摘要:我國各個(gè)城市或多或少都有工業(yè)總部基地的存在。工業(yè)總部基地入駐企業(yè)主要以高新技術(shù)、研發(fā)、孵化等產(chǎn)業(yè)為主。土地開發(fā)完成后建筑形態(tài)區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)房地產(chǎn)，其功能及形態(tài)與寫字樓類似?，F(xiàn)針對(duì)工業(yè)總部基地內(nèi)的非生產(chǎn)性工業(yè)用地估價(jià)方法的選擇和運(yùn)用進(jìn)行簡要分析。

關(guān)鍵詞：工業(yè)總部基地、寫字樓、非生產(chǎn)性工業(yè)用地

一、引言

生產(chǎn)性工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣(灰)場地等用地。非生產(chǎn)性工業(yè)用地是指在規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)建設(shè)的為工業(yè)總部企業(yè)發(fā)展提供平臺(tái)和載體的工業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目用地。該類用地，屬于工業(yè)用地范疇。但卻區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)用地，其性質(zhì)介于商業(yè)用地與工業(yè)用地之間。該類土地有容積率高、建筑密度低、開發(fā)完成后建筑物利用接近辦公物業(yè)等特點(diǎn)。

二、非生產(chǎn)性工業(yè)用地估價(jià)方法選擇

非生產(chǎn)性工業(yè)用地性質(zhì)特殊，介于商業(yè)用地與工業(yè)用地之間。該類工業(yè)用地，開發(fā)完成后預(yù)期可獲取收益，具有投資經(jīng)營、銷售的潛力。因此在實(shí)際估價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮，該類工業(yè)用地的特點(diǎn)，選擇合理的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，常用的地價(jià)估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（待開發(fā)用地）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。現(xiàn)根據(jù)上述方法的特點(diǎn)分析非生產(chǎn)性工業(yè)用地適合的估價(jià)方法。

(一)、市場比較法

市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競爭而趨于一致。

非生產(chǎn)性工業(yè)用地，通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，可以享受政府關(guān)于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等；同時(shí)也有一系列的限制條件。例如，成都市龍?zhí)犊偛炕?，在?jīng)過整體的規(guī)劃后，政府成立管委會(huì)及相應(yīng)的招商部門，自己獨(dú)立開發(fā)了東廣總部樓等產(chǎn)業(yè)樓。同時(shí)，已將園區(qū)中的工業(yè)用地打造為熟地進(jìn)行招商入駐，要求入駐企業(yè)的投資強(qiáng)度在500萬元/畝(含地價(jià))以上，稅收30萬元/畝?年以上，容積率2.0以上，還要在合同中約定開工時(shí)間、建設(shè)周期、規(guī)范建設(shè)條款和違約責(zé)任等，對(duì)整個(gè)園區(qū)的建設(shè)和檔次上進(jìn)行了約束。

因此，非生產(chǎn)性工業(yè)用地成交案例均有相關(guān)優(yōu)惠政策及限制條件。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)該充分了解園區(qū)相關(guān)政策、優(yōu)惠力度。確保修正后的土地成交實(shí)例能夠符合市場客觀價(jià)格。

(二)、收益還原法

收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。

收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。不適用于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。非生產(chǎn)性工業(yè)用地，通常以自主開發(fā)為主，單純土地出租案例較少，難以確定估價(jià)對(duì)象合理的租金水平，雖然開發(fā)完成后房地產(chǎn)能夠采集到相關(guān)的租賃價(jià)格，但房地產(chǎn)總收益如何剝離房和地的收益及相關(guān)還原利率的合理水平均較難客觀確定，使得采用收益還原法比較難準(zhǔn)確確定非生產(chǎn)性工業(yè)用地的土地使用權(quán)價(jià)格。

(三)、成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。非生產(chǎn)性工業(yè)用地屬于高效用的土地，采用成本逼近法有可能會(huì)與市場產(chǎn)生較大的偏差。

(四)、剩余法

剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：（1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。非生產(chǎn)性工業(yè)用地，開發(fā)完成后房地產(chǎn)其功能及形態(tài)與寫字樓類似，開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)以出租、銷售為主，開發(fā)完成后的價(jià)值能夠把握。估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，可以采用市場比較法，收益還原法來確定其價(jià)值。

(五)、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評(píng)估。特別適用于土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅地價(jià)和國有企業(yè)兼并等行為中的土地評(píng)估。非生產(chǎn)性工業(yè)用地預(yù)期可獲取收益，具有投資經(jīng)營潛力，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法難以具體準(zhǔn)確的反映客觀市場地價(jià)。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)具有平均性及滯后性，基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格與區(qū)域內(nèi)近期市場土地成交價(jià)格差異較大，因此在實(shí)際估價(jià)過程中不建議采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估非生產(chǎn)性工業(yè)用地。

三、非生產(chǎn)性工業(yè)用地估價(jià)中注意事項(xiàng)

(一)、土地交易實(shí)例

在收集交易實(shí)例過程中，土地價(jià)格受園區(qū)自己政策的影響比較大，土地交易實(shí)例成交價(jià)格受到政府招商、引資及企業(yè)自身優(yōu)惠政策等因素的影響。

(二)、園區(qū)優(yōu)惠政策及限制條件

各個(gè)總部基地均設(shè)定有不同的入駐優(yōu)惠政策及限制條件。在估價(jià)過程中要充分了解園區(qū)優(yōu)惠政策及限制條件，明確開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營模式。例如，《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快五城區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的意見》（成辦發(fā)〔2016〕32號(hào)），①經(jīng)區(qū)政府審查同意完善相關(guān)手續(xù)和續(xù)建的存量非生產(chǎn)性項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后開發(fā)單位須持有50%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，剩余部分可按最小基本單元面積不少于300平方米分割轉(zhuǎn)讓；②產(chǎn)權(quán)受讓人須是企業(yè)（機(jī)構(gòu)）法人。該類文件限制了開發(fā)完成后購買人群，購買建筑面積等。除此之外,還有對(duì)新入駐總部基地年納稅200萬元以上的總部企業(yè)，在總部基地新購置自用辦公用房的，按500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過2000平方米；租賃自用辦公用房的，按10元/月.平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予2年的房租補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過2000平方米等優(yōu)惠政策。因此，在計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)充分考慮項(xiàng)目自身運(yùn)營模式、相關(guān)限制、優(yōu)惠政策，準(zhǔn)確判斷開發(fā)完成的價(jià)值。