摘要：日常接觸到的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，我們對住宅或商鋪等房地產(chǎn)的評估范圍已包括房屋的內(nèi)部裝修，裝修往往是在比較法、收益法等方法測算中作為一個指標影響因素，不需單列計算裝修的具體價值。那么當委托方需要針對房屋的裝飾裝修部分進行評估時，我們應(yīng)遵循哪些原則及程序，選取適當?shù)脑u估方法以估算準確的裝修價值呢？本文根據(jù)在實際工作中接觸到的相關(guān)裝修評估業(yè)務(wù)，來探討評估過程中的具體操作程序及方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價值評估  裝飾裝修評估  成本法

一、房屋裝飾裝修的認識及估價需求

1、基本概念

房屋裝飾裝修即在房屋主體結(jié)構(gòu)工程完工之后，對其進一步的完善，使建筑物的內(nèi)外表面及空間美化處理的過程，工程一般分為室外裝修工程和室內(nèi)裝修工程。室外裝修工程即外墻體裝飾，通常用玻璃、石材、外墻涂料根據(jù)設(shè)計的不同要求施工；室內(nèi)裝修工程主要包括：裝飾（吊頂、墻體、地面裝飾）、安裝（水電線路鋪設(shè)、空調(diào)管路及通風(fēng)管路鋪設(shè)、弱電線路及點位設(shè)置、防水、燈具潔具安裝等)。

2 、裝飾裝修的估價需求

根據(jù)接觸到的房屋裝飾裝修工程評估業(yè)務(wù)，其估價原因可總結(jié)為以下幾種

（1）征收房屋補償?shù)男枰?/span>

   《國有土地房屋征收評估方法》第十四條規(guī)定：被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。根據(jù)此規(guī)定，評估機構(gòu)可以承接房屋室內(nèi)裝修裝修價值評估的業(yè)務(wù)。

（2）房屋租賃糾紛

常見的主要為出租方提前解除租賃合同，而承租方已出資對房屋進行裝修。承租方為申請賠償而委托評估機構(gòu)確定房屋裝飾裝修價值。

（3）房屋裝修合同糾紛或?qū)ρb修工程質(zhì)量存在異議而要求評估

合同糾紛主要因為甲乙方之間在裝修工程進行中產(chǎn)生的意見不一致，或者由一方違反合同約定而導(dǎo)致裝修進度中止。若雙方產(chǎn)生糾紛需要確定裝修工程中的賠償金額，則需要委托專業(yè)的評估機構(gòu)來確定已裝修部分的現(xiàn)狀價值。

（4）因房屋損毀等原因為申請賠償而需要對房屋裝修價值評估

這一類屬于人為等因素造成房屋損毀，業(yè)主申請賠償時需要確定裝修殘余價值。

二、評估方法的選擇

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定，對房地產(chǎn)的估價方法一般選擇比較法、收益法、成本法等。而在房屋裝飾裝修評估過程中，可分別對以上幾種方法的適用性進行分析。

1、比較法

比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其各因素的差異對可比實例的成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。在裝修評估中，估價對象的裝飾裝修往往是根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟狀況、習(xí)慣偏好等呈現(xiàn)出多種類型的裝修風(fēng)格，個性化較強。難以收集與估價對象類似的可比案例，且在個別因素修正時往往難以找到一個可供量化的標準，難以確定修正的幅度。

2、收益法

收益法是預(yù)測估價對象未來的收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值得到估價對象價值或價格的方法。一般情況下，一套商品房完成裝飾裝修后可以給出租方帶來收益，那么房屋的裝飾裝修工程價值可以用收益現(xiàn)值化來衡量。而根據(jù)裝飾裝修材料的耐用年限，遠遠低于房地產(chǎn)建筑物的使用年限，且裝飾裝修工程帶來的收益價值呈日漸遞減趨勢，與房屋租金的漲幅相背離，在收益法測算中往往難以單獨剝離出裝修部分的價值。

3、成本法

成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。在房屋裝飾裝修評估中，直接按照裝飾裝修工程量來計算材料的成本費用，再減去折舊等費用，以此估算估價對象合理的價值或價格。

綜合以上分析，成本法能夠較客觀反映出房屋裝修價值，通過細分裝修工程量，計算主材料、輔料、人工費等成本及管理費、利潤、稅金等費用得到估價對象于價值時點的價值。

三、成本法在房屋裝飾裝修評估中的測算過程

在房屋裝飾裝修評估業(yè)務(wù)中，較多的采用成本法進行評估價值。以下分析成本法測算過程中主要考慮的幾項內(nèi)容。首先需要清楚的是評估范圍，了解委托方的實際需求，然后確定待估房屋裝飾裝修工程量，對裝飾裝修材料細分定價得出客觀合理的評估價值。

1、確定評估范圍

在評估過程中，一般按照建筑裝飾的部位分類來確定評估內(nèi)容，根據(jù)建筑物的不同裝飾部位，氛圍室外裝飾和室內(nèi)裝飾兩類：

室外：外墻裝飾材料：外墻、陽臺等建筑物全部外露的外部裝飾所用的材料。

室內(nèi)：①吊頂材料：鋁扣板、石膏板、鋁方通等；

②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)批蕩、乳膠漆、壁紙等；

③地面材料：地磚、木板、地毯等裝飾材料；

④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動隔斷等；

⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備：裝飾燈具、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)生潔具等；

⑥電氣設(shè)備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關(guān)管線等；

⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等；

⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等。

2、選取裝飾裝修工程計價方式

房屋裝飾裝修工程屬于建筑工程中單位工程的一項。工程計價的方法適用于房屋裝修工程材料成本的統(tǒng)計與計算。工程造價計價分為定額計價和工程量清單計價兩種方法。

①定額計價是指工程造價中材料為定額的直接費、間接費、稅費及利潤的計價形式。定額計價是依據(jù)政府部門公布的各種工程預(yù)算定額來計算工程造價。在實際評估業(yè)務(wù)中，隨著裝修水平的提高和材料的選擇多樣化，定額計價的方式往往不能真實反映材料的價格，并難以根據(jù)估價對象的實際情況進行修正調(diào)節(jié)。因此，若要準確反映裝修材料成本，還需制定相關(guān)的工程量、成本標準，便可以得到不同建筑結(jié)構(gòu)和裝飾層次類別的重置成本公式。

②工程量清單計價過程是在統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計算出各個清單項目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價信息和經(jīng)驗數(shù)據(jù)計算得到工程造價。工程量清單由分部分項工程量清單、措施項目清單、其他項目清單、規(guī)費項目清單、稅金項目清單組成，工程量清單計價方法以綜合單價為基礎(chǔ)，即包括材料費、人工費、機械使用費、管理費、利潤。

工程量清單計價是將各種原材料分部分項的單個計算，能夠直接反映原材料的成本。但一般會加大工作量。在接觸到的裝修評估業(yè)務(wù)中，若估價委托人未提供關(guān)于待評估房屋室內(nèi)裝飾材料的清單，則計算材料數(shù)量一般采用工料測量法，即通過估價師實地測量得到評估范圍內(nèi)的各裝飾材料的數(shù)量或面積（如隔斷墻的面積、鋪設(shè)地磚的數(shù)量等）。若估價委托人有提供相關(guān)的裝修材料清單，則我們可以在估價委托人的帶領(lǐng)下，在現(xiàn)場依次核查清點材料的裝修情況，并整理出材料清點表。確定單一材料成本時，可通過相關(guān)網(wǎng)站查詢材料價格，同時需要估價師自身積累豐富的評估經(jīng)驗，能夠準確判斷裝飾裝修材料的合理成本。

3、綜合考慮人工費、折舊等因素

①人工費，即房屋裝飾裝修過程中產(chǎn)生的人工費用。一般按照當?shù)厥袌鼋ㄖこ倘斯べM用計算。

②折舊因素，指房屋裝飾裝修材料同房地產(chǎn)一樣，存在時間及功能的折舊。一般是指根據(jù)各類裝飾裝修材料的磨損消耗而確定裝飾裝修項目的耐用年限，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價值的損失。

四、成本法在房屋裝飾裝修評估中存在的問題

1、工程量材料價格的確定存在差異

在計算工程量時，我們一般是在比較正規(guī)的材料交易網(wǎng)站上查詢對比價格。對于每位估價師而言，材料價格的確定往往存在較大的主觀性，在成本法測算時會得出相差較大的結(jié)果。且裝飾材料價格更新較快，在價值時點的評估價格或許與裝修時的成本相差較大。因此我們應(yīng)補充相關(guān)的知識量，多多了解建筑裝飾裝修工程中各種材料的市場行情，夯實日常裝修評估的知識基礎(chǔ)。

2、前期數(shù)據(jù)獲取方式效率低

成本法測算過程中，前期工作需要獲取估價對象的裝飾裝修工程量。對房屋裝飾裝修工程量的計算，往往是按照裝修清單或者估價師現(xiàn)場測量清點的方法，測算過程中的數(shù)據(jù)也是基于價值時點所清點到的工程量。在低效率的工作方式下，難以保證清點數(shù)據(jù)的準確性。目前缺乏相應(yīng)的裝飾裝修評估規(guī)范，若制定較規(guī)范的裝飾裝修工程量的標準，劃分裝修等級與價值的對應(yīng)關(guān)系，則可以在評估過程中對各種裝修材料劃分類別，參照規(guī)范標準，準確有效的得出現(xiàn)有價值，從而提高工作效率。

五、結(jié)語

目前，房屋裝飾裝修評估并未有針對性的評估準則，而是參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及建筑工程造價等內(nèi)容進行評估工作。因此在每項實際的評估業(yè)務(wù)中，應(yīng)該根據(jù)實際情況具體分析，以求得到客觀公正合理的評估結(jié)果。更重要的是需要建立成熟標準的規(guī)范體系，使得房屋裝飾裝修評估過程中操作流程更加規(guī)范，評估結(jié)果有更準確的數(shù)據(jù)支撐。