摘要：在房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法是被廣泛運(yùn)用的一種方法，適用于各種類型的房地產(chǎn)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)和思路也在不斷的更新?lián)Q代，一直在采用的全剩余壽命模式下的收益法計(jì)算，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法計(jì)算更能體現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)投資模式。

關(guān)鍵詞：收益法  持有加轉(zhuǎn)售

一、收益法當(dāng)前應(yīng)用現(xiàn)狀

在平時(shí)的估價(jià)工作中我們經(jīng)常用到的是全剩余壽命受益期內(nèi)凈收益每年不變的公式V＝a÷Y×[1- /（1+r）n],及凈收益按一定比率遞增的公式V＝a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]，由于一直使用該兩種公式，有先入為主的意識(shí)在里邊，且持有加轉(zhuǎn)售模型目前運(yùn)用較少，主要是轉(zhuǎn)售后價(jià)值的確定無(wú)更為詳細(xì)的資料，對(duì)于嘗試使用的計(jì)算過(guò)程中也出現(xiàn)了計(jì)算過(guò)程不完善，參數(shù)選取依據(jù)不充分的現(xiàn)狀出現(xiàn)。

二、持有加轉(zhuǎn)售模型

收益法簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法；較具體的說(shuō)，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素而不是過(guò)去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過(guò)去的價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、收益或市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能產(chǎn)生的受益或能夠獲得的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T50291－2015】（以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)范”）4.1.2中第2條規(guī)定：估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。

新規(guī)范4.3.2中規(guī)定：收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并將優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

新規(guī)范4.3.3中規(guī)定：選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

式中：

V——收益價(jià)值（元或元/m2）

Ai——未來(lái)第i年的凈收益（元或元/m2）

Yi——未來(lái)第i年的報(bào)酬率（%）

n——收益期（年）

新規(guī)范4.3.4中規(guī)定：選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

式中：

V——收益價(jià)值（元或元/m2）；

Ai——期間收益（元或元/m2）；

Vt——期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/m2）；

Yi——未來(lái)第i年的報(bào)酬率（%）；

Yt——期末報(bào)酬率（%）；

t ——持有期（年）。

三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象

收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。

收益型房地產(chǎn)本身就是一種投資品，人們?cè)诔钟型顿Y品的目的無(wú)非就是占有未來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益無(wú)非兩種，其中一種就是獲得每年的凈收益，最常見(jiàn)的就是商用物業(yè)，如底商、寫字樓、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等等，還有一種就是持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益，最典型的就是住宅用途房地產(chǎn)，在平時(shí)的生活中老百姓投資最多的投資品就是住宅類型的房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，具有保值增值的特性，買進(jìn)持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，獲取轉(zhuǎn)售后的收益。在工作中我們也不難發(fā)現(xiàn)住宅類型物業(yè)的評(píng)估數(shù)量是最多的，而在司法鑒定評(píng)估中，分家析產(chǎn)類的評(píng)估占了絕大多數(shù)。所以，持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法估價(jià)會(huì)更加貼近市場(chǎng)，測(cè)算出來(lái)的收益價(jià)值也會(huì)更加合理。

四、持有加轉(zhuǎn)售模式下各項(xiàng)參數(shù)的確定

（一）、持有期的判斷

持有期是預(yù)計(jì)正常情況下持有估價(jià)對(duì)象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定，通常為5年至10年。

（二）預(yù)期未來(lái)租金收入

1、潛在毛收入

潛在毛收入是估價(jià)對(duì)象在充分利用、沒(méi)有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對(duì)象的總收入。潛在毛租金收入通常以年為單位進(jìn)行基礎(chǔ)分析，包括潛在毛租金收入及其他收入。

2、有效毛收入

有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

空置和收租損失是因空置或承租人拖欠租金造成的收入損失?？罩玫拿娣e沒(méi)有收入。收租損失包括承租人延遲支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入損失?？罩煤褪兆鈸p失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算。

3、租約期內(nèi)與租約期外的區(qū)別

新規(guī)范4.3.10規(guī)定：收益法估價(jià)中收入、費(fèi)用或凈收益的取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）除有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值中的租金收入外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；

（2）有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金確定租金收入。

（3）評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或者承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，合同租金明顯高于或者明顯低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

新規(guī)范5.1.5規(guī)定：房地產(chǎn)抵押估價(jià)中合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值；合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值。

（三）估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等，具體應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中有承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入。營(yíng)運(yùn)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

重置提撥款是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的一種，是指在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)，未定期更換（需要一次性支付）經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用；或者在未來(lái)持有期結(jié)束之前為需要更換的構(gòu)建、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用。

（四）估算凈收益

凈收益時(shí)凈運(yùn)營(yíng)收益的簡(jiǎn)稱，是有關(guān)收入（如有效毛收入）減去費(fèi)用（如由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益為市場(chǎng)租金減去合同租金。

新規(guī)范4.3.11規(guī)定：測(cè)算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少最近三年的各項(xiàng)實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，當(dāng)與正常客觀的數(shù)據(jù)有差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正。

（五）估算持有期末轉(zhuǎn)售價(jià)值

新規(guī)范4.3.12規(guī)定：期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本。持有期末的轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資本化法、比較法等方法來(lái)測(cè)算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。

投資收益性房地產(chǎn)所獲得的收益中，轉(zhuǎn)售價(jià)格長(zhǎng)長(zhǎng)占大部分比例，轉(zhuǎn)售價(jià)值是投資者在投資結(jié)束后獲得的一次性的房地產(chǎn)的收益，就是指在房地產(chǎn)在期末出售時(shí)，交易價(jià)值與交易費(fèi)用之間的差額。

在實(shí)際工作中，估價(jià)人員可以搜集估價(jià)對(duì)象長(zhǎng)期以來(lái)的變化趨勢(shì)，分析估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與持有期期末市場(chǎng)價(jià)值之間的關(guān)系，從而推斷出轉(zhuǎn)售價(jià)值。

也可以預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象持有期末下一年度的凈收益，然后選取合適的資本化率，通過(guò)直接資本化法求出估價(jià)對(duì)象的轉(zhuǎn)售價(jià)格。

（六）報(bào)酬率的確定

報(bào)酬率也成為回報(bào)率、收益率，是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。它是與利率、內(nèi)部收益率（FIRR）同性質(zhì)的比率。從社會(huì)來(lái)看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率就高，反之就低。

在對(duì)估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率確定的時(shí)候，同一建筑物在持有期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較低的情況下，應(yīng)當(dāng)選取較低的報(bào)酬率對(duì)凈收益進(jìn)行折現(xiàn)，由于期末轉(zhuǎn)售時(shí)間長(zhǎng)，不確定因素（如國(guó)家政策、當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)、稅費(fèi)調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)等）較多，風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)較大，持有時(shí)間越長(zhǎng)，估價(jià)對(duì)象所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及不確定因素也就越多，所選用的報(bào)酬率也就越大。

求取報(bào)酬率常用的方法有市場(chǎng)提取法、累加法

（1）市場(chǎng)提取法：是利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算出報(bào)酬率。

（2）累加法：是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將他們相加得到報(bào)酬率。安全利率是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)或績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。

 報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

（七）持有加轉(zhuǎn)售模式收益法案例分析

如果估價(jià)對(duì)象是一套住宅用途房地產(chǎn)的話，在估價(jià)實(shí)務(wù)中估價(jià)人員一般來(lái)說(shuō)不會(huì)選擇收益法進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)橐阅壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住宅用途房地產(chǎn)的租售比例失調(diào)，收益法測(cè)算出來(lái)的價(jià)值普遍偏低，并不能客觀地反映出估價(jià)對(duì)象的正常價(jià)值，所以不選擇用收益法對(duì)住宅用途房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算。

再此就以北京市朝陽(yáng)區(qū)某社區(qū)的一套住宅房地產(chǎn)為例，結(jié)合以上分析，對(duì)持有加轉(zhuǎn)售模型收益法進(jìn)行說(shuō)明。

北京市朝陽(yáng)區(qū)某社區(qū)，建筑面積為80平方米，采用比較法測(cè)算出的比較價(jià)值總價(jià)為4400000元，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余收益年限為46年，依據(jù)市場(chǎng)的投資模式持有該房地產(chǎn)5年，然后轉(zhuǎn)售，預(yù)測(cè)持有期末轉(zhuǎn)售價(jià)格上漲30%，轉(zhuǎn)售費(fèi)用預(yù)計(jì)為轉(zhuǎn)售收入的3%，該房地產(chǎn)租金每月為4500元，每年遞增3%，各期凈收益狀況見(jiàn)下表：

（1）采用全剩余壽命模式收益法測(cè)算：

經(jīng)估價(jià)人員通過(guò)累加法測(cè)算，求得該類房地產(chǎn)報(bào)酬率取6%，遞增率取3%

V===1065477（元）

（2）采用持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測(cè)算

其中持有期內(nèi)凈收益按照凈收益每年遞增計(jì)算，遞增率3%，報(bào)酬率6%，持有期末轉(zhuǎn)售折現(xiàn)率為6%,運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法中的平均增減量法預(yù)測(cè)2024年的轉(zhuǎn)售價(jià)值。稅費(fèi)設(shè)定滿五唯一。

平均增減量法：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格事件續(xù)聯(lián)的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用漸變的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)

V_i=P₀+d×i

式中：

V_i——第i期的房地產(chǎn)價(jià)值

i——時(shí)期序數(shù)

P₀——基期房地產(chǎn)價(jià)值

d——逐期增減量的平均數(shù)

P_i——第i期房地產(chǎn)價(jià)值

根據(jù)調(diào)查以及數(shù)據(jù)的搜集，該社區(qū)2014-2018年的平均銷售價(jià)值見(jiàn)下表：

d=（57492-50589）÷（2018-2014）

=1726

V₂₀₂₄=50589+1726×（2024-2014）

   =67849(元/平方米)

V₂₀₂₄總價(jià)=67849×80

       =5427920(元)

V=+

 =

=4250424(元)

通過(guò)以上的測(cè)算實(shí)驗(yàn)可以證明，選用全剩余壽命模式下的收益法測(cè)算出來(lái)的價(jià)值與市場(chǎng)偏離較大，而選用持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法測(cè)算出來(lái)的價(jià)值與運(yùn)用比較法測(cè)算出來(lái)的價(jià)值差距較小。

五、小結(jié)

雖然說(shuō)持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測(cè)算出來(lái)的價(jià)值更能夠貼近市場(chǎng)，也提高了評(píng)估的可解釋性，但是轉(zhuǎn)售收益是在將來(lái)，持有期內(nèi)的收益、期末轉(zhuǎn)售收益、報(bào)酬率等都是需要能夠建立在合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的，雖然住宅房地產(chǎn)跟往年相比，現(xiàn)在可以更準(zhǔn)確的查到成交價(jià)格，但是每年同比環(huán)比的數(shù)據(jù)還是相對(duì)較少，且各個(gè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)所對(duì)比出來(lái)的數(shù)據(jù)也不相一致，有的還有會(huì)些差距，非住宅類房地產(chǎn)的成交價(jià)格更無(wú)從知曉，所以這就要求房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)能夠準(zhǔn)確地分析判斷并合理的預(yù)測(cè)，最終能夠選取合理的參數(shù)，才能使最終的測(cè)算結(jié)構(gòu)更加的客觀、公正、合理。