【摘要】海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估是非常專(zhuān)業(yè)的一件事，隨著人們對(duì)于海域使用權(quán)認(rèn)可度的提高和海洋開(kāi)發(fā)技術(shù)的改進(jìn)，海域使用權(quán)價(jià)值會(huì)越來(lái)越得到重視。目前海域使用權(quán)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員缺乏，也沒(méi)有海域估價(jià)師這種職業(yè)資格。海域使用權(quán)的評(píng)估又需要非常專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行操作?？紤]到海域使用權(quán)和土地使用權(quán)在很多方面都很接近，操作規(guī)程、評(píng)估思路幾乎一樣，且自然資源部成立以后，海域資源和土地資源都?xì)w自然資源部管轄。加上土地估價(jià)師這么多年的專(zhuān)業(yè)發(fā)展、規(guī)范管理、成熟的估值體系和估價(jià)師隊(duì)伍，承接海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估就變的順理成章。

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)師  海域使用權(quán)  評(píng)估  作用

前言

自2002年《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》出臺(tái)之后，我國(guó)海域使用權(quán)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。2007年，《海域使用權(quán)管理規(guī)定》正式實(shí)施，涉及海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等經(jīng)濟(jì)行為需要評(píng)估，但是沒(méi)有提到由誰(shuí)來(lái)評(píng)估。由于海域使用權(quán)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員缺乏，在實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)操作上存在掣肘。在各個(gè)地方政府下發(fā)的與海域使用權(quán)抵押有關(guān)的文件中，規(guī)定也都不統(tǒng)一：部分省市規(guī)定海域使用權(quán)由具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，江蘇省及山東省則直接提出由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。2013年，原國(guó)家海洋局下發(fā)了“國(guó)家海洋局關(guān)于印發(fā)《海域評(píng)估技術(shù)指引》的通知”，從此海域使用權(quán)評(píng)估有了自己的規(guī)程。但是，隨著職業(yè)資格的清理，海域使用權(quán)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的建設(shè)也處于停滯之中。

海域是非常重要的領(lǐng)域，海域使用權(quán)的評(píng)估也自然是需要加強(qiáng)的。海域和陸地互相交織、互相依存，海域使用權(quán)評(píng)估和土地使用權(quán)評(píng)估也非常的相近，筆者認(rèn)為，由土地估價(jià)師來(lái)承攬海域使用權(quán)的評(píng)估是最合適不過(guò)的。

一、自然資源部的成立增加土地估價(jià)師的發(fā)言權(quán)

1、統(tǒng)一主管部門(mén)

2018年，自然資源部成立，對(duì)外保留國(guó)家海洋局牌子，海域資源及土地資源均歸自然資源部管轄，對(duì)于土地估價(jià)師承接海域使用權(quán)評(píng)估減少了溝通和協(xié)調(diào)的壓力，而且從操作程序、要求及標(biāo)準(zhǔn)上更容易統(tǒng)一。

2、自然資源部部分職能及評(píng)估領(lǐng)域的需求空間

在自然資源部職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定中提到，自然資源部的主要職責(zé)是：“履行全民所有土地、礦產(chǎn)、森林、草原、濕地、水、海洋等自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)和所有國(guó)土空間用途管制職責(zé)”，“制定全民所有自然資源資產(chǎn)劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資和土地儲(chǔ)備政策，合理配置全民所有自然資源資產(chǎn)。負(fù)責(zé)自然資源資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估管理，依法收繳相關(guān)資產(chǎn)收益”，“擬訂自然資源資產(chǎn)有償使用制度并監(jiān)督實(shí)施，建立自然資源市場(chǎng)交易規(guī)則和交易平臺(tái)，組織開(kāi)展自然資源市場(chǎng)調(diào)控。負(fù)責(zé)自然資源市場(chǎng)監(jiān)督管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，建立自然資源市場(chǎng)信用體系。建立政府公示自然資源價(jià)格體系，組織開(kāi)展自然資源分等定級(jí)價(jià)格評(píng)估” 。

從上述職責(zé)上推斷，未來(lái)自然資源部要開(kāi)展的工作專(zhuān)業(yè)性和工作量非常之大，很多工作也是土地估價(jià)師所擅長(zhǎng)且駕輕就熟的日常工作。加上海域評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的缺乏，土地估價(jià)師有望在海域使用權(quán)評(píng)估版塊發(fā)揮更大的作用。

二、海域使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、評(píng)估專(zhuān)業(yè)資質(zhì)缺失

目前市場(chǎng)上并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的海域評(píng)估資質(zhì)。2009年及2018年頒發(fā)的海域使用權(quán)評(píng)估名錄中，大部分是大學(xué)科研機(jī)構(gòu)，國(guó)家及地方海洋局的事業(yè)單位，只有極少數(shù)是評(píng)估機(jī)構(gòu)。

2、評(píng)估市場(chǎng)混亂

海域使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)因?yàn)槿狈ΡO(jiān)管和正確引導(dǎo)宣傳，導(dǎo)致客戶(hù)與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間缺乏有效對(duì)接。目前，在海域使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估市場(chǎng)中，有些省市沿用國(guó)家海洋局下發(fā)的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，也有些省市使用土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，有的使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。抵押市場(chǎng)則基本都采用土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。司法拍賣(mài)評(píng)估中則多采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)有不同的評(píng)估適用準(zhǔn)則，這就導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂和管理的困難。

各省市對(duì)于海域使用權(quán)抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)定如下：

3、評(píng)估規(guī)范存在問(wèn)題

2013年，國(guó)家海洋局頒布了海域使用權(quán)評(píng)估指引。筆者詳細(xì)閱讀了該指引并與土地估價(jià)規(guī)程進(jìn)行了對(duì)比，海域評(píng)估技術(shù)指引與土地估價(jià)規(guī)程無(wú)論從形式，內(nèi)容，評(píng)估體系等各方面都非常接近，但是略微有些不同，比如:在成本逼近法的成本構(gòu)成中海域評(píng)估技術(shù)指引沒(méi)有涉及海域增值收益。2017年，浙江省出臺(tái)了第一個(gè)地方的海域使用權(quán)評(píng)估規(guī)范，就更接近土地估價(jià)規(guī)程了，在成本逼近法的成本構(gòu)成中補(bǔ)充了海域增值收益。

4、專(zhuān)業(yè)人員缺乏

2012年11月，國(guó)家海洋局舉辦了第一次海域使用權(quán)評(píng)估人員的培訓(xùn)，共150多人參加了此次培訓(xùn)，之后就沒(méi)有再舉辦過(guò)。對(duì)于海域使用權(quán)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)書(shū)籍或是教材也非常少。因此，海域使用權(quán)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員是非常缺乏的。

三、土地估價(jià)師在海域使用權(quán)評(píng)估領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)

1、同一個(gè)主管部門(mén)，管理方便。

如前所述，海域及土地均歸自然資源部管轄，管理更加便利。

2、規(guī)范相近，培訓(xùn)成本低，銜接容易

海域評(píng)估技術(shù)指引與土地估價(jià)規(guī)程非常接近，幾乎相同，土地估價(jià)師承接海域使用權(quán)評(píng)估毫無(wú)障礙，僅僅需要進(jìn)行一些基礎(chǔ)的海域相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)即可。在這點(diǎn)上，土地估價(jià)師具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，這是任何一個(gè)其他資格的評(píng)估師所不能替代的。

（1）估價(jià)程序?qū)Ρ?/span>

從估價(jià)程序上，擬定作業(yè)方案、實(shí)地查勘和歸檔這些重要環(huán)節(jié)都沒(méi)有納入海域使用權(quán)估價(jià)程序中。海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估程序的嚴(yán)謹(jǐn)比土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估程序差很多，而且也不符合資產(chǎn)評(píng)法的程序要求。

（2）評(píng)估方法比較

評(píng)估方法上，海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估采用的方法與土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法基本一致，只是叫法略有些不同。

3、多年來(lái)的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)及人才儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)

土地估價(jià)行業(yè)在原國(guó)土資源部的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)展的已經(jīng)十分成熟了，不管是在出讓?zhuān)盅?，作價(jià)出資還是分等定級(jí)等各個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域均十分擅長(zhǎng)領(lǐng)。而且中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)于全國(guó)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理也是十分規(guī)范的，因此形成了如今土地估價(jià)行業(yè)嚴(yán)格的職業(yè)操守，專(zhuān)業(yè)的評(píng)估技能和大量的專(zhuān)業(yè)人員。這對(duì)于土地估價(jià)師進(jìn)行海域使用權(quán)評(píng)估是非常有利的。

4、海域和土地的依存關(guān)系

海域使用權(quán)可以通過(guò)填海造地形成土地使用權(quán)，進(jìn)而進(jìn)行城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)或是港口碼頭等開(kāi)發(fā)建設(shè)，這根本就是土地使用權(quán)評(píng)估，是土地估價(jià)師的最專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。再者，灘涂是介于海域和土地之間的一種形態(tài)，到現(xiàn)在也很難區(qū)分的很清楚灘涂到底屬于土地還是海域，這也說(shuō)明了海域和土地之間有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

四、總結(jié)

海域使用權(quán)評(píng)估是非常專(zhuān)業(yè)的一個(gè)領(lǐng)域，并不是所有評(píng)估師都能勝任的?？紤]到海域和土地都?xì)w自然資源部管轄，他們之間又存在轉(zhuǎn)換和依存關(guān)系，操作規(guī)程也非常接近。無(wú)論從專(zhuān)業(yè)上還是從管理上，土地估價(jià)師承擔(dān)海域使用權(quán)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑?，?zé)無(wú)旁貸的。因此，土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)補(bǔ)充新的知識(shí)，積極開(kāi)辟新的領(lǐng)域。在目前海域使用權(quán)評(píng)估管理尚未完善的環(huán)境下，可以直接將現(xiàn)行土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)性導(dǎo)入到海域使用權(quán)評(píng)估當(dāng)中，以取得更高的話語(yǔ)權(quán)和行業(yè)地位，發(fā)揮更大的作用，也為土地估價(jià)師開(kāi)辟新的領(lǐng)域。