會(huì)議服務(wù)設(shè)施（大小會(huì)議室、同聲傳譯設(shè)備、投影儀等）和功能齊全的娛樂(lè)設(shè)施。⑤觀光型酒店。不僅要滿足旅游者食住的需要，還要求有公共服務(wù)設(shè)施。

按規(guī)模大小分類：酒店的大小沒(méi)有明確的規(guī)定，一般是以酒店的房間數(shù)、占地面積、酒店的銷售數(shù)額和純利潤(rùn)的多少為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量酒店的規(guī)模，其中主要是房間數(shù)。目前國(guó)際上通行的劃分標(biāo)準(zhǔn)有以下三種：①小型酒店，客房數(shù)小于300間(有的劃分為200間以下) ；②中型酒店，客房數(shù)在300~600間(有的劃分為200~700間)；③大型酒店，客房數(shù)大于600間(有的劃分為700間以上)。以規(guī)模大小分類是比較客觀的分類法，因?yàn)樗欣诰频曛g進(jìn)行比較。

還可以根據(jù)酒店五星等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，即一星至五星，星級(jí)越高，設(shè)施和服務(wù)越好。

二、酒店房地產(chǎn)估價(jià)方法及適用條件

酒店的生命周期分為初建成、發(fā)展期、穩(wěn)定期、衰退期。對(duì)于不同生命周期的酒店房地產(chǎn)，采取不同的估價(jià)方法和數(shù)據(jù)參數(shù)。根據(jù)酒店的規(guī)模和市場(chǎng)情況有效選擇房地產(chǎn)估價(jià)方法。

對(duì)于初建成的酒店房地產(chǎn)，其施工合同和造價(jià)信息較易搜集?；蛘?，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期，與酒店房地產(chǎn)類似的新建項(xiàng)目較多，造價(jià)信息資料齊全、更新及時(shí)，與建造成本相關(guān)的各種數(shù)據(jù)資料容易取得，因此可以選用成本法作為酒店房地產(chǎn)的估價(jià)方法。求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取酒店房地產(chǎn)價(jià)值。主要適用于酒店不發(fā)達(dá)，經(jīng)營(yíng)狀況一般的酒店房地產(chǎn)估價(jià)。

對(duì)同類區(qū)域內(nèi)、有過(guò)交易日期相近的酒店，可以采用市場(chǎng)法評(píng)估。選取酒店規(guī)模具有可比性、服務(wù)內(nèi)容類似、客房數(shù)量相當(dāng)?shù)耐羌?jí)酒店進(jìn)行比較，得出估價(jià)對(duì)象單位房間的價(jià)格，以此測(cè)算出酒店比較價(jià)值。市場(chǎng)法估價(jià)從理論上講，有直接的對(duì)比，價(jià)值較客觀。但是目前酒店房地產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不成熟，較難取得案例可靠的交易信息和交易條件，并且不同的酒店管理和商譽(yù)存在著較大差異，修正也比較困難。所以目前采用市場(chǎng)法評(píng)估酒店房地產(chǎn)價(jià)值的方法并不多見(jiàn)。

而對(duì)于發(fā)展穩(wěn)定的酒店，可以參考收益模式--出租或自營(yíng)，采用收益法評(píng)估。收益法是預(yù)測(cè)酒店未來(lái)有效經(jīng)營(yíng)年期內(nèi)各年的正常純收益，然后利用合適的報(bào)酬率，將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，來(lái)求取酒店的價(jià)值。酒店作為特殊的收益性房地產(chǎn)，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的條件下均可以采用收益法評(píng)估。

三、酒店房地產(chǎn)估價(jià)之收益法參數(shù)選擇

酒店作為一個(gè)收益性房地產(chǎn)，收益法的估價(jià)方法不可避免。對(duì)于商服經(jīng)營(yíng)類的酒店房地產(chǎn)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。

收益法公式：

酒店收益法測(cè)算中，參數(shù)的選取對(duì)于結(jié)果的影響很大。主要有客房收入的入住率、其他收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、商業(yè)利潤(rùn)、收益增長(zhǎng)率。對(duì)于各個(gè)參數(shù)的求取可以采用多種途徑相互印證，使得估價(jià)結(jié)果更合理。

（1）年有效毛收入

酒店收入主要來(lái)源于客房收入和其他收入。

客房收入是根據(jù)酒店房間種類和相應(yīng)的數(shù)量，并調(diào)研客房售價(jià)和入住率測(cè)算而得。客房售價(jià)和入住率的取值可以在企業(yè)提供的基礎(chǔ)上，結(jié)合調(diào)查周邊同類型酒店資料或查詢當(dāng)?shù)芈糜钨Y訊進(jìn)行客觀合理的判斷。并且酒店客房的出租率與旅游季節(jié)、會(huì)議、招商、考察、婚宴情況等因素有關(guān)，而且不同房型客房的售價(jià)和出租率也不盡相同。

根據(jù)企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告或酒店數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，測(cè)算得入住率。也可以參考國(guó)家旅游局公布的年度全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)，可以測(cè)算近幾年全國(guó)不同星級(jí)酒店的平均客房出租率。一般情況下，四星級(jí)、五星級(jí)酒店的入住率在50%-65%之間。

根據(jù)國(guó)家旅游局公布的年度全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)，也可以查閱到不同地區(qū)、不同星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)和客房收入占比，根據(jù)客房收入占比推測(cè)酒店其他收入。或者根據(jù)酒店不同功能劃分，分類測(cè)算會(huì)議收入、餐飲收入、娛樂(lè)收入等等其他收入。如餐飲收入可以調(diào)查酒店內(nèi)就餐餐位數(shù)、上座率、平均消費(fèi)水平等數(shù)據(jù)，通過(guò)餐飲收入=就餐餐位數(shù)×上座率×人均消費(fèi)金額，測(cè)算得到餐飲收入。如果酒店發(fā)展較平穩(wěn)，可以根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)酒店主要收入構(gòu)成進(jìn)行分析，調(diào)取近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，測(cè)算平均客房收入占比，以此求得其他收入。

（2）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)五大部分。

營(yíng)業(yè)成本：以收益為目的的房地產(chǎn)，其營(yíng)業(yè)成本是為獲得該收益所投入的直接和間接的必要的勞動(dòng)和資本費(fèi)用。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)參考資料及委托方提供的資料，酒店的收益分別為客房收益、餐飲收益、會(huì)議收益及其他收益。相應(yīng)的營(yíng)業(yè)成本為后勤供應(yīng)部門發(fā)生了水、電消耗及勞動(dòng)力工資等費(fèi)用，餐廳發(fā)生的直接經(jīng)營(yíng)原材料成本、餐飲物料損耗，客房一次性用品損耗等。結(jié)合同類酒店的經(jīng)營(yíng)情況，來(lái)確定各部分的經(jīng)營(yíng)成本占各部分收益的比率。

營(yíng)業(yè)費(fèi)用：營(yíng)業(yè)費(fèi)用指企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、包裝費(fèi)、經(jīng)營(yíng)人員的工資及福利費(fèi)等，根據(jù)同類酒店的經(jīng)營(yíng)情況，營(yíng)業(yè)費(fèi)用取年總收益的一定比例。

管理費(fèi)用：管理費(fèi)指對(duì)酒店進(jìn)行必要管理所需的費(fèi)用，考慮估價(jià)對(duì)象管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理人員應(yīng)當(dāng)配備合理，盡職盡責(zé)，以確保賓館各功能區(qū)的正常、良好運(yùn)轉(zhuǎn)。管理費(fèi)分為基本管理費(fèi)和鼓勵(lì)性管理費(fèi)。基本管理費(fèi)包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)，培訓(xùn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等。根據(jù)委托方提供的成本費(fèi)用明細(xì)和財(cái)務(wù)報(bào)表中測(cè)算的費(fèi)率相互核實(shí)驗(yàn)證。

年物料損耗：酒店的物料損耗包括家電家具折舊、裝修損耗，一般為八到十年大裝修一次。需要根據(jù)酒店規(guī)模和經(jīng)營(yíng)情況對(duì)大裝修進(jìn)行年度折現(xiàn)，在酒店凈收入中予以扣除。

（3）商業(yè)利潤(rùn)

通過(guò)對(duì)上市公司、各網(wǎng)站、與專業(yè)人士交流等的市場(chǎng)調(diào)查，或查詢行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如：企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值，結(jié)合酒店規(guī)模及自身的經(jīng)營(yíng)狀況，確定酒店房地產(chǎn)的行業(yè)利潤(rùn)率。公式為酒店行業(yè)利潤(rùn)=酒店年總收入×行業(yè)利潤(rùn)率。

（4）收益變化

根據(jù)行業(yè)發(fā)展情況和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，在收益期內(nèi)對(duì)酒店的凈收益的變化作出客觀合理預(yù)測(cè)。收益變化有持續(xù)不變、逐年遞增、前N年遞增后保持不變等等多種類型，根據(jù)收益變化選擇適當(dāng)?shù)氖找娣ü健?/span>

四、小結(jié)

收益法的基本原理是現(xiàn)值理論，即價(jià)值等于其預(yù)期末來(lái)凈收益的現(xiàn)值總和。也即是說(shuō)，決定酒店價(jià)值的三元素分別是：未來(lái)的凈收益、收益限期和折現(xiàn)率。對(duì)酒店房地產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)，是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，要做出科學(xué)合理的判斷。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)師具有很高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，尤其要具有很強(qiáng)的綜合分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。酒店房地產(chǎn)的評(píng)估主要做好對(duì)企業(yè)、行業(yè)、政策及社會(huì)環(huán)境的影響分析、對(duì)參數(shù)的確定要依據(jù)充分。不能脫離實(shí)際，編造數(shù)據(jù)，機(jī)械的套用書本上的公式，使估價(jià)結(jié)果偏離客觀實(shí)際。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全、市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟、房地產(chǎn)估價(jià)師的業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高，收益法將會(huì)為酒店房地產(chǎn)評(píng)估更好地應(yīng)用。